Bukarest ist nicht Be’er Scheva

Mosche, ein ehemaliger Berufssoldat, ging früh in Pension und suchte eine Beschäftigung. Mit seiner Abfindung kaufte er eine Wohnung in Be’er Scheva, sanierte sie und vermietete sie an Studenten. Ein paar Monate später bot sich ihm die Gelegenheit, im selben Haus eine weitere Wohnung zu kaufen, und das tat er. Mit der Zeit sammelte er mehrere Wohnungen an und begann, seine Dienste Freunden anzubieten, die aus dem Militärdienst ausgeschieden waren. Er bekam den Ruf, Deals unter Marktpreis aufzuspüren, Sanierungen effizient, zeit- und kostensparend durchzuführen und Immobilien aufzuwerten.

Ich habe Mosche auf einem Flug nach Bukarest kennengelernt. Er erzählte mir, dass er unterwegs sei, um sich einige Immobilienchancen anzusehen, nachdem ihm mehrere Bekannte gesagt hatten, in Rumänien sei vieles unkompliziert. Er hatte beschlossen, seine Tätigkeit auf Rumänien auszuweiten. Ihn reizten die niedrigen Immobilienpreise in Bukarest und das hohe Wachstumspotenzial des rumänischen Marktes. Als er von meiner Arbeit hörte, bat er um ein Frühstück am nächsten Tag, um zu sehen, wie wir zusammenarbeiten könnten. Das war der Anfang einer Freundschaft.

In den folgenden Monaten, nachdem wir Mosche mit Fachleuten in Rumänien vernetzt hatten (dem Inhaber einer Baufirma, Maklern, einer Hausverwaltung, einem Steuerberater und anderen), prüften wir für ihn eine ganze Reihe von Deals. Aber aus irgendeinem Grund schaffte er es im ersten Jahr nicht, auch nur einen Deal abzuschließen und eine einzige Wohnung zu kaufen. Es lag nicht daran, dass Mosche keine Gelegenheiten gefunden hätte. Aber jedes Mal, bis er seine Prüfungen gemacht und eine Entscheidung getroffen hatte, war die Wohnung schon verkauft. Mosche war frustriert. Er konnte nicht verstehen, wo das Problem lag und warum das „System“, das er in Israel aufgebaut hatte, funktionierte und in Rumänien nicht.

Ich traf Mosche im Büro des rumänischen Partners in Bukarest, und gemeinsam mit dem Partner versuchten wir, der Ursache auf den Grund zu gehen. Wir gingen den ganzen Ablauf durch, von der Nachricht des Maklers über einen möglichen Deal bis zur Entscheidung und Antwort von Mosche. Mosches Prüfungen dauerten zwischen wenigen Tagen und 3 Wochen, während unsere vorläufigen rechtlichen Vorabprüfungen, die parallel liefen, höchstens zwei bis drei Tage dauerten.

Je tiefer wir gruben, desto klarer wurde: Mosches Wirtschaftlichkeitsprüfung und Businessplan waren wegen der Größe und Vielfalt der Stadt das Problem. In Israel kennt Mosche die Zahlen aus Erfahrung. Er hatte sich ein „Excel“ gebaut, das die Wirtschaftlichkeit eines Deals berechnet und ihm innerhalb von Minuten eine erste Antwort gibt. In Rumänien hatte Mosche kein „System“ geknackt, das ihm die Go/No-Go-Antwort schneller liefern konnte. Sein „Excel“ war nutzlos. Er kam nur schwer an die Daten, die er brauchte.

Ich schlug ihm vor, sich vom Bauunternehmer eine detaillierte Preisliste für Leistungen und Bauteile geben zu lassen. So kann er bei jedem künftigen Deal die erwarteten Sanierungskosten berechnen, ohne ein detailliertes Angebot vom Unternehmer einholen zu müssen (klar, Ausnahmen gibt es immer, aber so bekommt man wenigstens schnell eine Schätzung). Ich zeigte ihm außerdem ein Tool zur Beobachtung der Mieten nach Stadtgebieten in Bukarest, damit er auch dazu schnell eine Antwort bekommt. Wir vereinbarten auch, uns nur auf einen bestimmten Wohnungstyp und bestimmte Stadtteile zu konzentrieren, um es ihm leichter zu machen (die Konzentration auf eine bestimmte Nische im Immobilienmarkt ermöglicht es, Expertise aufzubauen und effizienter zu werden).

Als wir uns 6 Monate später in meinem Büro in Nes Ziona trafen, besaß Mosche bereits 2 Wohnungen in Bukarest und war für einen Kunden im Kaufprozess für eine weitere. Die Zeit zwischen dem Angebot des Maklers und Mosches Kaufangebot war auf nur 3-4 Tage geschrumpft.

Mosches Geschichte ist ein hervorragendes Beispiel dafür, wie wichtig Vorbereitung, Ausdauer und Flexibilität bei Immobilieninvestments im Ausland sind.

In einem umkämpften Markt ist Schnelligkeit alles. Man muss schnell entscheiden und den Prüfprozess verkürzen können, so wie Mosche es getan hat. Als Investor und/oder Entwickler ist es wichtig, sich die Zeit zu nehmen oder im Voraus Werkzeuge und Abläufe zu entwickeln, die helfen, Deals effizient zu analysieren. Das können Software, Checklisten, Kontakte vor Ort und mehr sein (wie wichtig gründliche Recherche ist, bevor man in Immobilien in einem fremden Land investiert, betone ich ja jede Woche aufs Neue. Dazu gehört, die wirtschaftliche Lage, die Steuergesetze, die Kauf- und Verkaufsprozesse und mehr zu verstehen).

Mosches Geschichte ist das Beispiel eines israelischen Unternehmers, der die Herausforderungen internationaler Immobilieninvestments gemeistert hat. Er hat bewiesen: Mit Ausdauer, Flexibilität und Lernbereitschaft kann man auch in einem fremden, umkämpften Markt Erfolg haben.

Seid flexibel und bereit, eure Strategien an sich ändernde Marktbedingungen anzupassen.