Un terrain agricole hors du périmètre constructible ne peut être vendu qu'après l'affichage de l'offre à la mairie pendant 45 jours ouvrables, afin que les titulaires du droit puissent acheter en premier.
Copropriétaires et parents, fermiers, voisins, jeunes agriculteurs, instituts de recherche, habitants de la localité et l'État : tous passent avant un acheteur extérieur, dans cet ordre.
Le ministère de la Culture dispose de 25 jours pour dire s'il veut acheter un monument classé. Le droit passe ensuite à la collectivité locale. Une vente sans cette procédure est nulle.
La préemption en Roumanie : la réponse courte
Un droit de préemption (drept de preempțiune) est le droit d'acheter un bien avant toute autre personne, au même prix et aux mêmes conditions que ceux proposés à l'acheteur (article 1730 du code civil). Lorsqu'un tel droit existe, la vente à votre profit est conclue sous la condition que son titulaire ne l'exerce pas (art. 1731). Une vente qui ignore un droit de préemption prévu par la loi peut être nulle.
La bonne nouvelle pour l'acheteur d'une villa : dans la plupart des cas, personne ne détient de droit de préemption sur une maison et son terrain situés dans le périmètre constructible d'un village ou d'une ville. Les droits qui comptent concernent trois situations : un terrain agricole hors du périmètre constructible (extravilan), un monument historique classé (monument istoric) et un accord privé inscrit au livre foncier.
En clair : si vous achetez une villa neuve sur un terrain situé dans le périmètre constructible, il est très probable que personne ne puisse l'acheter avant vous. Si vous achetez un terrain agricole hors de ce périmètre, ou une maison classée, toute une procédure doit être menée avant le passage chez le notaire.
Qui peut acheter avant vous : le tableau
| Qui | Sur quoi | Base légale | S'il est ignoré |
|---|---|---|---|
| Copropriétaires, époux et parents, fermiers, voisins, jeunes agriculteurs, instituts de recherche, habitants de la localité, l'État | Terrain agricole hors du périmètre constructible | Loi 17/2014, art. 4 | La vente est nulle (art. 16) |
| Le ministère de la Culture ou ses services déconcentrés, puis la collectivité locale | Un monument classé appartenant à un particulier | Loi 422/2001, art. 4 | La vente est nulle (art. 4, al. 4) |
| Copropriétaires ou voisins | Terrain forestier privé | Code civil, art. 1746 | Règles générales |
| Un preneur à bail rural (arendaș) | Les biens agricoles qu'il loue | Code civil, art. 1849 | Règles générales |
| Toute personne à qui le droit a été accordé par contrat | Tout bien, une fois inscrit au livre foncier | Code civil, art. 1730 et 1737 | Le titulaire peut prendre votre place (art. 1733) |
Les terrains agricoles hors du périmètre constructible : la loi 17/2014
C'est le cas qui surprend le plus d'acheteurs. La loi 17/2014 s'applique à la vente de terrains agricoles hors du périmètre constructible d'une localité. Elle ne s'applique pas aux terrains situés dans ce périmètre (intravilan). Elle ne s'applique pas non plus à une parcelle unique, avec un seul numéro cadastral, située majoritairement dans le périmètre constructible comme cour et terrain bâti, et pour partie en dehors comme terrain agricole (art. 2, al. 1, modifié en 2024).
Qui passe en premier, dans l'ordre (art. 4, al. 1) :
- Rang I : copropriétaires, époux, parents et alliés jusqu'au troisième degré.
- Rang II : propriétaires d'investissements agricoles sur le terrain (vergers, vignes, houblonnières, irrigation privée) et/ou les fermiers.
- Rang III : propriétaires et/ou fermiers des terrains agricoles voisins.
- Rang IV : jeunes agriculteurs, jusqu'à 40 ans.
- Rang V : l'Académie des sciences agricoles et forestières et les instituts de recherche.
- Rang VI : les personnes physiques domiciliées dans la localité ou dans une localité voisine.
- Rang VII : l'État roumain, par l'intermédiaire de l'Agence des domaines de l'État.
