Living România · Field Stories
סיפורי נדל״ן מרומניה. 79 מקרים אמיתיים, כל אחד עם הרגע שבו הכול הוכרע.
כל שבוע כותב עו״ד אילן ליבוביץ שני סיפורים מהשולחן שלו: משקיעים ויזמים ישראלים שקנו, בנו, השכירו ומכרו נדל״ן מחוץ לישראל. כאן ריכזנו את הסיפורים מרומניה. שותפויות שהתפרקו, חוזים שאף אחד לא קרא, הבטחות של משווקים, מסים שהגיעו בהפתעה, וגם עסקאות שהצליחו כי מישהו שאל את השאלה הנכונה בזמן. כל סיפור הוא כתבה.
עו״ד אילן ליבוביץעורך דין המתמחה בנדל״ן בינלאומי ושותף ב-Compass Group Romania. הטור ״שני סיפורי נדל״ן בינ״ל בשבוע״ מתפרסם בכל שבת בלינקדאין.
כל הסיפורים
סיפור 7917.10.2026הבנק שהיה לו קודםבמשך עשר שנים הרוכשים היו המממן הכי זול שלו. החוק לא אסר לקחת מהם כסף. הוא רק קבע לאן הכסף הזה הולך. ״תסתכל על שורה 14.״חוזים, רישום ובטוחותסיפור 7817.10.2026שש שורות על דף מקופלהחוק נותן לכם את השאלות. את התשובות צריך לבקש מהיזם, ולכתוב בחוזה. שש שורות, בכתב יד, על דף מקופל לארבע. גיל הוציא אותו מהכיס של הז׳קט בבית קפה בקלוז׳, חצי שעה לפני הפגישה עם היזם, ופרש…חוזים, רישום ובטוחותסיפור 7710.10.2026שישים יוםסעיף 14 בחוזה הביצוע היה באורך של שלוש שורות. רוב האנשים מדלגים עליו. הוא קבע שני דברים. הראשון: מכל תשלום לקבלן מעוכבים חמישה אחוזים, שמשתחררים רק בסוף. השני: אם אין התקדמות בעבודות במשך…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 7626.9.2026הקרקע שלא הייתה שלו לגמריגיא הגיע אליי עם חלקה שהוא רצה לרכוש, עוד לפני שנחתם עליה כל הסכם ולפני שהועבר שקל אחד. ״מצאתי מגרש מעולה בקפריסין. המחיר נכון, המיקום נכון, אני רוצה להתחיל תכנון תוך חודש.״ הוא כבר סיכם…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 7519.9.2026הכסף שהחזיר לפני שנדרש להחזירהפרויקט של גיא, מתחם מגורים באזור בוקרשט, נתקל בעיכוב מהסוג שקורה כמעט בכל פרויקט: קבלן ביצוע שהתקדם לאט מהמתוכנן, ואישור תשתיות שנדחה בכמה חודשים ברשות המקומית. שום דבר דרמטי בפני עצמו.…חוזים, רישום ובטוחותסיפור 745.9.2026הרוכשים שידע שלא יעמדו, ומכר להם בכל זאתלפני כמה שנים, בפרויקט שהובלתי ברומניה, עמדנו קרוב מאוד ליעד המכירות הרבעוני. הרבה מאוד קרוב. צוות המכירות עבד קשה, השיווק הניב לידים איכותיים, וכמעט כל היחידות בשלב הראשון כבר היו סגורות.…חוזים, רישום ובטוחותסיפור 735.9.2026הדירה שאהבתי, לא הדירה שהשוק אוהבבשלוש עסקאות, בשלוש מדינות שונות, אותה טעות בדיוק חזרה על עצמה. יואב פנה אליי לראשונה לפני כארבע שנים. משקיע חדש לגמרי, בלי ניסיון בנדל״ן בחו״ל, עם משכורת טובה ורצון עז להתחיל ״לעבוד בשביל…משווקים, הבטחות ומלכודותסיפור 7229.8.2026ארבעים אלף יורו וההחלטה התקבלה בלעדיוהיעדרות מאסיפה היא לא ניטרליות. זו הצבעה, רק לא שלכם. אורן הוא מנהל תפעול בחברת תוכנה, בן ארבעים ושבע, מהסוג שמנהל את הכספים שלו בגיליון אקסל אחד מסודר. ב-2019 הוא קנה דירת שלושה חדרים…חוזים, רישום ובטוחותסיפור 7115.8.2026הקבלן שהלך לאתר אחרכל שינוי במבנה הבעלות הוא לא רק אירוע תאגידי. הוא אירוע בנקאי. בשבע שלושים ושתיים בבוקר קיבלתי צילום מסך. יתרה בחשבון תאגידי ברומניה, מדויקת לסנט. מתחתיה, בשורה קטנה באנגלית, הודעה שהפעולות…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 708.8.2026ההפרש בין החוזה לחשבוןהמחיר שסוכם הוא לא הסכום שמגיע אליכם. בין שני המספרים יושבים שלושה דברים, ואף אחד מהם לא מוזכר במצגת. הדר ישבה מולי כשהראיתי לה את המספר הסופי, והיא לא אמרה כלום במשך זמן ארוך.