Héritage sans frontières : l'épreuve de vérité pour l'investisseur immobilier. Comment traverser la tempête ?

L'été dernier, j'ai réussi à faire une courte pause dans tout ce qui se passe en Israël et à m'offrir quelques jours de vacances en famille sur une île grecque. Le deuxième jour, en fin d'après-midi, j'étais assis au bord de la piscine de l'hôtel, un verre à la main, à lire un livre pour le plaisir, quand le téléphone a sonné. Au bout du fil, Haïm, le fils de l'un de mes clients, qui depuis quelques années s'implique de plus en plus pour mettre de l'ordre dans les investissements immobiliers de son père. J'ai pris le téléphone pour répondre, et ma femme, sur la chaise d'à côté, m'a grondé : « Tu es en vacances. Tu ne peux pas faire une pause et profiter du coucher de soleil ? Rien ne presse. » J'ai reposé le téléphone sans répondre. Quelques secondes plus tard, un SMS est arrivé : « Papa est décédé. » J'étais sous le choc. Avraham était un client de longue date, un homme d'affaires intelligent et prospère, qui avait beaucoup investi dans l'immobilier international. Je l'avais accompagné dans de nombreuses opérations, et j'avais toujours été impressionné par sa pensée stratégique et sa capacité à repérer les opportunités.

À mon retour de vacances, je suis bien sûr allé présenter mes condoléances. La veuve avait l'air complètement brisée, tout comme le reste de la famille. Je leur ai raconté quelques anecdotes de nos voyages à l'étranger, à Avraham et moi, et ils voulaient surtout entendre parler des endroits où nous avions l'habitude de boire un whisky en fin de journée. En partant, Haïm m'a demandé de le suivre dans l'une des pièces de l'appartement.

« Nous avons deux questions principales à régler juste après la semaine de deuil, a-t-il commencé. À ma connaissance, papa a tout légué à maman, donc il faudra transférer à son nom les parts des sociétés de papa à l'étranger. Ce qui m'inquiète, c'est que je ne connais pas du tout la fiscalité des successions dans les pays où nous avons des terrains. Toute cette démarche me fait vraiment peur. »

« Termine la semaine de deuil, on se voit et on regarde ce qu'il faut faire », ai-je répondu.

Le lendemain matin, j'ai confié à notre stagiaire la mission d'examiner le droit des successions, en particulier les droits de succession, dans chacun des pays où le père de Haïm avait des biens, pour que nous soyons prêts pour la réunion avec Haïm.

« J'ai vérifié le droit des successions et la fiscalité dans tous les pays concernés, ai-je dit à Haïm quand il est entré dans mon bureau. La bonne nouvelle, c'est qu'il n'y a de droits de succession dans aucun des pays où ton père avait des biens. »

« Tu es sûr ? a-t-il demandé. Je m'attendais à des droits de succession au moins dans certains pays. »

« La moins bonne nouvelle, c'est que le transfert des parts risque d'être compliqué, surtout en Roumanie », ai-je dit.

« Pourquoi justement en Roumanie ? » a demandé Haïm, inquiet.

« Parce que les statuts de la société roumaine ne prévoient pas le cas du décès, ai-je expliqué. Il faudra donc appliquer le droit roumain général, qui exige l'accord de tous les autres associés de la société pour transférer les parts aux héritiers. L'autre option est de saisir le tribunal pour qu'il reconnaisse le testament de ton père, une fois que le registre des successions en Israël aura délivré un certificat d'hérédité, puis de demander au registre du commerce roumain d'inscrire les parts au nom de ta mère sur la base de ce certificat. »

« Je comprends, a dit Haïm. Et les autres pays ? Comment se fait-il que ce ne soit compliqué qu'en Roumanie ? »

« Dans les autres pays, les statuts prévoient le cas du décès et permettent de transférer les parts aux héritiers de façon relativement simple », ai-je répondu.

« Ça a l'air simple », a dit Haïm, soulagé.

« Il s'agit surtout d'une procédure administrative qu'il faudra mener dans la plupart des pays », ai-je expliqué.

« Je vois. J'étais sûr que ce serait beaucoup plus compliqué, a dit Haïm. Quelle est la prochaine étape ? »

« La prochaine étape, c'est de lancer la procédure, ai-je répondu. J'ai déjà contacté nos partenaires locaux dans chaque pays pour commencer les démarches. En attendant, tu dois rassembler tous les documents nécessaires, comme le certificat d'hérédité et l'acte de décès, et les faire apostiller. »

« Pas de problème, a dit Haïm. Je m'en occupe. »

Le cas de Haïm et de sa famille montre à quel point il est important de bien réfléchir à la rédaction des statuts d'une société, surtout quand il s'agit d'une société étrangère. Des statuts détaillés et complets peuvent éviter beaucoup de maux de tête et de complications inutiles plus tard. Il faut donc être prêt à tous les scénarios. Quand on crée une société à l'étranger, il est recommandé d'inclure dans les statuts des clauses claires sur le transfert des parts en cas de décès, même s'il semble trop tôt pour y penser. Ces clauses doivent détailler la procédure de transfert des parts aux héritiers, leurs droits et obligations, et préciser si l'accord des autres associés est nécessaire. Il est aussi important de consulter un avocat spécialisé en droit des sociétés et en droit des successions pour s'assurer que les statuts sont conformes aux lois du pays concerné.

Et un point auquel nous ne pensons presque jamais quand nous achetons des biens à l'étranger : quel impôt sera dû, le cas échéant, par nos héritiers. Les règles fiscales sur les successions varient d'un pays à l'autre. Dans certains pays, il n'y a aucun droit de succession ; dans d'autres, les héritiers en ligne directe (conjoint, descendants) sont exonérés ; dans d'autres encore, il y a une exonération jusqu'à une certaine valeur de patrimoine. À Chypre, par exemple, il n'y a pas de droits de succession. Au Portugal, officiellement, il n'y a pas non plus de droits de succession. Il existe toutefois un droit de timbre (Stamp Duty) qui s'applique à la transmission de biens par héritage et peut, dans certains cas, atteindre 10 % de la valeur du bien. Il faut préciser que le conjoint et les descendants du défunt en sont exonérés. En Grèce, il existe des droits de succession progressifs (10 %-1 %), calculés selon la valeur du bien et le degré de parenté entre l'héritier et le défunt. Plus le lien de parenté est proche, plus le taux est bas.