من يستطيع شراء العقار قبلكم في رومانيا؟ حق الشفعة بأسلوب مبسّط

الشفعة في رومانيا: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

حق الشفعة (drept de preempțiune) هو حق شراء العقار قبل أي شخص آخر، بالثمن نفسه وبالشروط نفسها المعروضة على المشتري (المادة 1730 من القانون المدني). وحيثما وُجد هذا الحق، يتم البيع لكم بشرط ألا يستخدمه صاحبه (المادة 1731). والبيع الذي يتجاوز حق شفعة مقررًا بالقانون قد يكون باطلًا.

الخبر الجيد لمشتري الفيلا: في معظم الحالات لا يملك أحد حق شفعة على منزل وقطعة أرض داخل النطاق العمراني لقرية أو مدينة. والحقوق المهمة تتعلق بثلاث حالات: الأراضي الزراعية خارج النطاق العمراني (extravilan)، والمعلم التاريخي المُدرج (monument istoric)، والاتفاق الخاص المقيّد في السجل العقاري.

بعبارة بسيطة: إن كنتم تشترون فيلا جديدة على قطعة أرض داخل النطاق العمراني، فالأرجح أن أحدًا لا يستطيع شراءها قبلكم. وإن كنتم تشترون قطعة زراعية خارجه، أو منزلًا مُدرجًا معلمًا تاريخيًا، فهناك إجراء كامل يجب إتمامه قبل الذهاب إلى كاتب العدل.

من يستطيع الشراء قبلكم: الجدول

اسألوا المطوّرين عن هذا

من	على ماذا	الأساس القانوني	إذا جرى تجاوزه
المالكون على الشيوع، والأزواج والأقارب، والمستأجرون، والجيران، والمزارعون الشباب، وهيئات البحث، والسكان المحليون، والدولة	الأراضي الزراعية خارج النطاق العمراني	القانون 17/2014، المادة 4	البيع باطل (المادة 16)
وزارة الثقافة أو أجهزتها المحلية، ثم السلطة المحلية	معلم تاريخي مُدرج مملوك ملكية خاصة	القانون 422/2001، المادة 4	البيع باطل (المادة 4(4))
المالكون على الشيوع أو الجيران	أراضي الغابات المملوكة ملكية خاصة	القانون المدني، المادة 1746	القواعد العامة
مستأجر زراعي (arendaș)	الأصول الزراعية التي يستأجرها	القانون المدني، المادة 1849	القواعد العامة
أي شخص مُنح الحق بعقد	أي عقار، بعد التأشير عليه في السجل العقاري	القانون المدني، المادتان 1730 و1737	يحق لصاحب الحق أن يحل محلكم (المادة 1733)

الأراضي الزراعية خارج النطاق العمراني: القانون 17/2014

اسألوا المطوّرين عن هذا

هذه هي الحالة التي تفاجئ معظم المشترين. يسري القانون 17/2014 على بيع الأراضي الزراعية خارج النطاق العمراني للبلدة. ولا يسري على الأراضي داخل النطاق العمراني (intravilan). ولا يسري أيضًا على قطعة واحدة، برقم مساحي واحد، يقع معظمها داخل النطاق العمراني بوصفه فناءً وأرض بناء، وجزء منها خارجه بوصفه أرضًا زراعية (المادة 2(1)، بصيغتها المعدّلة عام 2024).

من يأتي أولًا، بالترتيب (المادة 4(1)):

1. الرتبة الأولى: المالكون على الشيوع، والأزواج، والأقارب والأصهار حتى الدرجة الثالثة.
2. الرتبة الثانية: مالكو الاستثمارات الزراعية على الأرض (البساتين، وكروم العنب، ونبات الجنجل، والري الخاص) و/أو المستأجرون.
3. الرتبة الثالثة: مالكو الأراضي الزراعية المجاورة و/أو مستأجروها.
4. الرتبة الرابعة: المزارعون الشباب، حتى سن 40.
5. الرتبة الخامسة: أكاديمية العلوم الزراعية والحرجية ومعاهد البحث.
6. الرتبة السادسة: الأفراد المقيمون في البلدة أو في بلدة مجاورة.
7. الرتبة السابعة: الدولة الرومانية، عبر وكالة أملاك الدولة.