מסים וכסף בדרך הביתהסיפור 6918.7.2026השותפות שהפכה לחברות, והחברות שהרסה את השותפותמרק התקשר אליי בערב שישי, מה שכבר אמר לי משהו. אנשים לא מתקשרים לעורך דין בערב שישי כשהכול בסדר. ״אני לא יודע איך לדבר איתו על זה בלי שזה יהרוס את הכל,״ הוא אמר. הקול שלו היה שקט, אבל לא…שותפים, משפחה וירושהסיפור 6811.7.2026הפעם שהתקשר אליי מאוחר מדיאלון התקשר אליי בשעה שהוא בדרך כלל לא מתקשר לאף אחד. ״אילן, אני צריך שתבדוק לי משהו. יש לי בעיה עם הקבלן, ואני חושב שאני לא יכול לגלגל את זה קדימה.״חוזים, רישום ובטוחותסיפור 6711.7.2026המחיר שהיה אמור להישאר קבוערועי שלח לי צילום מסך של מייל, בלי מילה נוספת. רק שורת נושא אחת: ״עדכון מחיר בעקבות התייקרות חומרי גלם.״ מתחתיו, הודעה קצרה מהיזם: הפרויקט נתקל בעליית עלויות חריגה, וההתאמה במחיר ״בלתי נמנעת״.חוזים, רישום ובטוחותסיפור 664.7.2026המפרט שלא היה שווה מה שהוא חשברועי התקשר אליי אחרי שהמשווק שלו שלח לו מייל שהוא לא ידע איך לענות עליו. ״אילן, אני צריך שתעזור לי לחשוב. לא משפטית. עסקית.”חוזים, רישום ובטוחותסיפור 6527.6.2026הרעיונות שלי היו טובים מדיאבי הוא בן אדם עם טעם. אי אפשר לקחת ממנו את זה. הוא הגיע אליי באמצע פרויקט ברומניה, לא בשביל ייעוץ משפטי, אלא כי היה לו ויכוח והוא רצה מישהו מבחוץ שיגיד לו שהוא צודק. ״אילן, יש לי צוות…משווקים, הבטחות ומלכודותסיפור 6413.6.2026המציאה מבוקרשט״אילן, מצאתי דירה בשליש פחות ממחיר השוק. אני צריך רק שתעבור על החוזה. מהר, לפני שמישהו אחר חוטף אותה.״ ככה נפתחה השיחה הראשונה שלי עם יוסי.משווקים, הבטחות ומלכודותסיפור 636.6.2026״עשיתי שלושה פרויקטים בארץ. כמה כבר שונה לבנות ברומניה?״גיא ישב מולי בביטחון של אדם שכבר ניצח פעם. ״אילן, עשיתי שלושה פרויקטים בארץ. בניתי, מכרתי, הרווחתי יפה. עכשיו אני רוצה להיכנס לחו״ל. כמה כבר שונה לבנות בלימסול לעומת רעננה?״יזמות, בנייה ומימוןסיפור 6230.5.2026הקרקע הייתה רק ההתחלההוא התקשר אליי מהמסעדה. לא ממשרד, לא מאתר הבנייה, מהמסעדה שבה ישב עם השותפים שלו אחרי שחתמו על רכישת הקרקע. ״אילן, קנינו. עכשיו אנחנו צריכים להתחיל למכור.״יזמות, בנייה ומימוןסיפור 6130.5.2026מחיר השוקהכרתי את דוד כמה שנים. הוא לא אדם רשלן. להפך, הוא אדם שחוקר, שמשווה, שבודק. כשהחליט להשקיע בבוקרשט, הוא עשה את זה אחרי חצי שנה של מחשבה. הוא קרא כתבות, דיבר עם אנשים שכבר עשו את זה, הגיע…משווקים, הבטחות ומלכודותסיפור 6023.5.2026ידע לבנות. ידע למכור. לא ידע דבר אחד קטן, וזה עלה לו שנהרועי בנה פרויקטים בישראל במשך עשר שנים לפני שהחליט לצאת לרומניה. הוא לא היה טיפוס שקופץ למים בלי לבדוק את העומק. ניסיון, קור רוח, ביטחון של מישהו שעשה את זה פעמים רבות ויוצא ממנו בסדר.