Le déroulement (art. 6 à 10) : le vendeur dépose à la mairie une demande d'affichage de l'offre de vente. La mairie l'affiche pendant 45 jours ouvrables. Un titulaire du droit qui souhaite acheter accepte par écrit dans ce délai. L'autorité agricole vérifie ensuite les conditions et délivre un avis final (aviz final). Sans lui, le notaire ne signe pas. Pour les parcelles jusqu'à 30 hectares, c'est le service départemental qui le délivre, et au-delà de 30 hectares, la structure centrale (art. 9, al. 1). L'avis est valable 6 mois (art. 9, al. 3).
Et si aucun titulaire n'achète ? La vente n'est alors ouverte qu'aux acheteurs remplissant des conditions cumulatives : résidence en Roumanie depuis au moins 5 ans, activité agricole en Roumanie depuis 5 ans et enregistrement auprès de l'administration fiscale roumaine depuis au moins 5 ans (art. 4^1, al. 1). Ce n'est que si aucun acheteur de ce type ne se présente dans le délai que le terrain peut être vendu à toute personne (art. 4^1, al. 5).
Deux autres règles : un vendeur qui cède un tel terrain moins de 8 ans après l'avoir acheté paie un impôt spécial de 80 % sur l'augmentation de valeur (art. 4^2). Et les ressortissants d'États extérieurs à l'UE et à l'Espace économique européen ne peuvent acquérir ce type de terrain que dans le cadre de traités internationaux, sur une base de réciprocité (art. 2, al. 3).
Pour un acheteur étranger, l'essentiel : un terrain agricole hors du périmètre constructible n'est pas « un terrain bon marché pour construire une villa ». Son achat est lent et encadré, et la possibilité d'y construire relève d'une question d'urbanisme distincte. Pour savoir ce qui peut être construit sur une parcelle, voir notre article sur le permis de construire et le PUZ.
La préemption n'est pas le problème de tous les acheteurs. C'est le problème de l'acheteur qui n'a pas vérifié.
Les monuments classés : l'État passe en premier
Selon la loi 422/2001 sur la protection des monuments historiques, art. 4, un monument classé appartenant à un particulier ne peut être vendu qu'après que l'État a eu la possibilité de l'acheter. Le vendeur adresse une notification de son intention de vendre. Le ministère de la Culture, ou ses services déconcentrés, doit faire connaître son intention d'acheter dans les 25 jours suivant l'enregistrement de la notification. S'il n'achète pas, le droit passe à la collectivité locale, qui répond dans un délai de 30 jours ouvrables. Une notification indiquant que l'État n'exercera pas son droit est valable pour toute l'année civile. Une vente conclue sans cette procédure est nulle.
L'acte de vente doit aussi mentionner le statut de monument du bien et l'obligation de le protéger (art. 5).
Copropriétaires et locataires : ce qu'ils n'ont pas
Deux erreurs fréquentes :
- Le copropriétaire d'une maison n'a pas de droit de préemption général. Selon l'article 634 du code civil, chaque copropriétaire peut disposer librement de sa quote-part, sauf convention contraire. La préemption des copropriétaires existe pour les terrains agricoles hors du périmètre constructible (loi 17/2014) et pour les terrains forestiers (art. 1746).
- Le locataire d'un logement n'a pas de droit d'achat prioritaire. Le code civil ne donne au locataire une préférence qu'à la conclusion d'un nouveau bail (art. 1828). Mais si vous achetez une maison louée, le bail peut vous être opposable : s'il a été inscrit au livre foncier, il s'impose à l'acheteur (art. 1811).
La préemption conventionnelle
Un vendeur peut accorder à quelqu'un un droit de préemption par contrat. Pour un bien immobilier, ce droit est inscrit au livre foncier (art. 1737). S'il est inscrit, son titulaire peut reprendre l'opération à votre place dans un délai de 30 jours en consignant le prix (art. 1732 et 1737). Ce droit s'éteint au décès du titulaire et, s'il a été stipulé pour une durée déterminée, celle-ci est ramenée à 5 ans au maximum (art. 1740). Une raison de plus de lire un extrait de livre foncier récent avant de signer quoi que ce soit.
