Quand l'amitié coûte cher : l'histoire d'un agent immobilier, avec un rebondissement

Vous vous souvenez d'Oren, le jeune homme parti à un enterrement de vie de garçon à Bucarest et revenu avec un appartement ? Vous vous souvenez que j'ai parlé ici de l'appartement qu'il avait acheté contre notre avis professionnel ? Alors racontons l'histoire, et tirons-en peut-être une leçon ou deux.

En Roumanie, Oren a rencontré un agent immobilier israélien installé à Bucarest, et les deux sont devenus amis. Après la première tournée de visites, ils se sont assis pour prendre un café et ont commencé à échanger des histoires de service militaire et de la vie en général. Le lendemain, m'a raconté Oren, l'agent l'a invité dans une boîte locale avec quelques amis roumains à lui, et c'est devenu leur rituel tous les soirs où Oren était à Bucarest.

À chaque visite d'Oren en ville, l'agent l'invitait à sortir le soir et, le matin, à des visites de biens où il essayait de lui vendre d'autres appartements. Et Oren, enthousiaste, profitait de l'attention et de la compagnie dans une ville étrangère. Chaque fois qu'arrivait une offre pour un nouvel appartement, il nous la transmettait pour vérification juridique.

En tant qu'avocat d'Oren, j'ai vu l'influence de l'agent grandir peu à peu, j'ai vu Oren commencer à contester nos conclusions juridiques, et j'avais l'impression qu'il récitait les mots de l'agent. Oren était sans doute influencé par l'attention que l'agent lui prodiguait, et peut-être aussi par l'amitié née entre eux. Nous étions devenus un obstacle pour l'agent qui voulait lui vendre sa marchandise.

Ceux qui connaissent Bucarest savent qu'il y a au centre-ville de vieux immeubles d'habitation classés dangereux et plus ou moins vulnérables en cas de tremblement de terre. L'appartement que l'agent proposait à Oren se trouvait dans un immeuble classé à risque élevé. J'ai essayé d'expliquer le risque à Oren, sans succès, même quand nous lui avons montré une lettre du syndic, reçue par un autre client du cabinet propriétaire d'un appartement dans l'immeuble, annonçant que les résidents s'opposaient à la location courte durée (Airbnb). Cela n'a pas aidé non plus que je lui montre, sur les sites d'annonces roumains, que le prix semblait élevé pour ce quartier et cette surface. Oren a acheté l'appartement.

Les problèmes sont apparus environ deux mois après l'achat, quand Oren a reçu une lettre semblable à celle qu'avait reçue notre autre client propriétaire dans l'immeuble. Les résidents s'opposaient à la location courte durée de l'appartement. Une décision officielle prise à ce sujet en assemblée des copropriétaires était jointe à la lettre. Un mois plus tard, des locataires qui séjournaient dans l'appartement ont reçu la visite de la police locale, avec une amende qu'Oren a dû payer. Quand Oren est allé se plaindre, l'agent s'est fâché et a rejeté toute la responsabilité sur Oren et sur nous, les avocats.

« Tu pouvais le louer en location longue durée, a-t-il dit à Oren. Je ne t'ai jamais dit de le mettre sur Airbnb sans obtenir les autorisations nécessaires, et si ton avocat ne te l'a pas dit, ou ne t'a pas obtenu l'autorisation, ne viens pas te plaindre chez moi. »

Oren n'est qu'un exemple parmi tant d'autres que nous avons vus et vécus au fil des ans : des Israéliens qui arrivent à l'étranger, rencontrent un agent local et lui accordent leur confiance après une connaissance superficielle.

Je veux nous rappeler à tous qu'un agent immobilier est un vendeur. Il est facile de tomber sous le charme d'un agent sympathique, surtout dans un pays étranger. Rappelez-vous que son intérêt, c'est que vous concluiez une affaire, pas forcément une bonne affaire pour vous. Restez objectifs et appuyez-vous sur des professionnels objectifs qui vous représentent. Exigez de rencontrer le ou les vendeurs, ne vous laissez pas tenter de négocier par l'intermédiaire de l'agent. Soyez attentifs aux signaux suspects, comme un prix anormalement bas, une pression du vendeur pour conclure vite ou un refus de fournir des informations. Un prix relativement élevé et l'opposition des résidents doivent aussi allumer un voyant rouge. Dans bien des cas, l'agent touche une commission à la fois du vendeur et de l'acheteur, et son intérêt à conclure n'en est que plus grand : il est donc important de vous assurer que, dans votre opération, vous êtes la seule partie à lui payer une commission. Et si l'agent vous propose en plus les services d'un avocat qu'il connaît, cela doit vous allumer un voyant rouge. Faites toujours appel à votre propre avocat et faites un audit préalable avant de signer un contrat d'achat (et si possible avant même de signer un avant-contrat).

Et pour finir, méfiez-vous des promesses de rendements élevés ou de profits rapides. L'investissement immobilier demande du temps, de la patience et des vérifications approfondies.