Living România · Field Stories
Histoires immobilières de Roumanie. 79 cas réels, chacun avec le moment où tout s'est joué.
Chaque semaine, l'avocat Ilan Leibovitch écrit deux histoires tirées de son bureau : des investisseurs et promoteurs israéliens qui ont acheté, construit, loué et vendu à l'étranger. Voici les histoires de Roumanie. Des associations qui ont éclaté, des contrats que personne n'a lus, des promesses de commerciaux, des impôts surprises, et des opérations réussies parce que quelqu'un a posé la bonne question à temps. Chaque histoire est un article.
Me Ilan LeibovitchAvocat spécialisé en immobilier international et associé chez Compass Group Romania. Sa chronique « Deux histoires immobilières internationales par semaine » paraît chaque samedi sur LinkedIn (en hébreu).
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Histoire 7917.10.2026La banque qu'il avait avantPendant dix ans, les acheteurs ont été son financeur le moins cher. La loi n'a pas interdit de leur prendre de l'argent. Elle a seulement fixé où va cet argent. « Regarde la ligne 14. »Contrats, enregistrement et garantiesHistoire 7817.10.2026Six lignes sur une feuille pliéeLa loi vous donne les questions. Les réponses, il faut les demander au promoteur et les écrire dans le contrat. Six lignes, écrites à la main, sur une feuille pliée en quatre. Gil l'a sortie de la poche de sa veste dans un café de Cluj, une demi-heure avant le rendez-vous avec le promoteur, et l'a dépliée…Contrats, enregistrement et garantiesHistoire 7710.10.2026Soixante joursL'article 14 du contrat d'exécution faisait trois lignes. La plupart des gens le sautent. Il prévoyait deux choses. La première : sur chaque paiement à l'entrepreneur, cinq pour cent sont retenus et ne sont libérés qu'à la fin. La seconde : si les travaux n'avancent pas pendant…Promotion, construction et financementHistoire 7626.9.2026Le terrain qui n'était pas tout à fait à luiGuy est venu me voir avec une parcelle qu'il voulait acheter, avant même qu'un quelconque accord soit signé et qu'un seul shekel soit versé. « J'ai trouvé un terrain formidable à Chypre. Le prix est bon, l'emplacement est bon, je veux lancer les études dans un mois. » Il s'était déjà mis d'accord…Promotion, construction et financementHistoire 7519.9.2026L'argent qu'il a rendu avant qu'on le lui réclameLe projet de Guy, un ensemble résidentiel dans la région de Bucarest, a connu un retard comme il en arrive dans presque tous les projets : une entreprise de travaux plus lente que prévu, et une autorisation de réseaux repoussée de quelques mois par l'administration locale. Rien de dramatique en soi.…Contrats, enregistrement et garantiesHistoire 745.9.2026Des acheteurs dont je savais qu'ils ne tiendraient pas, et à qui j'ai vendu quand mêmeIl y a quelques années, sur un projet que je pilotais en Roumanie, nous étions tout près de l'objectif de ventes trimestriel. Vraiment tout près. L'équipe commerciale avait travaillé dur, le marketing avait généré des contacts de qualité, et presque toutes les unités de la première phase étaient déjà réservées.…Contrats, enregistrement et garantiesHistoire 735.9.2026L'appartement que j'aimais, pas celui que le marché aimeTrois opérations, trois pays différents, et exactement la même erreur qui se répète. Yoav m'a contacté pour la première fois il y a environ quatre ans. Un investisseur tout neuf, sans expérience de l'immobilier à l'étranger, avec un bon salaire et une forte envie de commencer à « travailler pour…Commerciaux, promesses et piègesHistoire 7229.8.2026Quarante mille euros, et la décision a été prise sans luiÊtre absent d'une assemblée n'est pas une neutralité. C'est un vote, simplement pas le vôtre. Oren est directeur des opérations dans une société de logiciels, quarante-sept ans, du genre à gérer ses finances dans un seul tableau Excel bien rangé. En 2019, il a acheté un trois-pièces…Contrats, enregistrement et garantiesHistoire 7115.8.2026L'entrepreneur parti sur un autre chantierTout changement dans la structure de détention n'est pas seulement un événement juridique pour la