Erbschaft über Grenzen: Der Realitätscheck für Immobilieninvestoren – wie man den Sturm übersteht

Letzten Sommer konnte ich mir eine kurze Pause von allem nehmen, was in Israel passiert, und mit der Familie für ein paar Tage zum Durchatmen auf eine griechische Insel fliegen. Am zweiten Urlaubstag saß ich am Nachmittag mit einem Drink am Hotelpool und las zum Vergnügen ein Buch, als das Telefon klingelte. Am anderen Ende war Chaim, der Sohn eines meiner Mandanten, der sich in den letzten Jahren immer mehr darum gekümmert hatte, Ordnung in die Immobilieninvestments seines Vaters zu bringen. Ich griff zum Telefon, und meine Frau neben mir schimpfte: „Du hast Urlaub. Kannst du nicht mal Pause machen und den Sonnenuntergang genießen? Nichts brennt.“ Ich legte das Telefon zurück, ohne abzunehmen. Ein paar Sekunden später kam eine Nachricht: „Papa ist gestorben.“ Ich war fassungslos. Avraham war ein langjähriger Mandant von mir, ein kluger und erfolgreicher Geschäftsmann, der viel in internationale Immobilien investiert hatte. Ich habe ihn bei vielen Geschäften begleitet und war immer beeindruckt von seinem strategischen Denken und seinem Gespür für Chancen.

Als ich aus dem Urlaub zurück war, fuhr ich natürlich zum Kondolenzbesuch. Die Witwe wirkte völlig gebrochen, ebenso der Rest der Familie. Ich erzählte ihnen ein paar Anekdoten von gemeinsamen Auslandsreisen mit Avraham, und besonders wollten sie hören, wo Avraham und ich am Ende eines Tages Whisky zu trinken pflegten. Auf dem Weg nach draußen bat mich Chaim, mit ihm in eines der Zimmer zu kommen.

„Wir müssen gleich nach der Schiwa zwei Hauptthemen klären“, begann er. „Soweit ich weiß, hat Papa alles Mama vererbt. Wir müssen also Papas Anteile an den Firmen im Ausland auf sie übertragen. Was mich beunruhigt: Ich habe keine Ahnung, wie die Erbschaftsteuer in den Ländern aussieht, in denen wir Grundstücke haben. Mir graut vor dem ganzen Vorgang.“

„Bring die Schiwa zu Ende, dann treffen wir uns und sehen, was zu tun ist“, antwortete ich.

Am nächsten Morgen gab ich unserer Referendarin den Auftrag, das Erbrecht jedes Landes zu durchforsten, in dem Chaims Vater Vermögen hatte, mit Schwerpunkt auf der Erbschaftsteuer, damit wir für das Treffen mit Chaim vorbereitet sind.

„Ich habe das Erb- und Steuerrecht in allen relevanten Ländern geprüft“, sagte ich zu Chaim, als er in mein Büro kam. „Die gute Nachricht: In keinem der Länder, in denen dein Vater Vermögen hatte, gibt es eine Erbschaftsteuer.“

„Bist du sicher?“, fragte er. „Ich habe zumindest in einigen Ländern mit Erbschaftsteuer gerechnet.“

„Die weniger gute Nachricht: Die Übertragung der Anteile kann kompliziert werden, vor allem in Rumänien“, sagte ich.

„Warum ausgerechnet in Rumänien?“, fragte Chaim besorgt.

„Weil die Satzung der rumänischen Firma den Todesfall nicht regelt“, erklärte ich. „Deshalb müssen wir nach dem allgemeinen rumänischen Recht vorgehen, und das verlangt die Zustimmung aller anderen Gesellschafter zur Übertragung der Anteile auf die Erben. Die andere Möglichkeit ist, das Gericht anzurufen, damit es das Testament deines Vaters anerkennt, nachdem das Nachlassregister in Israel einen Erbschein ausgestellt hat, und dann das rumänische Handelsregister zu bitten, die Anteile auf Grundlage des Erbscheins auf deine Mutter zu übertragen.“

„Verstehe“, sagte Chaim. „Und die anderen Länder? Wie kann es sein, dass es nur in Rumänien kompliziert wird?“

„In den anderen Ländern regelt die Satzung den Todesfall und erlaubt eine relativ einfache Übertragung der Anteile auf die Erben“, antwortete ich.

„Klingt einfach“, sagte Chaim erleichtert.

„Im Wesentlichen ist es ein bürokratischer Vorgang, den wir in den meisten Ländern durchlaufen müssen“, erklärte ich.

„Verstehe. Ich war sicher, das wird viel komplizierter“, sagte Chaim. „Was ist der nächste Schritt?“

„Der nächste Schritt ist, den Prozess zu starten“, antwortete ich. „Ich habe mich schon an die Partner vor Ort in jedem Land gewandt, um die Verfahren einzuleiten. In der Zwischenzeit musst du alle relevanten Dokumente sammeln, etwa den Erbschein und die Sterbeurkunde, und mit Apostille versehen lassen.“

„Kein Problem“, sagte Chaim. „Ich kümmere mich darum.“

Der Fall von Chaim und seiner Familie zeigt, wie wichtig es ist, über die Formulierung einer Firmensatzung nachzudenken, vor allem bei einer ausländischen Firma. Eine detaillierte und umfassende Satzung kann viel Ärger und unnötige Komplikationen in der Zukunft verhindern. Deshalb ist es wichtig, auf jedes Szenario vorbereitet zu sein. Wer eine Firma im Ausland gründet, sollte in die Satzung klare Klauseln zur Übertragung der Anteile im Todesfall aufnehmen, auch wenn es zu früh scheint, daran zu denken. Diese Klauseln sollten das Verfahren zur Übertragung der Anteile auf die Erben, ihre Rechte und Pflichten beschreiben und festlegen, ob die Zustimmung anderer Gesellschafter nötig ist. Außerdem ist es wichtig, einen auf Gesellschafts- und Erbrecht spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass die Satzung den Gesetzen des jeweiligen Landes entspricht.

Und ein Punkt, an den wir beim Kauf von Immobilien im Ausland kaum denken: Welche Steuer wird, wenn überhaupt, auf unsere Erben erhoben? Die Regeln zur Erbschaftsteuer sind von Land zu Land verschieden. In manchen Ländern gibt es gar keine Erbschaftsteuer, in anderen sind Erben ersten Grades (Ehepartner, Nachkommen) befreit, und in wieder anderen gibt es eine Befreiung bis zu einem bestimmten Vermögenswert. In Zypern zum Beispiel gibt es keine Erbschaftsteuer. In Portugal gibt es offiziell ebenfalls keine Erbschaftsteuer. Es gibt jedoch eine Stempelsteuer (Stamp Duty) auf die Übertragung von Vermögen durch Erbschaft, die in manchen Fällen bis zu 10% des Immobilienwerts erreichen kann. Wichtig: Ehepartner und Nachkommen des Erblassers sind von dieser Steuer befreit. In Griechenland gibt es eine gestaffelte Erbschaftsteuer (10%-1%), die sich nach dem Wert des Vermögens und dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Erblasser richtet. Je näher die Verwandtschaft, desto niedriger der Steuersatz.