…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 5916.5.2026ההיתר שלא הגיעארז התקשר אליי בבוקר. לא ביקש ייעוץ. לא שאל שאלה. אמר משפט אחד: ״אילן, עברה שנה וחצי. עוד אין היתר. ויש לי עשרה רוכשים שמחכים.״יזמות, בנייה ומימוןסיפור 589.5.2026הקבלן שהתחיל לאט ונעצר מהראני זוכר את זה היטב. ירון התקשר אליי בשעה שש וחצי בערב, לא שאלה - הצהרה. ״אילן, אני חושב שהקבלן שלי בבעיה.״ הכרתי את ״אני חושב״. זה לא ״אני חושב״. זה ״אני יודע אבל עדיין לא מוכן לומר את זה בקול.״יזמות, בנייה ומימוןסיפור 579.5.2026האח שגר בטורונטוהטלפון הגיע ביום ראשון בשמונה בבוקר. ״אילן, מצאתי משהו מדהים בבוקרשט. שלושה חדרים, קומה שלישית, שכונה מתפתחת. המוכרת היא אישה בשנות השבעים, ירשה את הנכס מהוריה. היא רוצה לסגור מהר. המחיר…שותפים, משפחה וירושהסיפור 5611.4.2026הטלפון צלצל בשתיים בלילההוא התקשר אליי מבוקרשט. קולו היה שקט מדי, הסוג של שקט שמגיע אחרי שאדם כבר צעק את כל מה שהיה לו לצעוק, ואחרי שהבין שאפילו הצעקות לא עזרו.שותפים, משפחה וירושהסיפור 5511.4.2026הבטחות ותשואות - כשהמספרים לא מספרים את כל הסיפורדניאל פנה אליי בטלפון בשעת בוקר מוקדמת. לא שאלה. לא בקשת ייעוץ. צלצול אחד, ואז משפט: ״אני חושב שעשיתי טעות גדולה.״חוזים, רישום ובטוחותסיפור 5428.2.2026הטלפון צלצל בחצותזו לא היתה שיחה שציפיתי לה. מספר לא מוכר. שעה 22:47. בדרך כלל אני לא עונה. אבל משהו גרם לי להרים. ״תגיד,״ אמר הקול בצד השני, ״זה הגיוני שהיזם מוכר אותה דירה ב־149 אלף ואני שילמתי 165 אלף –…משווקים, הבטחות ומלכודותסיפור 537.2.2026כשהפרויקט בבוקרשט לימד אותי שנדל"ן באירופה זה לא נדל"ן בישראלזה היה יום רביעי אחר הצהריים כשהווטסאפ צפצף. הודעה מאמיר, יזם נדל”ן ישראלי שליווינו בכניסה לשוק הרומני. “אני בבעיה. גדולה. צריך לדבר עכשיו.”יזמות, בנייה ומימוןסיפור 527.2.2026כשהכסף שלכם "נקי מדי בשביל להיות אמיתי" - המציאות החדשה של משקיעים ישראלים בנדל"ן הבינלאומי״אתה בטוח שהכסף הזה חוקי?״ השאלה הזו הגיעה ממנהלת סניף בבנק בבוקרשט, אחרי ששלושה מהלקוחות שלי, כולם יזמים ישראלים מצליחים עם עסקים לגיטימיים לחלוטין, ניסו להעביר כספים לרכישת פרויקט מגורים…מסים וכסף בדרך הביתהסיפור 5117.1.2026כשהקבלן שלך בטקסס מפסיק לענות לך: מה באמת קורה מאחורי הקלעים?זוכר את הרגע הזה? שלוש בבוקר, אתה שוכב ער במיטה, הטלפון ליד הראש. המייל האחרון שקיבלת מהקבלן בפורטלנד היה לפני שבועיים. הפרויקט אמור להיות מוכן בעוד חודש, ואתה אפילו לא יודע אם השיפוצים…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 5010.1.2026הזהרתי אותו מתניית שיפוט בישראל, והוא לא הקשיבלפני כשלוש שנים ישב מולי לקוח, יזם נדל"ן ישראלי בעל ניסיון, שרכש יחד עם שותף בניין מגורים בבוקרשט. הוא הגיע אליי אחרי שכבר סגרו את העסקה, עכשיו הוא רצה לערוך הסכם שותפות מסודר בינו לבין השותף.