كيف يعمل الإجراء (المواد 6–10): يقدّم البائع طلبًا إلى البلدية لنشر عرض البيع. وتنشره البلدية لمدة 45 يوم عمل. وصاحب الحق الذي يريد الشراء يقبل كتابيًا خلال تلك المدة. ثم تتحقق السلطة الزراعية من الشروط وتُصدر موافقة نهائية (aviz final). ومن دونها لن يوقّع كاتب العدل. وبالنسبة إلى القطع حتى 30 هكتارًا يصدرها مكتب المقاطعة، وفوق 30 هكتارًا الجهاز المركزي (المادة 9(1)). والموافقة صالحة لمدة 6 أشهر (المادة 9(3)).

وإذا لم يشترِ أي صاحب حق؟ عندها يكون البيع متاحًا فقط للمشترين الذين يستوفون شروطًا مجتمعة: الإقامة في رومانيا 5 سنوات على الأقل، وممارسة الزراعة في رومانيا 5 سنوات، والتسجيل لدى السلطات الضريبية الرومانية 5 سنوات على الأقل (المادة 4^1(1)). ولا يمكن بيع الأرض لأي شخص إلا إذا لم يتقدم مشترٍ كهذا في الوقت المحدد (المادة 4^1(5)).

قاعدتان إضافيتان: البائع الذي يبيع أرضًا كهذه خلال 8 سنوات من شرائها يدفع ضريبة خاصة بنسبة 80% على الزيادة في القيمة (المادة 4^2). ولا يجوز لمواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية تملّك هذه الأراضي إلا بموجب معاهدات دولية، على أساس المعاملة بالمثل (المادة 2(3)).

الخلاصة للمشتري الأجنبي: القطعة الزراعية خارج النطاق العمراني ليست "قطعة رخيصة لبناء فيلا". فشراؤها بطيء ومقيّد، والبناء عليها مسألة تخطيط منفصلة. وكيفية التحقق مما يجوز بناؤه على قطعة أرض يتناولها مقالنا عن رخص البناء والـ PUZ.

المعالم التاريخية المُدرجة: الدولة أولًا

اسألوا المطوّرين عن هذا

بموجب القانون 422/2001 بشأن حماية المعالم التاريخية، المادة 4، لا يجوز بيع معلم تاريخي مُدرج مملوك ملكية خاصة إلا بعد أن تُتاح للدولة فرصة شرائه. فيرسل البائع إشعارًا بنية البيع. ويجب على وزارة الثقافة، أو أجهزتها المحلية، أن تبلّغ نيتها في الشراء خلال 25 يومًا من تسجيل الإشعار. وإذا لم تشترِ، ينتقل الحق إلى السلطة المحلية، التي تجيب خلال 30 يوم عمل. والإشعار بأن الدولة لن تمارس حقها صالح للسنة التقويمية كاملة. والبيع دون هذا الإجراء باطل.

ويجب أن ينص عقد البيع أيضًا على صفة العقار بوصفه معلمًا تاريخيًا وعلى واجب حمايته (المادة 5).

المالكون على الشيوع والمستأجرون: ما ليس لهم

اسألوا المطوّرين عن هذا

خطآن شائعان:

• لا يملك المالك على الشيوع في منزل حق شفعة عامًا. فبموجب المادة 634 من القانون المدني، يحق لكل مالك على الشيوع التصرف بحصته بحرية، ما لم يُتفق على غير ذلك. والشفعة للمالكين على الشيوع قائمة في الأراضي الزراعية خارج النطاق العمراني (القانون 17/2014) وفي أراضي الغابات (المادة 1746).
• لا يملك مستأجر السكن حق الشراء أولًا. يمنح القانون المدني المستأجر أفضلية فقط عند توقيع عقد إيجار جديد (المادة 1828). لكن إن اشتريتم منزلًا مؤجَّرًا، فقد يُلزمكم عقد الإيجار: فإذا كان مؤشَّرًا عليه في السجل العقاري، فهو نافذ في مواجهة المشتري (المادة 1811).

الشفعة بموجب عقد

يمكن للبائع أن يمنح شخصًا ما حق شفعة بعقد. وفي العقارات، يُؤشَّر على هذا الحق في السجل العقاري (المادة 1737). وإذا أُشِّر عليه، يحق لصاحبه أن يأخذ الصفقة منكم خلال 30 يومًا بإيداع الثمن (المادتان 1732 و1737). وينتهي هذا الحق بوفاة صاحبه، وإذا حُدد لمدة، تُقلَّص المدة إلى 5 سنوات كحد أقصى (المادة 1740). وهذا سبب إضافي لقراءة مستخرج حديث من السجل العقاري قبل توقيع أي شيء.

