Кто может купить недвижимость в Румынии раньше вас? Преимущественное право простыми словами

Преимущественное право в Румынии: короткий ответ

Спросите застройщиков об этом

Преимущественное право покупки (drept de preempțiune): это право купить объект раньше всех остальных, по той же цене и на тех же условиях, которые предложены покупателю (статья 1730 Гражданского кодекса). Если такое право существует, продажа вам совершается под условием, что его обладатель им не воспользуется (ст. 1731). Продажа в обход преимущественного права, установленного законом, может быть недействительной.

Хорошая новость для покупателя виллы: в большинстве случаев ни у кого нет преимущественного права на дом с участком в застроенной черте села или города. Значение имеют права в трёх ситуациях: сельскохозяйственная земля за пределами застроенной черты (extravilan), внесённый в список исторический памятник (monument istoric) и частное соглашение, отмеченное в земельной книге.

Проще говоря: если вы покупаете новую виллу на участке в застроенной черте, скорее всего, никто не может купить её раньше вас. Если вы покупаете сельскохозяйственный участок за её пределами или дом-памятник, до визита к нотариусу нужно пройти целую процедуру.

Кто может купить раньше вас: таблица

Спросите застройщиков об этом

Кто	На что	Правовое основание	Если право обойти
Сособственники, супруги и родственники, арендаторы, соседи, молодые фермеры, научные организации, местные жители, государство	Сельскохозяйственная земля за пределами застроенной черты	Закон 17/2014, ст. 4	Продажа недействительна (ст. 16)
Министерство культуры или его местные службы, затем местный орган власти	Памятник в частной собственности, внесённый в список	Закон 422/2001, ст. 4	Продажа недействительна (ст. 4(4))
Сособственники или соседи	Лесные земли в частной собственности	Гражданский кодекс, ст. 1746	Общие правила
Арендатор сельхозугодий (arendaș)	Сельскохозяйственное имущество, которое он арендует	Гражданский кодекс, ст. 1849	Общие правила
Любое лицо, которому право предоставлено договором	Любой объект, после отметки в земельной книге	Гражданский кодекс, ст. 1730, 1737	Обладатель права может занять ваше место (ст. 1733)

Сельскохозяйственная земля за пределами застроенной черты: Закон 17/2014

Спросите застройщиков об этом

Именно этот случай удивляет большинство покупателей. Закон 17/2014 применяется к продаже сельскохозяйственной земли за пределами застроенной черты населённого пункта. К земле в застроенной черте (intravilan) он не применяется. Не применяется он и к единому участку с одним кадастровым номером, который в основном находится в застроенной черте как двор и земля под застройку и лишь частично за её пределами как сельскохозяйственная земля (ст. 2(1) в редакции 2024 года).

Кто первый, по порядку (ст. 4(1)):

1. Первая очередь: сособственники, супруги, родственники и свойственники до третьей степени.
2. Вторая очередь: владельцы сельскохозяйственных вложений на земле (сады, виноградники, хмельники, частное орошение) и/или арендаторы.
3. Третья очередь: владельцы и/или арендаторы соседней сельскохозяйственной земли.
4. Четвёртая очередь: молодые фермеры до 40 лет.
5. Пятая очередь: Академия сельскохозяйственных и лесных наук и научно-исследовательские институты.
6. Шестая очередь: физические лица, проживающие в данном или соседнем населённом пункте.
7. Седьмая очередь: румынское государство в лице Агентства государственных земель.

Как это работает (ст. 6–10): продавец подаёт в мэрию заявление о размещении предложения о продаже. Мэрия вывешивает его на 45 рабочих дней. Обладатель права, который хочет купить, письменно принимает предложение в этот срок. Затем сельскохозяйственный орган проверяет соблюдение условий и выдаёт окончательное заключение (aviz final). Без него нотариус не удостоверит сделку. Для участков до 30 гектаров его выдаёт уездное управление, свыше 30 гектаров центральная структура (ст. 9(1)). Заключение действует 6 месяцев (ст. 9(3)).

А если никто из обладателей права не купит? Тогда продажа открыта только покупателям, отвечающим совокупности условий: проживание в Румынии не менее 5 лет, сельскохозяйственная деятельность в Румынии в течение 5 лет и регистрация в налоговых органах Румынии не менее 5 лет (ст. 4^1(1)). Только если такой покупатель не найдётся в срок, землю можно продать кому угодно (ст. 4^1(5)).

Ещё два правила: продавец, который продаёт такую землю в течение 8 лет после покупки, платит специальный налог 80% с прироста стоимости (ст. 4^2). А граждане государств вне ЕС и Европейской экономической зоны могут приобретать такую землю только на основании международных договоров, на условиях взаимности (ст. 2(3)).

Вывод для иностранного покупателя: сельскохозяйственный участок за пределами застроенной черты не является «дешёвым участком под виллу». Его покупка медленная и ограниченная, а строительство на нём: отдельный градостроительный вопрос. Как проверить, что можно построить на участке, мы рассказываем в статье о разрешении на строительство и PUZ.

Памятники из списка: государство первое

Спросите застройщиков об этом

По Закону 422/2001 об охране исторических памятников, ст. 4, памятник в частной собственности, внесённый в список, можно продать только после того, как государству дана возможность его купить. Продавец направляет уведомление о намерении продать. Министерство культуры или его местные службы должны сообщить о намерении купить в течение 25 дней с даты регистрации уведомления. Если они не покупают, право переходит к местному органу власти, который отвечает в течение 30 рабочих дней. Уведомление о том, что государство не будет пользоваться своим правом, действует весь календарный год. Продажа без этой процедуры недействительна.

