Landwirtschaftliche Flächen außerhalb des Baugebiets dürfen erst verkauft werden, wenn das Angebot 45 Arbeitstage im Rathaus aushing, damit Berechtigte zuerst kaufen können.
Miteigentümer und Verwandte, Pächter, Nachbarn, junge Landwirte, Forschungseinrichtungen, Ortsansässige und der Staat: Sie alle kommen vor einem fremden Käufer, in dieser Reihenfolge.
Das Kulturministerium hat 25 Tage, um zu erklären, ob es ein Baudenkmal kaufen will. Danach geht das Recht auf die Gemeinde über. Ein Verkauf ohne das Verfahren ist nichtig.
Vorkaufsrecht in Rumänien: die kurze Antwort
Ein Vorkaufsrecht (drept de preempțiune) ist das Recht, eine Immobilie vor allen anderen zu kaufen, zum gleichen Preis und zu den gleichen Bedingungen, die dem Käufer angeboten wurden (Art. 1730 des Zivilgesetzbuchs). Besteht ein solches Recht, erfolgt der Verkauf an Sie unter der Bedingung, dass der Berechtigte es nicht ausübt (Art. 1731). Ein Verkauf, der ein gesetzliches Vorkaufsrecht übergeht, kann nichtig sein.
Die gute Nachricht für Villenkäufer: In den meisten Fällen hat niemand ein Vorkaufsrecht an Haus und Grundstück innerhalb des Baugebiets eines Dorfes oder einer Stadt. Die Rechte, auf die es ankommt, betreffen drei Situationen: landwirtschaftliche Flächen außerhalb des Baugebiets (extravilan), ein eingetragenes Baudenkmal (monument istoric) und eine private Vereinbarung, die im Grundbuch eingetragen ist.
Einfach gesagt: Wenn Sie eine neue Villa auf einem Grundstück innerhalb des Baugebiets kaufen, kann höchstwahrscheinlich niemand vor Ihnen kaufen. Wenn Sie ein landwirtschaftliches Grundstück außerhalb davon oder ein denkmalgeschütztes Haus kaufen, ist vor dem Notar ein ganzes Verfahren zu durchlaufen.
Wer vor Ihnen kaufen darf: die Übersicht
| Wer | An was | Rechtsgrundlage | Wenn es übergangen wird |
|---|---|---|---|
| Miteigentümer, Ehegatten und Verwandte, Pächter, Nachbarn, junge Landwirte, Forschungseinrichtungen, Ortsansässige, der Staat | Landwirtschaftliche Flächen außerhalb des Baugebiets | Gesetz 17/2014, Art. 4 | Der Verkauf ist nichtig (Art. 16) |
| Das Kulturministerium oder seine örtlichen Dienststellen, danach die Gemeinde | Ein Baudenkmal in Privateigentum | Gesetz 422/2001, Art. 4 | Der Verkauf ist nichtig (Art. 4 Abs. 4) |
| Miteigentümer oder Nachbarn | Waldflächen in Privateigentum | Zivilgesetzbuch, Art. 1746 | Allgemeine Regeln |
| Ein landwirtschaftlicher Pächter (arendaș) | Die gepachteten landwirtschaftlichen Güter | Zivilgesetzbuch, Art. 1849 | Allgemeine Regeln |
| Jeder, dem das Recht vertraglich eingeräumt wurde | Jede Immobilie, sobald im Grundbuch vermerkt | Zivilgesetzbuch, Art. 1730, 1737 | Der Berechtigte kann an Ihre Stelle treten (Art. 1733) |
Landwirtschaftliche Flächen außerhalb des Baugebiets: Gesetz 17/2014
Dieser Fall überrascht die meisten Käufer. Gesetz 17/2014 gilt für den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen außerhalb des Baugebiets einer Ortschaft. Es gilt nicht für Land innerhalb des Baugebiets (intravilan). Ebenso wenig gilt es für ein einzelnes Grundstück mit einer Katasternummer, das überwiegend innerhalb des Baugebiets als Hof- und Bauland liegt und teilweise außerhalb als landwirtschaftliche Fläche (Art. 2 Abs. 1, in der Fassung von 2024).
Wer zuerst kommt, in dieser Reihenfolge (Art. 4 Abs. 1):
- Rang I: Miteigentümer, Ehegatten, Verwandte und Verschwägerte bis zum dritten Grad.
- Rang II: Eigentümer landwirtschaftlicher Investitionen auf der Fläche (Obstgärten, Weinberge, Hopfen, private Bewässerung) und/oder die Pächter.
- Rang III: Eigentümer und/oder Pächter benachbarter landwirtschaftlicher Flächen.
- Rang IV: junge Landwirte bis 40 Jahre.
- Rang V: die Akademie der Land- und Forstwirtschaftswissenschaften und Forschungsinstitute.