société. C'est un événement bancaire. À sept heures trente-deux du matin, j'ai reçu une capture d'écran. Le solde d'un compte de société en Roumanie, au centime près. En dessous, en petits caractères et en anglais, un message indiquant que les opérations…Promotion, construction et financementHistoire 708.8.2026L'écart entre le contrat et le compteLe prix convenu n'est pas la somme qui vous revient. Entre les deux chiffres, il y a trois choses, et aucune n'est mentionnée dans la présentation. Hadar était assise en face de moi quand je lui ai montré le chiffre final, et elle n'a rien dit pendant un long moment.Impôts et rapatriement des fondsHistoire 6918.7.2026L'association devenue amitié, et l'amitié qui a détruit l'associationMarc m'a appelé un vendredi soir, ce qui m'en disait déjà long. On n'appelle pas un avocat le vendredi soir quand tout va bien. « Je ne sais pas comment lui en parler sans que ça détruise tout », m'a-t-il dit. Sa voix était calme, mais pas…Associés, famille et héritageHistoire 6811.7.2026La fois où il m'a appelé trop tardAlon m'a appelé à une heure où, d'habitude, il n'appelle personne. « Ilan, j'ai besoin que tu vérifies quelque chose pour moi. J'ai un problème avec l'entrepreneur, et je crois que je ne peux pas le répercuter. »Contrats, enregistrement et garantiesHistoire 6711.7.2026Le prix qui devait rester fixeRoy m'a envoyé la capture d'écran d'un e-mail, sans un mot de plus. Juste une ligne d'objet : « Mise à jour du prix suite à la hausse des matières premières. » En dessous, un court message du promoteur : le projet a subi une hausse de coûts exceptionnelle, et l'ajustement du prix est « inévitable ».Contrats, enregistrement et garantiesHistoire 664.7.2026Des finitions qui ne valaient pas ce qu'il croyaitRoy m'a appelé après que son commercial lui a envoyé un e-mail auquel il ne savait pas comment répondre. « Ilan, j'ai besoin que tu m'aides à réfléchir. Pas sur le plan juridique. Sur le plan business. »Contrats, enregistrement et garantiesHistoire 6527.6.2026Mes idées étaient trop bonnesAvi est quelqu'un qui a du goût. On ne peut pas le lui enlever. Il est venu me voir au milieu d'un projet en Roumanie, non pas pour un conseil juridique, mais parce qu'il avait une dispute et voulait que quelqu'un d'extérieur lui dise qu'il avait raison. « Ilan, j'ai une équipe…Commerciaux, promesses et piègesHistoire 6413.6.2026La bonne affaire de Bucarest« Ilan, j'ai trouvé un appartement un tiers moins cher que le prix du marché. J'ai juste besoin que tu relises le contrat. Vite, avant que quelqu'un d'autre me le prenne. » C'est ainsi qu'a commencé ma première conversation avec Yossi.Commerciaux, promesses et piègesHistoire 636.6.2026« J'ai fait trois projets en Israël. Construire en Roumanie, ça peut être si différent ? »Guy était assis en face de moi avec l'assurance de quelqu'un qui a déjà gagné une fois. « Ilan, j'ai fait trois projets en Israël. J'ai construit, j'ai vendu, j'ai bien gagné. Maintenant je veux me lancer à l'étranger. Construire à Limassol plutôt qu'à Raanana, ça peut être si différent ? »Promotion, construction et financementHistoire 6230.5.2026Le terrain n'était qu'un débutIl m'a appelé depuis le restaurant. Pas depuis un bureau, pas depuis le chantier : depuis le restaurant où il était assis avec ses associés après avoir signé l'achat du terrain. « Ilan, on a acheté. Maintenant, il faut commencer à vendre. »Promotion, construction et financementHistoire 6130.5.2026Le prix du marchéJe connaissais David depuis quelques années. Ce n'est pas quelqu'un de négligent. Au contraire, c'est quelqu'un qui se renseigne, qui compare, qui vérifie. Quand il a décidé d'investir à Bucarest, il l'a fait après six mois de réflexion. Il a lu des articles, parlé à des gens qui l'avaient déjà fait, il est venu…Commerciaux, promesses et piègesHistoire 6023.5.2026Il savait construire. Il savait vendre. Il ignorait une petite chose, et ça lui a coûté un anRoï a construit des projets en Israël pendant dix ans avant de décider de partir en Roumanie. Ce n’était pas le genre à sauter à l’eau sans vérifier la profondeur. De l’expérience, du sang-froid, l’assurance de quelqu’un qui l’a fait de nombreuses fois et qui s’en est toujours bien sorti.