Wenn Freundschaft teuer wird: Eine Maklergeschichte mit Twist

Erinnert ihr euch an Oren, den jungen Mann, der zu einem Junggesellenabschied nach Bukarest flog und mit einer gekauften Wohnung zurückkam? Erinnert ihr euch, dass ich hier über die Wohnung geschrieben habe, die Oren gegen unseren fachlichen Rat gekauft hat? Dann erzählen wir die Geschichte, und vielleicht ziehen wir daraus auch eine oder zwei Lehren.

Oren lernte in Rumänien einen israelischen Makler kennen, der in Bukarest lebt, und die beiden freundeten sich an. Nach der ersten Besichtigungstour mit Oren setzten sie sich auf einen Kaffee und tauschten Geschichten aus dem Militärdienst und über das Leben überhaupt aus. Am nächsten Tag, so erzählte mir Oren, lud ihn der Makler in einen Club vor Ort ein, zusammen mit einigen einheimischen Freunden des Maklers. Daraus wurde eine Routine, jeden Abend, den Oren in Bukarest verbrachte.

Bei jedem Besuch Orens in der Stadt lud ihn der Makler abends zum gemeinsamen Ausgehen ein und morgens zu Objektbesichtigungen, bei denen er ihm weitere Wohnungen verkaufen wollte. Und Oren, begeistert, genoss die Aufmerksamkeit und die Gesellschaft in einer fremden Stadt. Jedes Mal, wenn ein Angebot für eine neue Wohnung kam, schickte er es uns zur rechtlichen Prüfung.

Als Orens Anwalt sah ich, wie der Einfluss des Maklers langsam wuchs, wie Oren begann, sich gegen unsere rechtlichen Einschätzungen zu stellen, und wie es klang, als würde er die Worte des Maklers aufsagen. Oren war beeinflusst, wahrscheinlich von der Aufmerksamkeit, mit der ihn der Makler überschüttete, vielleicht auch von der Freundschaft, die zwischen den beiden entstanden war. Wir waren für den Makler zum Hindernis geworden, Oren seine Ware zu verkaufen.

Wer Bukarest kennt, weiß: Im Stadtzentrum gibt es alte Wohnhäuser, die als gefährlich eingestuft sind und bei einem Erdbeben in unterschiedlichem Grad nicht standhalten würden. Die Wohnung, die der Makler Oren anbot, lag in einem Gebäude mit hohem Risiko. Ich versuchte, Oren das Risiko zu erklären, ohne Erfolg. Auch dann nicht, als wir ihm ein Schreiben der Eigentümergemeinschaft vorlegten, das ein anderer Mandant der Kanzlei mit einer Wohnung im selben Haus erhalten hatte und in dem stand, dass die Bewohner gegen Kurzzeitvermietung (Airbnb) sind. Es half auch nicht, dass ich ihm auf rumänischen Immobilienportalen zeigte, dass der Preis für diese Gegend und diese Größe hoch wirkte. Oren kaufte die Wohnung.

Die Probleme begannen etwa zwei Monate nach dem Kauf, als Oren ein ähnliches Schreiben erhielt wie unser anderer Mandant mit einer Wohnung im Haus: Die Bewohner sind gegen die Nutzung der Wohnung zur Kurzzeitvermietung. Beigefügt war ein offizieller Beschluss der Eigentümerversammlung dazu. Einen Monat später bekamen Mieter, die in der Wohnung wohnten, Besuch von der örtlichen Polizei, und mit ihr kam ein Bußgeld, das Oren zahlen musste. Als Oren sich beim Makler beschwerte, wurde der wütend und schob die ganze Verantwortung auf Oren und auf uns, die Anwälte.

„Du hättest sie langfristig vermieten können“, sagte er zu Oren. „Ich habe dir nicht gesagt, sie ohne die nötigen Genehmigungen auf Airbnb zu vermieten. Und wenn dein Anwalt dir das nicht gesagt oder dir die passende Genehmigung nicht besorgt hat, dann komm nicht zu mir mit deinen Vorwürfen.“

Oren ist nur ein Beispiel von vielen, die wir über die Jahre gesehen und erlebt haben: Israelis, die ins Ausland kommen, einen Makler vor Ort kennenlernen und ihm nach einer oberflächlichen Bekanntschaft ihr Vertrauen schenken.

Ich möchte uns alle daran erinnern: Ein Makler ist ein Verkäufer. Man erliegt leicht dem Charme eines netten Maklers, besonders in einem fremden Land. Denkt daran, dass sein Interesse ist, dass ihr einen Deal abschließt, nicht unbedingt einen guten Deal für euch. Bleibt objektiv und verlasst euch auf objektive Fachleute, die eure Seite vertreten. Verlangt, den oder die Verkäufer zu treffen, und lasst euch nicht darauf ein, über den Makler zu verhandeln. Achtet auf verdächtige Zeichen wie einen unvernünftig niedrigen Preis, Druck vom Verkäufer, schnell abzuschließen, oder die Weigerung, Informationen herauszugeben. Auch ein relativ hoher Preis und der Widerstand der Bewohner sollten bei euch die Alarmglocken läuten lassen. In vielen Fällen kassiert der Makler Provision sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer, und sein Interesse am Abschluss wird dadurch nur größer. Darum ist es wichtig sicherzustellen, dass bei eurem Deal nur ihr dem Makler eine Provision zahlt. Und wenn der Makler euch auch noch die Dienste eines Anwalts anbietet, den er kennt, sollten die Alarmglocken erst recht läuten. Bringt immer einen eigenen Anwalt mit und führt eine Due-Diligence-Prüfung durch, bevor ihr einen Kaufvertrag für eine Wohnung unterschreibt (und wenn möglich auch vor einem Vorvertrag).

Und zum Schluss: Hütet euch vor Versprechen hoher Renditen oder schneller Gewinne. Immobilieninvestments brauchen Zeit, Geduld und gründliche Prüfung.