- Rang VI: natürliche Personen mit Wohnsitz im Ort oder in einem Nachbarort.
- Rang VII: der rumänische Staat, vertreten durch die Agentur für Staatsdomänen.
So funktioniert es (Art. 6–10): Der Verkäufer beantragt beim Rathaus den Aushang des Verkaufsangebots. Das Rathaus hängt es 45 Arbeitstage aus. Ein Berechtigter, der kaufen möchte, nimmt innerhalb dieser Frist schriftlich an. Die Landwirtschaftsbehörde prüft dann die Voraussetzungen und erteilt eine endgültige Genehmigung (aviz final). Ohne sie unterzeichnet der Notar nicht. Für Flächen bis 30 Hektar erteilt sie die Kreisdienststelle, über 30 Hektar die Zentralstelle (Art. 9 Abs. 1). Die Genehmigung gilt 6 Monate (Art. 9 Abs. 3).
Und wenn kein Berechtigter kauft? Dann steht der Verkauf nur Käufern offen, die kumulative Bedingungen erfüllen: Wohnsitz in Rumänien seit mindestens 5 Jahren, landwirtschaftliche Tätigkeit in Rumänien seit 5 Jahren und Registrierung bei den rumänischen Steuerbehörden seit mindestens 5 Jahren (Art. 4^1 Abs. 1). Erst wenn sich in der Frist kein solcher Käufer meldet, darf an jede Person verkauft werden (Art. 4^1 Abs. 5).
Zwei weitere Regeln: Wer solches Land innerhalb von 8 Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt eine Sondersteuer von 80 % auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis (Art. 4^2). Und Staatsangehörige von Staaten außerhalb der EU und des Europäischen Wirtschaftsraums dürfen solches Land nur auf Grundlage internationaler Abkommen und der Gegenseitigkeit erwerben (Art. 2 Abs. 3).
Was das für ausländische Käufer bedeutet: Ein landwirtschaftliches Grundstück außerhalb des Baugebiets ist kein „günstiges Grundstück für eine Villa“. Der Kauf ist langsam und eingeschränkt, und die Bebauung ist eine eigene planungsrechtliche Frage. Wie Sie prüfen, was auf einem Grundstück gebaut werden darf, erklärt unser Beitrag zu Baugenehmigung und PUZ.
Das Vorkaufsrecht ist nicht das Problem jedes Käufers. Es ist das Problem des Käufers, der nicht geprüft hat.
Baudenkmäler: Der Staat kommt zuerst
Nach Gesetz 422/2001 über den Schutz historischer Denkmäler, Art. 4, darf ein Baudenkmal in Privateigentum erst verkauft werden, nachdem der Staat Gelegenheit zum Kauf hatte. Der Verkäufer zeigt die Verkaufsabsicht an. Das Kulturministerium oder seine örtlichen Dienststellen müssen innerhalb von 25 Tagen nach Eingang der Anzeige mitteilen, ob sie kaufen wollen. Kaufen sie nicht, geht das Recht auf die Gemeinde über, die innerhalb von 30 Arbeitstagen antwortet. Eine Mitteilung, dass der Staat sein Recht nicht ausübt, gilt für das gesamte Kalenderjahr. Ein Verkauf ohne dieses Verfahren ist nichtig.
Der Kaufvertrag muss außerdem den Denkmalstatus der Immobilie und die Pflicht zu ihrem Schutz nennen (Art. 5).
Miteigentümer und Mieter: was sie nicht haben
Zwei häufige Irrtümer:
- Ein Miteigentümer eines Hauses hat kein allgemeines Vorkaufsrecht. Nach Art. 634 des Zivilgesetzbuchs kann jeder Miteigentümer frei über seinen Anteil verfügen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Ein Vorkaufsrecht für Miteigentümer gibt es bei landwirtschaftlichen Flächen außerhalb des Baugebiets (Gesetz 17/2014) und bei Waldflächen (Art. 1746).
- Ein Wohnungsmieter hat kein Recht, zuerst zu kaufen. Das Zivilgesetzbuch gibt dem Mieter nur beim Abschluss eines neuen Mietvertrags einen Vorrang (Art. 1828). Kaufen Sie aber ein vermietetes Haus, kann Sie der Mietvertrag binden: Ist er im Grundbuch vermerkt, wirkt er gegenüber dem Käufer (Art. 1811).
Vorkaufsrecht durch Vertrag
Ein Verkäufer kann jemandem vertraglich ein Vorkaufsrecht einräumen. Bei Immobilien wird das Recht im Grundbuch vermerkt (Art. 1737). Ist es vermerkt, kann der Berechtigte das Geschäft innerhalb von 30 Tagen an sich ziehen, indem er den Preis hinterlegt (Art. 1732, 1737). Ein solches Recht erlischt mit dem Tod des Berechtigten, und wurde es befristet, wird die Frist auf höchstens 5 Jahre verkürzt (Art. 1740). Ein weiterer Grund, vor jeder Unterschrift einen aktuellen Grundbuchauszug zu lesen.