…Promotion, construction et financementHistoire 5916.5.2026Le permis qui n’arrivait pasErez m’a appelé le matin. Il ne demandait pas de conseil. Il ne posait pas de question. Il a dit une seule phrase : « Ilan, ça fait un an et demi. Toujours pas de permis. Et j’ai dix acheteurs qui attendent. »Promotion, construction et financementHistoire 589.5.2026L’entrepreneur qui a démarré lentement et s’est arrêté viteJe m’en souviens très bien. Yaron m’a appelé à six heures et demie du soir. Pas une question, une déclaration. « Ilan, je crois que mon entrepreneur a un problème. » Je connaissais ce « je crois ». Ce n’est pas un « je crois ». C’est un « je sais, mais je ne suis pas encore prêt à le dire à voix haute ».Promotion, construction et financementHistoire 579.5.2026Le frère qui vivait à TorontoL’appel est arrivé un dimanche, à huit heures du matin. « Ilan, j’ai trouvé quelque chose d’incroyable à Bucarest. Un trois-pièces, au troisième étage, dans un quartier en développement. La vendeuse est une femme d’environ soixante-dix ans qui a hérité du bien de ses parents. Elle veut conclure vite. Le prix…Associés, famille et héritageHistoire 5611.4.2026Le téléphone a sonné à deux heures du matinIl m’appelait de Bucarest. Sa voix était trop calme, ce calme qui vient quand quelqu’un a déjà crié tout ce qu’il avait à crier, et qu’il a compris que même les cris n’ont servi à rien.Associés, famille et héritageHistoire 5511.4.2026Promesses et rendements : quand les chiffres ne racontent pas toute l’histoireDaniel m’a appelé tôt le matin. Pas une question. Pas une demande de conseil. Une sonnerie, puis une phrase : « Je crois que j’ai fait une grosse erreur. »Contrats, enregistrement et garantiesHistoire 5428.2.2026Le téléphone a sonné à minuitCe n’était pas un appel que j’attendais. Numéro inconnu. 22 h 47. D’habitude, je ne réponds pas. Mais quelque chose m’a poussé à décrocher. « Dites-moi, a dit la voix à l’autre bout du fil, c’est normal que le promoteur vende le même appartement 149 000 et que moi j’aie payé 165 000, plus 12 000 pour le mobilier ? »Commerciaux, promesses et piègesHistoire 537.2.2026Quand un projet à Bucarest m’a appris que l’immobilier en Europe n’est pas l’immobilier en IsraëlC’était un mercredi après-midi quand WhatsApp a bipé. Un message d’Amir, un promoteur immobilier israélien que nous avions accompagné dans son entrée sur le marché roumain. « J’ai un problème. Un gros. Il faut qu’on parle maintenant. »Promotion, construction et financementHistoire 527.2.2026Quand votre argent est « trop propre pour être vrai » : la nouvelle réalité des investisseurs israéliens dans l’immobilier international« Vous êtes sûr que cet argent est légal ? » La question venait d’une directrice d’agence bancaire à Bucarest, après que trois de mes clients, tous des entrepreneurs israéliens prospères aux affaires parfaitement légitimes, ont tenté de transférer des fonds pour acheter un projet résidentiel…Impôts et rapatriement des fondsHistoire 5117.1.2026Quand votre entrepreneur au Texas ne vous répond plus : que se passe-t-il vraiment en coulisses ?Vous vous souvenez de ce moment ? Trois heures du matin, vous êtes allongé, éveillé, le téléphone près de la tête. Le dernier e-mail de votre entrepreneur à Portland date d’il y a deux semaines. Le projet doit être prêt dans un mois, et vous ne savez même pas si les travaux…Promotion, construction et financementHistoire 5010.1.2026Je l’avais mis en garde contre une clause de compétence israélienne, et il ne m’a pas écoutéIl y a environ trois ans, un client était assis en face de moi : un promoteur immobilier israélien expérimenté qui avait acheté avec un associé un immeuble d’habitation à Bucarest. Il est venu me voir une fois l’acquisition conclue : il voulait maintenant rédiger un vrai pacte d’associés entre lui et son partenaire.Contrats, enregistrement et garantiesHistoire 4920.12.2025La « loi Nordis » : de l’effondrement de la confiance à la réévaluation du