חוזים, רישום ובטוחותסיפור 4920.12.2025״חוק נורדיס״: מהריסת אמון לרה־תמחור סיכון - כך רומניה משנה את כללי המשחק בנדל״ןחוק ״נורדיס״ (Legea 207/2025), שנכנס לתוקף בשבוע שעבר, לא נולד בחלל ריק. הוא תוצר ישיר של משבר אמון מתגלגל בשוק ה־Off-Plan הרומני, שהתעצם בשנים האחרונות בעקבות פרשות של פרויקטים שנתקעו,…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 4820.12.2025כשהשקט הרומני הפך לסיוט מרחוקדן נכנס למשרד שלי עם הבעה שראיתי הרבה פעמים, תערובת של תסכול, עייפות והחלטה. הוא הניח את התיק על השולחן ואמר: ״אני צריך למכור את הדירה ברומניה. עכשיו.״יזמות, בנייה ומימוןסיפור 4713.12.2025בין שני עולמות - דילמת היזם״אני לא ישן בלילות,״ אמר לי רוני כשהתיישב מולי במשרד. ״יש לי 48 דירות בבנייה בבוקרשט, עוד חמישה חודשים למסירה, והייתי צריך לקבל החלטה אתמול.״יזמות, בנייה ומימוןסיפור 4613.12.2025הטעות שכמעט עשיתי ב-120,000 יורו ברומניה (וכיצד שיחת טלפון אחת הצילה את ההשקעה שלי(אורי התקשר אליי בשעה 11 בלילה. ״אילן, אני לא יכול לישון. אני צריך להחליט והראש שלי מתפוצץ.״ הכרתי את אורי שנים. מהנדס תוכנה מצליח מתל אביב, 42, נשוי ושני ילדים. החליט להשקיע 120 אלף יורו…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 4529.11.2025היזם שרצה לכבוש את אתונה’ וסיים בדירה של 42 מטריש רגעים בקריירה שלי שבהם אני רואה את הסרט כולו עוד לפני שהלקוח בכלל לוחץ Play. זה התחיל בדיוק כך לפני כמה חודשים, כשיזם ישראלי מנוסה, חכם, בעל עשרות עסקאות נדל"ן בישראל, נחת באתונה בפעם הראשונה.משווקים, הבטחות ומלכודותסיפור 4429.11.2025הכנסות Airbnb בדרך להיחשף: מה שהולך לקרות ב–2025, ומה שמשקיעי נדל״ן בחו״ל חייבים להבין עכשיויש רגעים בשוק הנדל״ן שבהם לא משנה כמה ניסיון צברת משהו משתנה מתחת לפני השטח, ומי שלא שם לב בזמן, מגלה את זה בדרך הקשה. רגעים שמשקיעים חכמים יודעים לזהות מראש.ניהול, שוכרים ושכירותסיפור 4322.11.2025הרוחות משתנות: למה רומניה של 2025 איננה רומניה של 2005"אבל אילן, אתה זוכר מה קרה עם הקרקעות האלה ברומניה?" אמיר הסתכל עלי בעיניים מודאגות, מחזיק בידו ברושור מבריק של פרויקט דירות בבוקרשט. "אבא שלי הפסיד שם 70 אלף יורו ב-2004. הוא עד היום לא…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 4215.11.2025אתה משוגע או רק אידיוט?זה בדיוק מה שאבי אמר לי בפגישה הראשונה. לא "שלום", לא "נעים להכיר". ישר לעניין: ״להשכיר דירות ב- Airbnb זה כמו לשחק רולטה רוסית עם הכסף שלך״.ניהול, שוכרים ושכירותסיפור 4111.10.2025״השותפות הבלתי נראית״ - על בניית אמון בין יזם נדל״ן למשקיעים שלוזה קרה בבוקרשט, יום של גשם דק כזה שלא מחליט אם הוא רוצה להיות סופה או סתם מזג אוויר אפרורי. דניאל, יזם נדל״ן ישראלי עם קבלות, עמד במרפסת של הבניין הראשון שלו בחו״ל והביט על האתר שמתחתיו.שותפים, משפחה וירושהסיפור 4013.9.2025למה רוב הקונים לא ישלמו שקל יותר - וחלקם ישלמו עשרות אלפיםאריק הניח על שולחני קלסר עמוס בתוכניות ארכיטקטוניות. עיניים נוצצות מהתרגשות, אבל גם עם אותו קמט דאגה שאני מכיר טוב - של יזם ישראלי שעומד על סף מהלך גדול.שותפים, משפחה וירושהסיפור 3913.9.2025איפה הכי כדאי להשקיע – יוון? פורטוגל? בוקרשט?השאלה הזאת מלווה אותי כמעט בכל שיחת ייעוץ. ממלאת קבוצות פייסבוק, מתגלגלת בפורומים, נשאלת בכנסים. ותמיד אותו תסריט: תוך שתי דקות כולם הופכים למומחי נדל״ן בינלאומי.