Бухарест — это не Беэр-Шева

Моше, бывший военный, рано вышел на пенсию и искал себе занятие. На пенсионные деньги он купил квартиру в Беэр-Шеве, отремонтировал её и сдал студентам. Через несколько месяцев ему подвернулась возможность купить в том же доме ещё одну квартиру — так он и сделал. Со временем он собрал несколько квартир и начал предлагать свои услуги друзьям, ушедшим с военной службы. О нём пошла слава как о человеке, который умеет находить сделки по цене ниже рыночной, эффективно делать ремонт с экономией времени и затрат и повышать стоимость объектов.

С Моше я познакомился в самолёте в Бухарест. Он рассказал, что летит посмотреть несколько возможностей в недвижимости: от нескольких знакомых он слышал, что в Румынии легко вести дела, и решил расширить свою деятельность на Румынию. Его привлекли низкие цены на недвижимость в Бухаресте и высокий потенциал роста румынского рынка. Услышав о моей работе, он попросил встретиться на следующий день за завтраком, чтобы посмотреть, как можно сотрудничать. Так началась наша дружба.

В следующие месяцы, после того как мы познакомили Моше со специалистами в Румынии (владельцем строительной компании, риелторами, управляющей компанией, бухгалтером и другими), мы проверили для него немало сделок, но почему-то за первый год он не смог закрыть ни одной и не купил ни одной квартиры. Не то чтобы Моше не находил возможностей — но каждый раз, пока он проводил свои проверки и принимал решение, квартира уже была продана. Моше был в отчаянии. Он не мог понять, в чём проблема и почему построенная им в Израиле «система» работает, а в Румынии у него ничего не выходит.

Я встретился с Моше в офисе румынского партнёра в Бухаресте, и вместе с партнёром мы попытались понять источник проблемы. Мы прошли весь процесс — с момента получения от риелтора сообщения о потенциальной сделке до принятия решения и ответа Моше. Проверки Моше занимали от нескольких дней до 3 недель, тогда как наши предварительные юридические проверки, которые шли параллельно, занимали максимум два-три дня.

Чем глубже мы разбирались, тем яснее становилось, что проблема — в проверке целесообразности и бизнес-плане Моше: город слишком большой и разнообразный. В Израиле Моше знает данные по накопленному опыту, он сделал себе «Excel», который умеет рассчитывать целесообразность сделки и давать ему первичный ответ за считанные минуты. В Румынии Моше не нашёл «системы», которая давала бы ему ответ Go/No Go быстрее. Его «Excel» был бесполезен. Ему было трудно получить нужные данные.

Я предложил ему получить у подрядчика подробный прайс-лист по позициям и элементам, чтобы по каждой будущей сделке, которая ляжет на стол, можно было рассчитать ожидаемую стоимость ремонта без подробной сметы от подрядчика (да, исключения будут всегда, но по крайней мере можно будет быстро получить оценку). Я показал ему ещё один инструмент для отслеживания арендных ставок по районам Бухареста, чтобы и здесь он мог быстро получать ответ. Мы также договорились сосредоточиться только на определённом типе квартир и определённых районах города, чтобы облегчить ему задачу (фокус на конкретной нише рынка недвижимости позволяет накопить экспертизу и работать эффективнее).

Когда через 6 месяцев мы встретились у меня в офисе в Нес-Ционе, Моше уже владел 2 квартирами в Бухаресте и был в процессе покупки ещё одной для клиента. Время от получения предложения от риелтора до подачи Моше предложения о покупке сократилось всего до 3-4 дней.

История Моше — отличный пример того, как важны подготовка, настойчивость и гибкость в инвестициях в недвижимость за рубежом.

На конкурентном рынке скорость — главное в игре. Нужно уметь быстро принимать решения и сокращать процесс проверки, как это сделал Моше. Инвестору и/или девелоперу важно взять паузу или заранее спланировать разработку инструментов и процессов, которые помогут эффективно анализировать сделки. Это могут быть программы, чек-листы, местные контакты и многое другое (о важности глубокого исследования перед инвестициями в недвижимость в другой стране я ведь повторяю и подчёркиваю каждую неделю заново. Это включает понимание экономической ситуации, налоговых законов, процессов покупки и продажи и многого другого).

История Моше — пример израильского предпринимателя, которому удалось преодолеть вызовы международных инвестиций в недвижимость. Он доказал, что с настойчивостью, гибкостью и готовностью учиться можно добиться успеха и на чужом, конкурентном рынке.

Будьте гибкими и готовыми адаптировать свои стратегии к меняющимся условиям рынка.