risque, comment la Roumanie change les règles du jeu immobilierLa « loi Nordis » (Legea 207/2025), entrée en vigueur la semaine dernière, n’est pas née de nulle part. Elle est le produit direct d’une crise de confiance rampante sur le marché roumain de la vente sur plan (off-plan), qui s’est aggravée ces dernières années à la suite d’affaires de projets bloqués…Promotion, construction et financementHistoire 4820.12.2025Quand la tranquillité roumaine est devenue un cauchemar à distanceDan est entré dans mon bureau avec une expression que j’ai vue bien des fois, un mélange de frustration, de fatigue et de détermination. Il a posé son sac sur la table et a dit : « Je dois vendre l’appartement en Roumanie. Maintenant. »Promotion, construction et financementHistoire 4713.12.2025Entre deux mondes : le dilemme du promoteur« Je ne dors plus la nuit », m’a dit Roni en s’asseyant en face de moi au bureau. « J’ai 48 appartements en construction à Bucarest, la livraison est dans cinq mois, et j’aurais dû prendre une décision hier. »Promotion, construction et financementHistoire 4613.12.2025L’erreur à 120 000 euros que j’ai failli commettre en Roumanie (et comment un seul coup de fil a sauvé mon investissement)Ouri m’a appelé à 11 heures du soir. « Ilan, je n’arrive pas à dormir. Je dois prendre une décision et ma tête va exploser. » Je connaissais Ouri depuis des années. Ingénieur logiciel brillant de Tel-Aviv, 42 ans, marié, deux enfants. Il avait décidé d’investir 120 000 euros…Promotion, construction et financementHistoire 4529.11.2025Le promoteur qui voulait conquérir Athènes et a fini avec un appartement de 42 m²Il y a des moments dans ma carrière où je vois tout le film avant même que le client n’appuie sur Play. C’est exactement comme ça que tout a commencé il y a quelques mois, quand un promoteur israélien expérimenté, brillant, avec des dizaines d’opérations immobilières en Israël à son actif, a atterri à Athènes pour la première fois.Commerciaux, promesses et piègesHistoire 4429.11.2025Les revenus Airbnb bientôt dévoilés : ce qui va se passer en 2025, et ce que les investisseurs immobiliers à l’étranger doivent comprendre dès maintenantIl y a des moments sur le marché immobilier où, quelle que soit votre expérience, quelque chose change sous la surface, et celui qui ne le remarque pas à temps l’apprend à ses dépens. Des moments que les investisseurs avisés savent repérer à l’avance.Gestion, locataires et locationHistoire 4322.11.2025Le vent a tourné : pourquoi la Roumanie de 2025 n’est pas celle de 2005« Mais Ilan, tu te souviens de ce qui s’est passé avec ces terrains en Roumanie ? » Amir me regardait, inquiet, une brochure brillante d’un projet d’appartements à Bucarest à la main. « Mon père y a perdu 70 000 euros en 2004. Encore aujourd’hui, il ne peut pas…Promotion, construction et financementHistoire 4215.11.2025Tu es fou, ou juste idiot ?C’est exactement ce qu’Avi m’a dit lors de notre premier rendez-vous. Pas de « bonjour », pas de « enchanté ». Droit au but : « Louer des appartements sur Airbnb, c’est jouer à la roulette russe avec ton argent. »Gestion, locataires et locationHistoire 4111.10.2025« Le partenariat invisible » : bâtir la confiance entre un promoteur immobilier et ses investisseursC’était à Bucarest, un jour de pluie fine, de celles qui n’arrivent pas à décider si elles veulent devenir une tempête ou rester un simple temps gris. Daniel, promoteur immobilier israélien aux réalisations solides, se tenait sur le balcon de son premier immeuble à l’étranger et regardait le chantier en contrebas.Associés, famille et héritageHistoire 4013.9.2025Pourquoi la plupart des acheteurs ne paieront pas un euro de plus, et pourquoi certains paieront des dizaines de milliersArik a posé sur mon bureau un classeur rempli de plans d’architecte. Les yeux brillants d’excitation, mais avec cette ride d’inquiétude que je connais bien : celle d’un promoteur israélien au seuil d’un grand projet.Associés, famille et héritageHistoire 3913.9.2025Où vaut-il mieux investir : en Grèce ? Au Portugal ? À Bucarest ?Cette question m’accompagne