יזמות, בנייה ומימוןסיפור 386.9.2025אח שלי? לא בחו״ל: מה שיזמים חייבים להבין לפני שהם משקיעים מעבר ליםבישראל יש לנו תרבות מיוחדת. מילה בלחיצת יד, “אח שלי, סמוך עליי” – וכמעט תמיד זה באמת עובד. אבל כשאתה מנסה לייבא את התרבות הזו לבוקרשט, אתונה או סופיה – היא עלולה לעלות לך במאות אלפי יורו.יזמות, בנייה ומימוןסיפור 376.9.2025החברה שאכלה את הרווחים - סיפורו של יוסי ברומניהלפעמים ההבדל בין השקעה טובה להשקעה מתסכלת לא טמון בנכס עצמו - אלא במבנה שבוחרים להעמיד סביבו. לפני שלוש שנים, יוסי ישב בבית קפה בתל אביב עם מלווה השקעות מקומי. ההצעה נשמעה כמעט חלומית:מסים וכסף בדרך הביתהסיפור 3623.8.2025הם שלחו לי תמונה. ובתמונה – רצפה. ואז הגיע החשבוןהטלפון צלצל בדיוק כשהגעתי לישיבה עם משקיעים באבן גבירול. על הצג - מספר רומני, אחד מהקבלנים שעובדים איתי על פרויקט המגורים שהתחלתי ללוות לפני שמונה חודשים בפאתי בוקרשט.יזמות, בנייה ומימוןסיפור 3523.8.2025כשהדירה מדברת בשפה שלא לימדו אותך בבית ספר לנדל״ןהוא לא היה חדש בתחום. דני (שם בדוי), איש עסקים ישראלי בשנות ה-40 לחייו, כבר השקיע בעבר בדירות בישראל - אבל עם השנים, כשהשוק התחיל להרגיש צפוף והוא הרגיש שהכסף שלו יכול לעבוד טוב יותר – הוא…ניהול, שוכרים ושכירותסיפור 349.8.2025הסיפור של דניאל מבוקרשט: כשהחזון לא נכנע למציאותיזמי נדל"ן בכל העולם מכירים את הבעיה: הלקוח רוצה לראות את מה שהוא קונה. הוא רוצה לגעת, להרגיש, לדמיין את עצמו בנכס. ומה קורה כשמדובר בהשקעה מעבר לים, בנכס שעדיין לא קיים? רוב היזמים מקבלים…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 339.8.2025כשסקטור זה לא סיפור: המפה שלא מספרים לכם עליה כשרוכשים נדל״ן בבוקרשטאני רוצה לספר לכם סיפור קצר על השקעה בבוקרשט. לא סיפור על תשואות או על דירה מדהימה במחיר מציאה. סיפור על מפה. ועל הסיבה שהיא יכולה להיות מלכודת המוות השיווקית שלכם. כי תראו, משקיע נדל"ן…משווקים, הבטחות ומלכודותסיפור 3219.7.2025בוקרשט מזנקת קדימה: הבום הבא בנדל"ן העולמי מתחיל כאן – וטראמפ רק נתן את האות!שוק הנדל"ן העולמי רוחש וגועש, אבל השבוע, רעידת אדמה אמיתית הרעידה את בירות הנדל"ן: מגדל טראמפ בבוקרשט. זו לא עוד ידיעה, זו הצהרה. זו קריאת השכמה. זו ההודעה הרשמית שבוקרשט, בירת רומניה, הפכה…ניהול, שוכרים ושכירותסיפור 3119.7.2025מה שלא בחוזה – לא קיים: סיפור מניסיון החיים, וקריאת השכמה למשקיעי נדל"ן בינלאומיתשכחו מכל מה שחשבתם שאתם יודעים על השקעות נדל"ן בחו"ל. הנה אמת פשוטה, כזאת שחודרת לעצמות, שיכולה לשנות את מסלול ההשקעות שלכם מקצה לקצה. אם אתם משקיעי נדל"ן בינלאומיים, אולי כדאי שתקשיבו טוב…חוזים, רישום ובטוחותסיפור 3012.7.2025הסוד שמאחורי הפליפ הבלתי אפשרי בבוקרשט: כשהבנק אמר 'לא' – הוא אמר 'כן' (ובגדול)יזמי נדל"ן בינלאומיים, חגורו חגורות – הסיפור הזה הולך לזעזע את עולם העסקים שלכם, ולגרום לכם להרים טלפון לשני קולגות לפחות. כי מה שקרה בבוקרשט, זה לא פחות משיעור מאסטר באומנות היזמות, שמוכיח…מסים וכסף בדרך הביתהסיפור 295.7.2025הייתכן? המפתח לרווח נעוץ דווקא בפער תרבותי?"