Terenul agricol din extravilan se vinde numai după ce oferta a stat afișată la primărie 45 de zile lucrătoare, ca preemptorii să poată cumpăra primii.
Coproprietari și rude, arendași, vecini, tineri fermieri, unități de cercetare, localnici și statul: toți înaintea unui cumpărător din afară, în această ordine.
Ministerul Culturii are cel mult 25 de zile să-și anunțe intenția de a cumpăra un monument istoric. Apoi dreptul trece la autoritatea locală. Fără procedură, vânzarea e nulă.
Preempțiunea: răspunsul pe scurt
Ați găsit casa sau terenul, ați negociat prețul, iar vânzătorul e de acord. Mai poate apărea cineva care să cumpere înaintea dumneavoastră, la același preț? Uneori, da. Asta înseamnă dreptul de preempțiune: dreptul de a cumpăra cu prioritate un bun, în condițiile stabilite prin lege sau contract (art. 1730 din Codul civil). Când există un astfel de drept, vânzarea către un terț se face doar sub condiția ca preemptorul să nu și-l exercite (art. 1731).
Vestea bună: pentru o casă sau un lot în intravilan, de regulă nimeni nu are drept de preempțiune. Situațiile în care contează sunt trei: terenul agricol din extravilan, clădirea clasată monument istoric și preempțiunea convențională notată în cartea funciară.
Pe scurt: dacă vă cumpărați o casă sau un teren de construit în intravilan, cel mai probabil nimeni nu vi-l poate lua înainte. Dacă vreți un teren agricol din extravilan sau o casă monument, urmează o procedură întreagă înainte de notar.
Cine are drept de preempțiune
| Cine | Asupra a ce | Temeiul | Dacă e ocolit |
|---|---|---|---|
| Coproprietari, soți, rude, arendași, vecini, tineri fermieri, unități de cercetare, localnici, statul | Teren agricol din extravilan | Legea 17/2014, art. 4 | Nulitate absolută (art. 16) |
| Ministerul Culturii sau serviciile sale deconcentrate, apoi autoritatea locală | Monument istoric proprietate privată | Legea 422/2001, art. 4 | Nulitate absolută (art. 4 alin. (4)) |
| Coproprietarii sau vecinii | Teren din fondul forestier, proprietate privată | Codul civil, art. 1746 | Regulile generale |
| Arendașul | Bunurile agricole arendate | Codul civil, art. 1849 | Regulile generale |
| Cel care a primit dreptul prin contract | Orice imobil, dacă dreptul e notat în cartea funciară | Codul civil, art. 1730, 1737 | Se poate substitui cumpărătorului (art. 1733) |
„Un teren ieftin la marginea satului”: Legea 17/2014
Mulți se gândesc la un teren agricol din extravilan, mai ieftin, pe care să-și facă o casă. Aici intră în joc Legea 17/2014. Legea se aplică vânzării terenurilor agricole situate în extravilan. Nu se aplică terenurilor din intravilan și nici unui imobil cu un singur număr cadastral aflat majoritar în intravilan, cu categoria curți-construcții, și parțial în extravilan, cu destinație agricolă (art. 2 alin. (1), forma din 2024).
Ordinea preemptorilor (art. 4 alin. (1)):
- Rangul I: coproprietarii, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea.
- Rangul II: proprietarii investițiilor agricole de pe teren (livezi, vii, hamei, irigații private) și/sau arendașii.
- Rangul III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine.
- Rangul IV: tinerii fermieri, până la 40 de ani.
- Rangul V: Academia de Științe Agricole și Silvice și unitățile de cercetare.
- Rangul VI: persoanele fizice cu domiciliul sau reședința în localitate ori într-o localitate vecină.
- Rangul VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Pașii (art. 6–10): vânzătorul cere primăriei afișarea ofertei. Primăria o afișează 45 de zile lucrătoare. Preemptorul care vrea să cumpere își comunică acceptarea în scris, în acest termen. Apoi direcția pentru agricultură verifică condițiile și emite avizul final, fără de care notarul nu autentifică vânzarea. Pentru terenuri de până la 30 ha îl emite structura teritorială, peste 30 ha structura centrală (art. 9 alin. (1)). Avizul e valabil 6 luni (art. 9 alin. (3)).
Dacă niciun preemptor nu cumpără, terenul poate fi vândut doar persoanelor fizice care îndeplinesc cumulativ trei condiții: domiciliu sau reședință în România de cel puțin 5 ani, activitate agricolă în România de cel puțin 5 ani și înregistrare la autoritățile fiscale cu cel puțin 5 ani înainte (art. 4^1 alin. (1)). Abia dacă nu se găsește niciun astfel de cumpărător în termen, terenul se poate vinde oricui (art. 4^1 alin. (5)).
Mai sunt două reguli de știut. Cine vinde terenul în mai puțin de 8 ani de la cumpărare plătește un impozit suplimentar de 80% pe diferența pozitivă de valoare (art. 4^2). Iar faptul că ați cumpărat terenul nu înseamnă că puteți construi pe el. Ce se poate construi pe un lot verificați din documentația de urbanism; am scris despre asta în ghidul despre autorizația de construire și PUZ.
Preempțiunea nu e problema fiecărui cumpărător. E problema cumpărătorului care nu a verificat.