dans presque chaque rendez-vous de conseil. Elle remplit les groupes Facebook, circule sur les forums, revient dans les conférences. Et c’est toujours le même scénario : en deux minutes, tout le monde devient expert en immobilier international.Promotion, construction et financementHistoire 386.9.2025« Fais-moi confiance, mon frère » ? Pas à l’étranger : ce que les promoteurs doivent comprendre avant d’investir outre-merEn Israël, nous avons une culture particulière. Une parole et une poignée de main, « mon frère, fais-moi confiance », et presque toujours, ça marche vraiment. Mais quand on essaie d’importer cette culture à Bucarest, Athènes ou Sofia, elle peut vous coûter des centaines de milliers d’euros.Promotion, construction et financementHistoire 376.9.2025La société qui a mangé les bénéfices : l’histoire de Yossi en RoumanieParfois, la différence entre un bon investissement et un investissement frustrant ne tient pas au bien lui-même, mais à la structure que l’on choisit de bâtir autour. Il y a trois ans, Yossi était assis dans un café de Tel-Aviv avec un conseiller en investissement local. La proposition semblait presque idyllique :Impôts et rapatriement des fondsHistoire 3623.8.2025Ils m’ont envoyé une photo. Sur la photo, un sol. Puis la facture est arrivéeLe téléphone a sonné juste au moment où j’arrivais à une réunion avec des investisseurs, rue Ibn Gabirol. À l’écran, un numéro roumain : l’un des entrepreneurs qui travaillent avec moi sur le projet résidentiel que j’avais commencé à accompagner huit mois plus tôt, en périphérie de Bucarest.Promotion, construction et financementHistoire 3523.8.2025Quand l’appartement parle une langue qu’on ne vous a pas apprise à l’école de l’immobilierIl n’était pas novice. Dani (nom d’emprunt), un homme d’affaires israélien d’une quarantaine d’années, avait déjà investi dans des appartements en Israël. Mais avec les années, quand le marché a commencé à lui sembler saturé et qu’il s’est senti trop malin pour un rendement net aussi maigre, il a regardé ailleurs.Gestion, locataires et locationHistoire 349.8.2025L’histoire de Daniel à Bucarest : quand la vision ne cède pas devant la réalitéLes promoteurs immobiliers du monde entier connaissent le problème : le client veut voir ce qu’il achète. Il veut toucher, ressentir, s’imaginer dans le bien. Et que se passe-t-il quand il s’agit d’un investissement outre-mer, dans un bien qui n’existe pas encore ? La plupart des promoteurs acceptent…Promotion, construction et financementHistoire 339.8.2025Quand le secteur ne dit rien : la carte dont on ne vous parle pas quand vous achetez à BucarestJe veux vous raconter une courte histoire sur l’investissement à Bucarest. Pas une histoire de rendements ou d’appartement incroyable à prix cassé. Une histoire de carte. Et de la raison pour laquelle elle peut être votre piège marketing mortel. Car voyez-vous, un investisseur immobilier…Commerciaux, promesses et piègesHistoire 3219.7.2025Bucarest prend son envol : le prochain boom de l’immobilier mondial commence ici, et Trump vient de donner le signal !Le marché immobilier mondial est en ébullition, mais cette semaine, un véritable séisme a secoué les capitales de l’immobilier : une tour Trump à Bucarest. Ce n’est pas une nouvelle de plus, c’est une déclaration. C’est un signal d’alarme. C’est l’annonce officielle que Bucarest, la capitale de la Roumanie, est passée…Gestion, locataires et locationHistoire 3119.7.2025Ce qui n’est pas dans le contrat n’existe pas : une histoire vécue, et un signal d’alarme pour les investisseurs immobiliers internationauxOubliez tout ce que vous pensiez savoir sur l’investissement immobilier à l’étranger. Voici une vérité simple, de celles qui vous pénètrent jusqu’aux os, et qui peut changer de bout en bout la trajectoire de vos investissements. Si vous êtes investisseur immobilier international, vous feriez bien d’écouter attentivement…Contrats, enregistrement et garantiesHistoire 3012.7.2025Le secret de l’opération d’achat-revente impossible à Bucarest : quand la banque a dit « non », elle a en fait dit « oui » (et en grand)Promoteurs immobiliers internationaux, attachez vos ceintures : cette histoire va secouer votre monde des affaires et vous donner envie d’appeler au moins deux confrères. Car ce qui s’est passé à Bucarest n’est rien de moins qu’une masterclass dans l’art d’entreprendre, qui prouve…Impôts et rapatriement des fondsHistoire 295.7.2025Et si la clé du profit se trouvait justement dans le fossé culturel ?