אני פשוט מתוסכל!" קולו של משה רעם בחלל המשרד, קירות הזכוכית המבריקים בפתח תקווה לא הצליחו לבלום את הייאוש שבו. "הפרויקט שלנו בבוקרשט, תבין, פשוט לא זז. צוות המכירות המקומי, יופי של אנשים,…חוזים, רישום ובטוחותסיפור 285.7.2025הלקח הרומני: איך הצלתי משקיע מטעויות שעלולות לעלות אלפי יורויש סיפורים שצריך לספר. סיפורים שמלמדים, שמחדדים, שנותנים הצצה אל מאחורי הקלעים של עולם ההשקעות הבינלאומיות. זה סיפורו של יזם נדל"ן ישראלי, שחלומותיו על אימפריית נדל"ן בבוקרשט כמעט התנפצו…ניהול, שוכרים ושכירותסיפור 2728.6.2025המטוס המריא, אבל הפרויקט נחת על הקרקעבתעשיית הנדל"ן הבינלאומית, שבה כל פרויקט הוא מגדל קלפים רעוע, הכל יכול להשתבש במהירות מסחררת. אתם חושבים שאתם שולטים בכל, שיש לכם את הידע, הניסיון והקשרים. ואז, בום. המציאות טופחת על פניכם,…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 2621.6.2025מעבר לקו האש: הלקח מפרויקט נדל"ן באזורי סכסוך – מה יזם ישראלי גילה בלב הסערה, ומה זה אומר על העסקה הבאה שלך?הימים האחרונים, עם המתיחות הגואה בישראל ובעולם, זורקים אותנו שוב למציאות שבה הבלתי צפוי הוא דווקא הדבר היחיד שניתן לצפות לו. אירועים גיאופוליטיים, גם כאלה שמתרחשים בקצה השני של הגלובוס,…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 2514.6.2025מה לקנות: דירת 2 חד׳ בפריסייל או 2 דירות חדר ליד האוניברסיטה?לפעמים אני מוצא את עצמי יושב מול לקוח ונותר ללא מענה למשמע הטיעונים שהוא מעלה. יש כאלה שלמדו, חקרו והעמיקו והטיעונים שלהם מבוססים, ואחרים לא מבינים דבר וחצי דבר ומעלים טיעונים חסרי ביסוס עד כדי בורות.ניהול, שוכרים ושכירותסיפור 247.6.2025כשתניית השיפוט הופכת לגיבור הסיפור: מדוע כל משקיע בנדל"ן בחו"ל חייב להכיר סיפור זהאני לא נוהג להופיע בבתי משפט. בשנים האחרונות משרדנו נמנע מלקבל תיקי ליטיגציה, מאחר וההתמחות שלנו היא בליווי יזמים ומשקיעים בחו״ל, החלטנו להשקיע את המאמץ, הלמידה וההתמחות בתחומים אלו.…חוזים, רישום ובטוחותסיפור 2331.5.2025מאות לידים, אפס עסקאות: הלקח המפתיע מיריד הנדל״ן הרומניפעמיים בשנה מתקיים יריד הנדל״ן בבניין הפרלמנט בבוקרשט. ביקרנו בו ביחד, שי ואני, מספר פעמים בעבר, ומבחינת שי היה זה אך טבעי כאשר החל לתכנן את הבניין החדש שיבנה על המגרש שרכש לפני מס׳ חודשים…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 2224.5.2025המחיר של חוסר החלטה: סיפורו של יזם ישראלי בחו״למוטי הוא יזם בעל ניסיון. הוא בנה לא מעט בניינים בישראל, וכאשר היה הגל הגדול של רכישות ברומניה בעשור הראשון של המאה הוא רכש ביחד עם אחיו מספר מגרשים. ליוויתי אותם בזמנו בהליך הרכישה, וראיתי…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 213.5.2025הבטחת כספי משקיעים בנדל״ן בינלאומי – מי מבטיח את הכסף של הקונים שלך?"