ما سيتحقق منه كاتب العدل، وما يجب أن تتحققوا منه أولًا: 6 خطوات

1. اطلبوا مستخرجًا حديثًا من السجل العقاري وابحثوا عن تأشيرات بالشفعة أو الإيجار أو القيود.
2. اطلبوا شهادة تخطيط للعلم (certificat de urbanism). فبموجب قانون التخطيط الجديد، القانون 169/2026، المادة 253(4)(a)، تبيّن الشهادة ما إذا كان العقار داخل النطاق العمراني أو خارجه، وما إذا كان معلمًا تاريخيًا مُدرجًا يتطلب بيعه إجراء شفعة الدولة. ويحق لأي شخص طلبها (المادة 254).
3. أرض خارج النطاق العمراني؟ تأكدوا من أن البائع أتم إجراء القانون 17/2014 ويحمل موافقة نهائية سارية. فلن يوقّع كاتب العدل من دونها.
4. معلم تاريخي مُدرج؟ اطلبوا إشعارات عدم ممارسة الحق من الدولة ومن السلطة المحلية.
5. منزل مؤجَّر؟ اطلبوا عقد الإيجار وتحقّقوا مما إذا كان مؤشَّرًا عليه في السجل.
6. محاميكم الخاص. كاتب العدل محايد، ومحامي البائع أو المطوّر يمثّلهما. أما المحامي المستقل فيعمل لكم وحدكم. اطلعوا على قائمة التحقق القانونية قبل التوقيع.

الأسئلة الشائعة

هل يسري القانون 17/2014 على قطعة بناء داخل القرية؟

لا. يغطي القانون فقط الأراضي الزراعية خارج النطاق العمراني. أما الأراضي داخله (intravilan) فمستثناة (المادة 2(1)). تحقّقوا من التصنيف في شهادة التخطيط ومستخرج السجل العقاري.

كم يستغرق إجراء الشفعة الزراعية؟

يُنشر العرض في البلدية لمدة 45 يوم عمل. ثم هناك فحص مدته 10 أيام عمل و5 أيام عمل أخرى لإصدار الموافقة، وقد تليها مراحل إضافية (المواد 6 و7 و10 من القانون 17/2014). وعمليًا يستغرق الأمر أشهرًا لا أسابيع.

ماذا لو اشتريت منزلًا مُدرجًا دون إجراء الشفعة؟

بموجب المادة 4(4) من القانون 422/2001، يكون بيع المعلم التاريخي المُدرج دون السماح للدولة أو للسلطة المحلية بممارسة حق الشفعة باطلًا. ولهذا يجب أن يكون إشعار عدم الممارسة في الملف.

هل يستطيع شريكي في الملكية منع بيع حصتي؟

في المنزل العادي، لا. يحق لكل مالك على الشيوع نقل حصته بحرية ما لم يُتفق على غير ذلك (المادة 634). أما بيع المنزل كله فيتطلب موافقة جميع المالكين (المادة 641(4)).

أنا أستأجر المنزل. هل لي حق في شرائه؟

ليس بموجب القانون المدني. فلكم أفضلية فقط عند تجديد الإيجار (المادة 1828). وإذا كان عقد إيجاركم مؤشَّرًا عليه في السجل العقاري، يبقى نافذًا في مواجهة المشتري الجديد (المادة 1811).

الخلاصة

الشفعة ليست مشكلة كل مشترٍ، بل مشكلة المشتري الذي لم يتحقق. فالفيلا على قطعة داخل النطاق العمراني تكون عادة خالية منها. أما الأراضي الزراعية خارج النطاق العمراني والمنازل المُدرجة معالمَ تاريخية فعالم مختلف، فيه إجراء ومواعيد وموافقات.

إن كنتم تنظرون في عقار في رومانيا، معنا أو في أي مكان آخر، فاحجزوا معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. سنراجع المستخرج وشهادة التخطيط ونعدّ قائمة الأسئلة لمحاميكم.

موتي أزولاي، Compass Group Romania

المصادر: القانون 17/2014 بشأن بيع الأراضي الزراعية خارج النطاق العمراني، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المواد 2 و4 و4^1 و4^2 و6–10 و16 · القانون 422/2001 بشأن حماية المعالم التاريخية، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المواد 4–5 · القانون المدني، القانون 287/2009 (legislatie.just.ro)، المواد 634 و641 و1730–1740 و1746 و1811 و1828 و1849 · قانون التخطيط والبناء، القانون 169/2026 (الجريدة الرسمية Monitorul Oficial رقم 661، 10.8.2026)، المادتان 253–254

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد سارية حتى 22 أكتوبر 2026. استشيروا محاميًا مستقلًا قبل التوقيع.