« Je suis vraiment frustré ! » La voix de Moshé tonnait dans le bureau ; les murs de verre étincelants de Petah Tikva ne parvenaient pas à contenir son désespoir. « Notre projet à Bucarest, tu comprends, ne bouge tout simplement pas. L’équipe commerciale locale, des gens formidables,…Contrats, enregistrement et garantiesHistoire 285.7.2025La leçon roumaine : comment j’ai sauvé un investisseur d’erreurs qui pouvaient coûter des milliers d’eurosIl y a des histoires qu’il faut raconter. Des histoires qui instruisent, qui affinent le regard, qui offrent un aperçu des coulisses de l’investissement international. Voici celle d’un promoteur immobilier israélien dont les rêves d’empire immobilier à Bucarest ont failli voler en éclats…Gestion, locataires et locationHistoire 2728.6.2025L’avion a décollé, mais le projet est resté cloué au solDans l’immobilier international, où chaque projet est un château de cartes fragile, tout peut déraper à une vitesse vertigineuse. Vous pensez tout maîtriser, avoir le savoir, l’expérience et les contacts. Et puis, boum. La réalité vous gifle,…Promotion, construction et financementHistoire 2621.6.2025Au-delà de la ligne de feu : la leçon d’un projet immobilier en zone de conflit – ce qu’un promoteur israélien a découvert au cœur de la tempête, et ce que cela signifie pour votre prochaine transactionCes derniers jours, avec la tension croissante en Israël et dans le monde, nous replongent dans une réalité où l’imprévisible est justement la seule chose prévisible. Les événements géopolitiques, même ceux qui se déroulent à l’autre bout du globe,…Promotion, construction et financementHistoire 2514.6.2025Que choisir : un deux-pièces sur plan ou deux studios près de l’université ?Il m’arrive de me retrouver face à un client et de rester sans voix devant les arguments qu’il avance. Certains ont étudié, cherché, approfondi, et leurs arguments sont solides ; d’autres n’y comprennent rien et avancent des arguments sans fondement, jusqu’à l’ignorance.Gestion, locataires et locationHistoire 247.6.2025Quand la clause attributive de juridiction devient le héros de l’histoire : pourquoi tout investisseur immobilier à l’étranger doit connaître ce récitJe n’ai pas l’habitude de plaider. Ces dernières années, notre cabinet refuse les dossiers contentieux : notre spécialité étant l’accompagnement des promoteurs et des investisseurs à l’étranger, nous avons décidé de concentrer nos efforts, notre apprentissage et notre expertise sur ces domaines.…Contrats, enregistrement et garantiesHistoire 2331.5.2025Des centaines de leads, zéro vente : la leçon surprenante du salon immobilier roumainDeux fois par an, le salon de l’immobilier se tient au Palais du Parlement à Bucarest. Shaï et moi l’avions visité ensemble plusieurs fois par le passé, et pour Shaï il était tout naturel, lorsqu’il a commencé à concevoir le nouvel immeuble qu’il allait construire sur le terrain acheté quelques mois plus tôt…Promotion, construction et financementHistoire 2224.5.2025Le prix de l’indécision : l’histoire d’un promoteur israélien à l’étrangerMoti est un promoteur expérimenté. Il a construit bon nombre d’immeubles en Israël, et lors de la grande vague d’achats en Roumanie dans la première décennie du siècle, il a acheté plusieurs terrains avec son frère. Je les ai accompagnés à l’époque dans ces acquisitions, et j’ai vu…Promotion, construction et financementHistoire 213.5.2025Sécuriser l’argent des investisseurs dans l’immobilier international : qui garantit l’argent de vos acheteurs ?