החוזה הוא רק 10% מהסיפור. ההבנה העמוקה של הפער בין התרבות המשפטית הישראלית לזו המקומית – זה ה-90% הנוספים שמבטיחים את הצלחת הפרויקט." – פרופ' דוד לוי, מומחה למשפט בינלאומי, אוניברסיטת הרווארדחוזים, רישום ובטוחותסיפור 203.5.2025מהתרסקות לאימפריית נדל"ן: סיפור הארביטראז' שהציל את אילנה"הלילה הזה בתל אביב היה האחרון שלי בישראל, לפחות לעת עתה. היה לי כרטיס טיסה להיום בבוקר, 1,000 אירו במזומן בתיק, והסרטון של בת ה-17 שלי שהבטחתי לראות בכל ערב: 'אמא, אני גאה בך. תחזרי אלינו…ניהול, שוכרים ושכירותסיפור 1926.4.2025בין המשקיע הלומד למשקיע הרשתות החברתיות: כשני עולמות מקבילים בהשקעות נדל"ן בחו"לכמעט 20 שנים אני מלווה משקיעים שרוצים להשקיע בחו״ל, ולא פעם כתבתי פה על אבחנות בין סוגים שונים של משקיעים, וגם היום אני רוצה להתמקד באבחנה בין המשקיעים הלומדים לבין משקיעי הרשתות החברתיות.משווקים, הבטחות ומלכודותסיפור 1819.4.2025האם השקעה בנדל"ן בינלאומי היא באמת הפסד כסף?קראתי השבוע ידיעה על דבריו של יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ומייסד חברת הנדל"ן אאורה, בכנס נדל"ן, לפיהם רוכשי נדל"ן בחו"ל צפויים "להפסיד את הכסף". דברים אלו מעוררים דיון חשוב ונוגעים בנקודה רגישה…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 1719.4.2025המיתוס על ״הכנסה פאסיבית״ ושברוכל מלווה משקיעים ו/או משווק נדל״ן מספר לכם שאם תשקיעו בנדל״ן מובטחת לכם הכנסה פאסיבית. אתם רק צריכים לרכוש את הדירה בדימונה או בליסבון והכסף פשוט ייכנס לחשבון הבנק שלכם. באמת?…כדאי שתקראו…ניהול, שוכרים ושכירותסיפור 1629.3.2025הבטחות שווא: מסע הייסורים של נועם אל דירת החלומות ברומניהבואו נתחיל מהסוף הפעם. אחרי מו״מ לא פשוט והתפשרות מצד הקונה לכל דרישות המוכר, עדיין אחרי חודשיים לא הצליחו המוכרים להביא את כל המסמכים והאישורים הנדרשים לביצוע המכירה, והקונה, הלקוח שלנו,…משווקים, הבטחות ומלכודותסיפור 151.3.2025השקעת בנדל"ן וחברת הניהול בלעה לך את הרווחים? יש פתרוןאני טס לא מעט, ועם הזמן למדתי שאת הסיפורים הכי טובים, ולפעמים הכי הזויים, אני שומע בטיסות. השכן שיושב על ידך בטיסה, או מישהו שמזהה את פניך מהרשתות החברתיות, יספר לך את הבעיות שלו, וכשיגלה…ניהול, שוכרים ושכירותסיפור 1415.2.2025רומנטיקה נדל״נית: האם השקעה זולה היא הצעד הנכון?אני יושב במשרד ומסתכל מהחלון על הגשם, ומסכם בראש את הנסיעה האחרונה עם לקוח לאתונה. הוא התעקש לנסוע ולהיפגש עם הבעלים של בניין, שניהל לגביו מו״מ לרכישתו בחודשיים האחרונים, למרות שהיה ברור…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 138.2.2025הירושה שלך בחו״ל: האם הצוואה שכתבת מספיקה?ירושות וצוואות תמיד מביאות איתן סיפורים מעניינים, ולנו עורכי הדין תיקים מעניינים לעסוק בהם (וכן, גם לא מעט שכר טרחה בצידם), וכמי שמלווה משקיעים בחו״ל כבר מספר שנים נתקלתי במהלכן בלא מעט…שותפים, משפחה וירושהסיפור 121.2.2025"אבא שלי היה איש נדל"ן מסתורי"ישב מולי בחור בשנות ה- 50 המאוחרות לחייו במבט מודאג. הכרתי את אביו, גמלאי חביב ממוצא רומני, אשר ליוויתי בכמה עסקאות של רכישת ומכירת דירות ברומניה, אבל מעולם לא נוצר בינינו קשר חברי וכל…שותפים, משפחה וירושהסיפור 1111.1.2025כשהחברות עולה ביוקר: סיפור על מתווך נדל"ן עם טוויסטזוכרים את אורן, הבחור הצעיר שטס למסיבת רווקים בבוקרשט וחזר משם עם דירה שרכש? זוכרים שכתבתי פה על הדירה שאורן רכש בניגוד לעמדתנו המקצועית? אז בואו נספר את הסיפור, ואולי גם נפיק ממנו תובנה או שתיים.