Casa monument din centrul vechi: statul are prioritate
O casă veche, frumoasă, în zona istorică a orașului, poate fi monument istoric. Potrivit Legii 422/2001, art. 4, monumentele aflate în proprietate privată se vând numai cu respectarea dreptului de preempțiune al statului, prin Ministerul Culturii pentru grupa A sau prin serviciile sale deconcentrate pentru grupa B, ori al unităților administrativ-teritoriale. Vânzătorul transmite înștiințarea. Statul are maximum 25 de zile să comunice intenția de a cumpăra. Dacă nu cumpără, dreptul trece la autoritatea locală, care răspunde în cel mult 30 de zile lucrătoare. Comunicarea de neexercitare e valabilă tot anul calendaristic în care a fost emisă. Fără această procedură, vânzarea e lovită de nulitate absolută.
În contract trebuie menționat regimul de monument istoric și obligația de protejare (art. 5).
Casa moștenită cu frații și locuința închiriată
Două situații frecvente în familie, și două confuzii:
- Frații coproprietari nu au drept de preempțiune la casă. Potrivit art. 634 din Codul civil, fiecare coproprietar poate dispune liber de cota sa, dacă nu s-a convenit altfel. Pentru vânzarea întregii case e nevoie însă de acordul tuturor (art. 641 alin. (4)). Preempțiunea coproprietarilor există la terenul agricol din extravilan (Legea 17/2014) și la terenul forestier (art. 1746).
- Chiriașul nu are drept să cumpere locuința înaintea altora. Are doar un drept de preferință la încheierea unui nou contract de închiriere (art. 1828). Dar dacă cumpărați o casă închiriată, contractul vă poate fi opozabil: dacă locațiunea e notată în cartea funciară, chiriașul rămâne (art. 1811).
Preempțiunea din contract
Un vânzător poate acorda cuiva prin contract un drept de preempțiune. La imobile, dreptul convențional se notează în cartea funciară (art. 1737). Dacă e notat, preemptorul are 30 de zile să consemneze prețul și să preia vânzarea (art. 1732, 1737). Dreptul se stinge la moartea preemptorului, iar dacă a fost constituit pe un termen, acesta se reduce la cel mult 5 ani (art. 1740). Încă un motiv să citiți un extras de carte funciară proaspăt.
Ce verifică notarul și ce verificați dumneavoastră înainte: 6 pași
- Cereți extrasul de carte funciară la zi și căutați notări de preempțiune, locațiuni sau interdicții.
- Cereți un certificat de urbanism pentru informare. Potrivit noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, art. 253 alin. (4) lit. a), certificatul arată dacă imobilul e în intravilan sau extravilan și dacă e monument istoric pentru care, la vânzare, trebuie exercitat dreptul de preempțiune al statului. Îl poate cere orice persoană interesată (art. 254).
- Teren în extravilan? Asigurați-vă că vânzătorul a parcurs procedura din Legea 17/2014 și are avizul final în termen de valabilitate.
- Monument? Cereți comunicările de neexercitare ale ministerului și ale autorității locale.
- Casă închiriată? Cereți contractul de închiriere și verificați dacă e notat.
- Un avocat al dumneavoastră. Notarul e imparțial, iar avocatul vânzătorului sau al dezvoltatorului îi reprezintă pe ei. Vedeți și lista noastră de verificări înainte de semnare.
Întrebări frecvente
Se aplică Legea 17/2014 unui teren de casă din intravilan?
Nu. Legea privește doar terenurile agricole din extravilan, iar terenurile din intravilan nu intră sub incidența ei (art. 2 alin. (1)). Verificați încadrarea în certificatul de urbanism și în extrasul de carte funciară.
Cât durează procedura de preempțiune la terenul agricol?
Oferta stă afișată la primărie 45 de zile lucrătoare. Urmează 10 zile lucrătoare pentru verificare și încă 5 zile lucrătoare pentru aviz, iar pot interveni și alte etape (art. 6, 7 și 10 din Legea 17/2014). În practică vorbim de luni, nu de săptămâni.
Ce se întâmplă dacă se vinde un monument fără procedura de preempțiune?
Potrivit art. 4 alin. (4) din Legea 422/2001, vânzarea fără exercitarea dreptului de preempțiune al statului sau al autorității locale este lovită de nulitate absolută. De aceea comunicarea de neexercitare trebuie să fie la dosar.
Fratele meu poate bloca vânzarea cotei mele din casa părintească?
La o casă obișnuită, nu: fiecare coproprietar își poate vinde liber cota (art. 634). Vânzarea întregii case cere însă acordul tuturor coproprietarilor (art. 641 alin. (4)).
Locuiesc cu chirie de ani buni. Am drept să cumpăr eu casa?
Nu, potrivit Codului civil. Aveți doar un drept de preferință la reînnoirea închirierii (art. 1828). Dacă locațiunea e notată în cartea funciară, rămâne opozabilă și noului proprietar (art. 1811).
Concluzia
Preempțiunea nu e problema fiecărui cumpărător. E problema cumpărătorului care nu a verificat. O casă sau un lot în intravilan scapă de regulă de ea. Terenul agricol din extravilan și casa monument sunt altă poveste, cu procedură, termene și avize.
Dacă vă uitați la o casă sau la un teren, la noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de jumătate de oră cu mine. Trecem împreună prin extras și prin certificatul de urbanism și pregătim întrebările pentru avocatul dumneavoastră.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Legea 17/2014, formă consolidată (legislatie.just.ro), art. 2, 4, 4^1, 4^2, 6–10, 16 · Legea 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, formă consolidată (legislatie.just.ro), art. 4–5 · Codul civil, Legea 287/2009 (legislatie.just.ro), art. 634, 641, 1730–1740, 1746, 1811, 1828, 1849 · Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026 (M. Of. 661 din 10.08.2026), art. 253–254
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Consultați un avocat independent înainte de semnare.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