« Le contrat ne représente que 10 % de l’histoire. La compréhension profonde de l’écart entre la culture juridique israélienne et la culture locale, ce sont les 90 % restants qui garantissent la réussite du projet. » – Pr David Levy, spécialiste du droit international, Université HarvardContrats, enregistrement et garantiesHistoire 203.5.2025Du naufrage à l'empire immobilier : l'arbitrage qui a sauvé Ilana« Cette nuit-là à Tel-Aviv était ma dernière en Israël, du moins pour l'instant. J'avais un billet d'avion pour le lendemain matin, 1 000 euros en liquide dans mon sac, et la vidéo de ma fille de 17 ans que j'avais promis de regarder chaque soir : “Maman, je suis fière de toi. Reviens-nous victorieuse…”Gestion, locataires et locationHistoire 1926.4.2025L'investisseur qui étudie et l'investisseur des réseaux sociaux : deux mondes parallèles de l'immobilier à l'étrangerDepuis près de 20 ans, j'accompagne des investisseurs qui veulent investir à l'étranger. J'ai souvent écrit ici sur les différents types d'investisseurs, et aujourd'hui encore, je veux m'arrêter sur la différence entre ceux qui étudient et ceux qui s'informent sur les réseaux sociaux.Commerciaux, promesses et piègesHistoire 1819.4.2025Investir dans l'immobilier international, est-ce vraiment perdre son argent ?J'ai lu cette semaine un article rapportant les propos de Yaakov Atrakchi, PDG et fondateur de la société immobilière Aura, lors d'une conférence : selon lui, ceux qui achètent de l'immobilier à l'étranger risquent de « perdre leur argent ». Ces propos ouvrent un débat important et touchent un point sensible…Promotion, construction et financementHistoire 1719.4.2025Le mythe du « revenu passif » et sa chuteTous les accompagnateurs d'investisseurs et commercialisateurs immobiliers vous le disent : investissez dans l'immobilier et un revenu passif vous est garanti. Il suffit d'acheter l'appartement à Dimona ou à Lisbonne, et l'argent tombera tout seul sur votre compte. Vraiment ?… Lisez donc…Gestion, locataires et locationHistoire 1629.3.2025Fausses promesses : le parcours du combattant de Noam vers l'appartement de ses rêves en RoumanieCette fois, commençons par la fin. Après une négociation difficile et un acheteur qui avait cédé à toutes les exigences du vendeur, deux mois plus tard, les vendeurs n'avaient toujours pas réussi à fournir tous les documents et autorisations nécessaires à la vente, et l'acheteur, notre client,…Commerciaux, promesses et piègesHistoire 151.3.2025Vous avez investi dans l'immobilier et la société de gestion a englouti vos profits ? Il y a une solutionJe prends souvent l'avion, et avec le temps, j'ai appris que c'est en vol que j'entends les meilleures histoires, et parfois les plus folles. Votre voisin de siège, ou quelqu'un qui vous reconnaît grâce aux réseaux sociaux, vous racontera ses problèmes, et quand il découvrira…Gestion, locataires et locationHistoire 1415.2.2025Romantisme immobilier : un investissement bon marché, est-ce le bon choix ?Je suis assis au bureau, je regarde la pluie par la fenêtre et je fais mentalement le bilan de mon dernier voyage à Athènes avec un client. Il avait tenu à y aller pour rencontrer le propriétaire d'un immeuble avec qui il négociait l'achat depuis deux mois, alors qu'il était clair…Promotion, construction et financementHistoire 138.2.2025Votre héritage à l'étranger : le testament que vous avez rédigé suffit-il ?Les successions et les testaments apportent toujours leur lot d'histoires intéressantes, et à nous, avocats, des dossiers passionnants (et oui, pas mal d'honoraires aussi). Accompagnant des investisseurs à l'étranger depuis plusieurs années, j'ai croisé bien des…Associés, famille et héritageHistoire 121.2.2025« Mon père était un homme d'affaires immobilier mystérieux »En face de moi, un homme d'une petite soixantaine d'années, le regard inquiet. J'avais connu son père, un retraité sympathique d'origine roumaine, que j'avais accompagné dans plusieurs achats et ventes d'appartements en Roumanie, mais nous n'avions jamais noué de lien d'amitié et…Associés, famille et héritageHistoire 1111.1.2025Quand l'amitié coûte cher : l'histoire d'un agent immobilier, avec un rebondissementVous vous souvenez d'Oren, le jeune homme parti à un