Was der Notar prüft und was Sie vorher prüfen: 6 Schritte
- Bestellen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und achten Sie auf Vermerke über Vorkaufsrechte, Mietverträge oder Beschränkungen.
- Beantragen Sie eine Städtebaubescheinigung zur Information (certificat de urbanism). Nach dem neuen Gesetzbuch für Raumordnung und Bauwesen, Gesetz 169/2026, Art. 253 Abs. 4 Buchst. a, gibt sie an, ob die Immobilie innerhalb oder außerhalb des Baugebiets liegt und ob sie ein Baudenkmal ist, dessen Verkauf das staatliche Vorkaufsverfahren erfordert. Jede Person kann sie beantragen (Art. 254).
- Land außerhalb des Baugebiets? Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer das Verfahren nach Gesetz 17/2014 abgeschlossen hat und eine gültige endgültige Genehmigung besitzt. Ohne sie unterzeichnet der Notar nicht.
- Ein Baudenkmal? Verlangen Sie die Mitteilungen des Staates und der Gemeinde über die Nichtausübung.
- Ein vermietetes Haus? Verlangen Sie den Mietvertrag und prüfen Sie, ob er im Grundbuch vermerkt ist.
- Ihr eigener Anwalt. Der Notar ist neutral, und der Anwalt des Verkäufers oder Bauträgers vertritt diesen. Ein unabhängiger Anwalt arbeitet nur für Sie. Lesen Sie unsere rechtliche Checkliste vor der Unterschrift.
Häufige Fragen
Gilt Gesetz 17/2014 für ein Baugrundstück im Dorf?
Nein. Das Gesetz erfasst nur landwirtschaftliche Flächen außerhalb des Baugebiets. Land innerhalb davon (intravilan) ist ausgenommen (Art. 2 Abs. 1). Prüfen Sie die Einstufung in der Städtebaubescheinigung und im Grundbuchauszug.
Wie lange dauert das landwirtschaftliche Vorkaufsverfahren?
Das Angebot hängt 45 Arbeitstage im Rathaus aus. Danach folgen eine Prüfung von 10 Arbeitstagen und weitere 5 Arbeitstage für die Genehmigung, und es können weitere Stufen hinzukommen (Art. 6, 7 und 10 des Gesetzes 17/2014). In der Praxis dauert es Monate, nicht Wochen.
Was, wenn ich ein denkmalgeschütztes Haus ohne Vorkaufsverfahren gekauft habe?
Nach Art. 4 Abs. 4 des Gesetzes 422/2001 ist der Verkauf eines Baudenkmals nichtig, wenn Staat oder Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben konnten. Deshalb muss die Mitteilung über die Nichtausübung in der Akte liegen.
Kann mein Miteigentümer den Verkauf meines Anteils verhindern?
Bei einem gewöhnlichen Haus nicht. Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil frei übertragen, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 634). Für den Verkauf des ganzen Hauses braucht es alle Miteigentümer (Art. 641 Abs. 4).
Ich miete das Haus. Habe ich ein Recht, es zu kaufen?
Nach dem Zivilgesetzbuch nicht. Sie haben nur bei der Verlängerung des Mietvertrags einen Vorrang (Art. 1828). Ist Ihr Mietvertrag im Grundbuch vermerkt, wirkt er weiter gegenüber einem neuen Käufer (Art. 1811).
Fazit
Das Vorkaufsrecht ist nicht das Problem jedes Käufers. Es ist das Problem des Käufers, der nicht geprüft hat. Eine Villa auf einem Grundstück innerhalb des Baugebiets ist in der Regel frei davon. Landwirtschaftliche Flächen außerhalb des Baugebiets und denkmalgeschützte Häuser sind eine andere Welt, mit Verfahren, Fristen und Genehmigungen.
Wenn Sie sich eine Immobilie in Rumänien ansehen, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen den Auszug und die Städtebaubescheinigung durch und erstellen die Liste der Fragen für Ihren Anwalt.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Gesetz 17/2014 über den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen außerhalb des Baugebiets, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 2, 4, 4^1, 4^2, 6–10, 16 · Gesetz 422/2001 über den Schutz historischer Denkmäler, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 4–5 · Zivilgesetzbuch, Gesetz 287/2009 (legislatie.just.ro), Art. 634, 641, 1730–1740, 1746, 1811, 1828, 1849 · Gesetzbuch für Raumordnung und Bauwesen, Gesetz 169/2026 (Monitorul Oficial 661, 10.8.2026), Art. 253–254
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Ziehen Sie vor der Unterschrift einen unabhängigen Anwalt hinzu.
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