В договоре купли-продажи также должны быть указаны статус объекта как памятника и обязанность его охранять (ст. 5).

Сособственники и арендаторы: чего у них нет

Спросите застройщиков об этом

Две распространённые ошибки:

• У сособственника дома нет общего преимущественного права. По статье 634 Гражданского кодекса каждый сособственник может свободно распоряжаться своей долей, если не согласовано иное. Преимущественное право сособственников существует для сельскохозяйственной земли за пределами застроенной черты (Закон 17/2014) и для лесных земель (ст. 1746).
• У нанимателя жилья нет права купить первым. Гражданский кодекс даёт нанимателю преимущество только при заключении нового договора найма (ст. 1828). Но если вы покупаете сданный дом, договор найма может быть для вас обязательным: если он отмечен в земельной книге, он действует и против покупателя (ст. 1811).

Преимущественное право по договору

Продавец может предоставить кому-либо преимущественное право по договору. Для недвижимости это право отмечается в земельной книге (ст. 1737). Если отметка есть, обладатель права может в течение 30 дней перехватить у вас сделку, внеся цену (ст. 1732, 1737). Такое право прекращается со смертью обладателя, а если оно установлено на срок, срок сокращается максимум до 5 лет (ст. 1740). Ещё одна причина прочитать свежую выписку из земельной книги до того, как что-либо подписывать.

Что проверит нотариус и что проверить заранее: 6 шагов

1. Закажите актуальную выписку из земельной книги и ищите отметки о преимущественном праве, найме или ограничениях.
2. Запросите информационный градостроительный сертификат (certificat de urbanism). По новому Кодексу планирования, Закону 169/2026, ст. 253(4)(a), в нём указано, находится ли объект в застроенной черте или за её пределами и является ли он памятником из списка, для продажи которого нужна процедура преимущественного права государства. Запросить его может любое лицо (ст. 254).
3. Земля за пределами застроенной черты? Убедитесь, что продавец прошёл процедуру по Закону 17/2014 и имеет действующее окончательное заключение. Без него нотариус сделку не удостоверит.
4. Памятник из списка? Запросите уведомления государства и местного органа власти об отказе от права.
5. Сданный дом? Запросите договор найма и проверьте, отмечен ли он в земельной книге.
6. Ваш собственный юрист. Нотариус нейтрален, а юрист продавца или застройщика представляет их. Независимый юрист работает только на вас. Смотрите наш юридический чек-лист перед подписанием.

Частые вопросы

Применяется ли Закон 17/2014 к участку под застройку в черте села?

Нет. Закон касается только сельскохозяйственной земли за пределами застроенной черты. Земля в её пределах (intravilan) исключена (ст. 2(1)). Проверьте категорию земли в градостроительном сертификате и в выписке из земельной книги.

Сколько длится процедура преимущественного права на сельхозземлю?

Предложение вывешивается в мэрии на 45 рабочих дней. Затем следуют 10 рабочих дней на проверку и ещё 5 рабочих дней на выдачу заключения, а за ними могут быть и другие этапы (ст. 6, 7 и 10 Закона 17/2014). На практике это занимает месяцы, а не недели.

Что, если я купил дом-памятник без процедуры преимущественного права?

По статье 4(4) Закона 422/2001 продажа памятника из списка без предоставления государству или местному органу власти возможности воспользоваться преимущественным правом недействительна. Поэтому уведомление об отказе от права должно быть в деле.

Может ли мой сособственник заблокировать продажу моей доли?

В случае обычного дома нет. Каждый сособственник может свободно передать свою долю, если не согласовано иное (ст. 634). Для продажи всего дома нужны все сособственники (ст. 641(4)).

Я снимаю дом. Есть ли у меня право его купить?

По Гражданскому кодексу нет. Преимущество у вас есть только при продлении договора найма (ст. 1828). Если ваш договор найма отмечен в земельной книге, он сохраняет силу и против нового покупателя (ст. 1811).

Итог

Преимущественное право: проблема не каждого покупателя. Это проблема покупателя, который не проверил. Вилла на участке в застроенной черте обычно от неё свободна. Сельскохозяйственная земля за пределами застроенной черты и дома-памятники: совсем другой мир, с процедурой, сроками и заключениями.

Если вы присматриваете недвижимость в Румынии, у нас или где-то ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе пройдём выписку и градостроительный сертификат и составим список вопросов для вашего юриста.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники: Закон 17/2014 о продаже сельскохозяйственной земли за пределами застроенной черты, консолидированный текст (legislatie.just.ro), ст. 2, 4, 4^1, 4^2, 6–10, 16 · Закон 422/2001 об охране исторических памятников, консолидированный текст (legislatie.just.ro), ст. 4–5 · Гражданский кодекс, Закон 287/2009 (legislatie.just.ro), ст. 634, 641, 1730–1740, 1746, 1811, 1828, 1849 · Кодекс планирования и строительства, Закон 169/2026 (Monitorul Oficial 661, 10.8.2026), ст. 253–254

Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Перед подписанием проконсультируйтесь с независимым юристом.