enterrement de vie de garçon à Bucarest et revenu avec un appartement ? Vous vous souvenez que j'ai parlé ici de l'appartement qu'il avait acheté contre notre avis professionnel ? Alors racontons l'histoire, et tirons-en peut-être une leçon ou deux.Associés, famille et héritageHistoire 104.1.2025Vous voulez investir dans l'immobilier à l'étranger ? Lisez d'abord ceci !Oren, un jeune homme plein d'énergie, est venu me voir pour un premier rendez-vous après avoir visité le site du cabinet. Il m'a raconté qu'il était allé à un enterrement de vie de garçon à Bucarest et qu'il y avait une agence immobilière sous l'hôtel. Il était curieux de savoir ce qu'il pourrait faire avec ses petites…Gestion, locataires et locationHistoire 921.12.2024Un marketing immobilier intelligent : faire de votre bien une marque internationaleL'une des questions que se pose tout promoteur immobilier est celle de la commercialisation du projet : le choix du public cible et du message. Mais que faire quand je construis un immeuble à Bucarest, Athènes ou Porto et que je veux vendre ses appartements…Associés, famille et héritageHistoire 821.12.2024Bucarest, ce n'est pas Beer-ShevaMoshe, ancien militaire, a pris une retraite anticipée et cherchait une occupation. Avec son indemnité de départ, il a acheté un appartement à Beer-Sheva, l'a rénové et loué à des étudiants. Quelques mois plus tard, l'occasion s'est présentée d'en acheter un autre dans le même immeuble, et il l'a saisie…Promotion, construction et financementHistoire 716.11.2024Héritage sans frontières : l'épreuve de vérité pour l'investisseur immobilier. Comment traverser la tempête ?L'été dernier, j'ai réussi à faire une courte pause dans tout ce qui se passe en Israël et à m'offrir quelques jours de vacances en famille sur une île grecque. Le deuxième jour, en fin d'après-midi, j'étais assis au bord de la piscine de l'hôtel, un verre à la main…Associés, famille et héritageHistoire 66.7.2024Seul et frustréQuand je suis à l'étranger, je préfère chercher les endroits où sortent les gens du coin plutôt que les lieux touristiques. Le restaurant local, celui du quartier, je le préfère toujours à un restaurant du centre-ville qui sert une cuisine internationale et propose…Impôts et rapatriement des fondsHistoire 511.5.2024Qu'est-il arrivé à ma société ?« Comment est-ce possible qu'aucun terrain ne soit inscrit au nom de notre société ? » m'a-t-il demandé, stupéfait. « J'ai sous les yeux un extrait à jour. D'après les données que tu m'as fournies, c'est une autre société qui y figure comme propriétaire », ai-je répondu.Promotion, construction et financementHistoire 4La division parcellaire qui a sauvé l'affaireJ'aime les heures du coucher de soleil le vendredi après-midi. On a l'impression que le monde s'arrête et que chacun se réunit en famille pour le shabbat. Je savoure un café et le journal du week-end quand un message WhatsApp d'un numéro inconnu s'affiche sur l'écran de mon iPhone…Promotion, construction et financementHistoire 3Promotion immobilière internationale sous le feuMaman, tu entends ? Finalement, ton fils est médecin. Oui, un vrai médecin, aux urgences de première ligne en pleine guerre, en blouse blanche, qui soigne des cas urgents d'immobilier international, même au milieu de la nuit.Promotion, construction et financementHistoire 2L'expérience, c'est ça qui compte« Tu te fais des films, papa », me dit ma fille pendant que nous regardons ensemble Suits et que je lui prédis la scène suivante. La série américaine a récemment dépassé les trois milliards d'heures de visionnage par semaine, sept semaines d'affilée.Contrats, enregistrement et garantiesHistoire 1Le terrain qui n'était pas à son nom« Je ne comprends pas pourquoi je ne peux pas vendre l'appartement ! » Il m'aboyait littéralement dessus au téléphone. « Tu te souviens ? Quand tu as acheté l'appartement, je t'ai expliqué que le terrain rattaché ne pouvait pas être inscrit à ton nom, parce que tu n'es pas citoyen du pays. Après avoir consulté…Promotion, construction et financement
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