Ce que le notaire vérifiera, et ce qu'il faut vérifier avant : 6 étapes
- Commandez un extrait de livre foncier récent et recherchez les mentions de préemption, de baux ou de restrictions.
- Demandez un certificat d'urbanisme d'information (certificat de urbanism). Selon le nouveau code de l'urbanisme, la loi 169/2026, art. 253, al. 4, lettre a, il indique si le bien est situé dans ou hors du périmètre constructible et s'il s'agit d'un monument classé dont la vente exige la procédure de préemption de l'État. Toute personne peut le demander (art. 254).
- Un terrain hors du périmètre constructible ? Assurez-vous que le vendeur a mené la procédure de la loi 17/2014 et détient un avis final valable. Le notaire ne signera pas sans lui.
- Un monument classé ? Demandez les notifications de non-exercice de l'État et de la collectivité locale.
- Une maison louée ? Demandez le bail et vérifiez s'il est inscrit au livre foncier.
- Votre propre avocat. Le notaire est neutre, et l'avocat du vendeur ou du promoteur représente celui-ci. Un avocat indépendant ne travaille que pour vous. Voir notre liste de vérifications juridiques avant la signature.
Questions fréquentes
La loi 17/2014 s'applique-t-elle à un terrain à bâtir dans le village ?
Non. La loi ne vise que les terrains agricoles hors du périmètre constructible. Les terrains situés dans ce périmètre (intravilan) sont exclus (art. 2, al. 1). Vérifiez le classement dans le certificat d'urbanisme et dans l'extrait de livre foncier.
Combien de temps dure la procédure de préemption agricole ?
L'offre est affichée à la mairie pendant 45 jours ouvrables. Viennent ensuite une vérification de 10 jours ouvrables et 5 jours ouvrables supplémentaires pour délivrer l'avis, et d'autres étapes peuvent suivre (art. 6, 7 et 10 de la loi 17/2014). En pratique, cela prend des mois, pas des semaines.
Et si j'ai acheté une maison classée sans procédure de préemption ?
Selon l'article 4, alinéa 4, de la loi 422/2001, la vente d'un monument classé sans permettre à l'État ou à la collectivité locale d'exercer son droit de préemption est nulle. C'est pourquoi la notification de non-exercice doit figurer au dossier.
Mon copropriétaire peut-il bloquer la vente de ma quote-part ?
Pour une maison ordinaire, non. Chaque copropriétaire peut céder librement sa quote-part, sauf convention contraire (art. 634). La vente de la maison entière exige l'accord de tous les copropriétaires (art. 641, al. 4).
Je loue la maison. Ai-je le droit de l'acheter ?
Pas selon le code civil. Vous n'avez une préférence qu'au renouvellement du bail (art. 1828). Si votre bail est inscrit au livre foncier, il reste opposable à un nouvel acheteur (art. 1811).
En résumé
La préemption n'est pas le problème de tous les acheteurs. C'est le problème de l'acheteur qui n'a pas vérifié. Une villa sur un terrain situé dans le périmètre constructible en est en général exempte. Les terrains agricoles hors de ce périmètre et les maisons classées sont un autre monde, avec une procédure, des délais et des avis.
Si vous envisagez un bien en Roumanie, chez nous ou ailleurs, réservez un entretien de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue l'extrait et le certificat d'urbanisme, et nous établirons la liste des questions à poser à votre avocat.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 17/2014 sur la vente des terrains agricoles hors du périmètre constructible, version consolidée (legislatie.just.ro), art. 2, 4, 4^1, 4^2, 6 à 10, 16 · Loi 422/2001 sur la protection des monuments historiques, version consolidée (legislatie.just.ro), art. 4 et 5 · Code civil, loi 287/2009 (legislatie.just.ro), art. 634, 641, 1730 à 1740, 1746, 1811, 1828, 1849 · Code de l'urbanisme et de la construction, loi 169/2026 (Monitorul Oficial 661, 10.8.2026), art. 253 et 254
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Consultez un avocat indépendant avant de signer.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