שותפים, משפחה וירושהסיפור 104.1.2025רוצים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? קודם כל תקראו את זה!אורן, בחור צעיר ונמרץ הגיע אליי לפגישה ראשונה אחרי שביקר באתר האינטרנט של המשרד. הוא סיפר כי נסע למסיבת רווקים בבוקרשט ומתחת למלון היה משרד תיווך, הוא הסתקרן לדעת מה יוכל לעשות עם מעט…ניהול, שוכרים ושכירותסיפור 921.12.2024שיווק נדל"ן חכם: להפוך את הנכס שלכם למותג בינלאומיאחת השאלות הניצבות בפני כל יזם נדל״ן היא שאלת שיווק הפרויקט, בחירת קהל היעד והמסר השיווקי, אבל מה אני עושה כאשר אני בונה בניין דירות בבוקרשט, אתונה או פורטו ורוצה למכור את הדירות בו…שותפים, משפחה וירושהסיפור 821.12.2024בוקרשט זה לא באר שבעמשה, איש צבא לשעבר, יצא לפנסיה מוקדמת וחיפש עיסוק. הוא רכש בכספי הפרישה דירה בבאר שבע, שיפץ, השכיר לסטודנטים. אחרי כמה חודשים נפלה לידיו הזדמנות נוספת לרכוש באותו הבנין דירה נוספת, וכך עשה.…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 716.11.2024ירושת על גלובלית: מבחן המציאות למשקיע הנדל"ן - איך לשרוד את הסערה?בקיץ האחרון הצלחתי לקחת הפוגה קצרה מכל מה שקורה בארץ ולקפוץ לחופשת התאווררות קצרה עם המשפחה באחד מאיי יוון. ביום השני של החופשה, בשעות אחר הצהריים ישבתי עם כוס משקה על שפת הבריכה במלון…שותפים, משפחה וירושהסיפור 66.7.2024עצמאי ומתוסכלכאשר אני בחו״ל אני מעדיף לחפש את מקומות הבילוי של המקומיים על פני מקומות הבילוי התיירותיים. המסעדה המקומית, השכונתית, תמיד עדיפה עליי על פני מסעדה במרכז העיר המבשלת אוכל רב לאומי ומציעה…מסים וכסף בדרך הביתהסיפור 511.5.2024מה קרה לחברה שלי?״איך זה יכול להיות שאין מגרש שרשום על שם החברה שלנו״ הוא שאל בפליאה. ״אני מחזיק עכשיו נסח עדכני. לפי הנתונים שנתת לי רשומה בו כבעלים חברה אחרת״ השבתי.יזמות, בנייה ומימוןסיפור 4פרצלציה שהצילה את העסקאני אוהב את השעות של השקיעה אחה״צ ביום שישי, יש הרגשה שהעולם עצר מלכת וכולם מתכנסים לשבת עם בני המשפחה. אני נהנה עם כוס קפה ועיתון שבת כשהודעת וואצאפ ממספר לא מזוהה קופצת על מסך האייפון…יזמות, בנייה ומימוןסיפור 3יזמות נדל״ן בינלאומי תחת אשאמא את שומעת? בסוף הבן שלך רופא. כן, רופא אמיתי בחדר מיון קדמי במלחמה, לובש חלוק לבן ומטפל במקרי נדל״ן בינלאומי דחופים גם באמצע הלילה.יזמות, בנייה ומימוןסיפור 2ניסיון זה שם המשחק״אתה חי בסרט אבא״ אומרת לי הבת שלי בזמן שאנחנו צופים יחד ואני מנבא לה מה יקרה בצעד הבא בסדרת Suits האמריקאית המצליחה שחצתה את רף שלוש מיליארד שעות הצפייה השבועיות במשך שבעה שבועות רצופים לאחרונה.חוזים, רישום ובטוחותסיפור 1הקרקע שלא נרשמה על שמו״אני לא מבין למה אני לא יכול למכור את הדירה?״הוא ממש נבח עליי בטלפון. ״זוכר כשקנית את הדירה הסברתי לך שקרקע המשויכת לדירה לא יכולה להירשם על שמך כי אתה לא אזרח מקומי. אחרי התייעצות עם…יזמות, בנייה ומימון
הסיפורים נועדו למידע כללי ואינם ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. אחוזי תשואה שהוזכרו בטור המקורי הוסרו מהגרסה שבאתר.