Романтика недвижимости: дешёвая инвестиция — правильный шаг?

Я сижу в офисе, смотрю в окно на дождь и мысленно подвожу итоги последней поездки с клиентом в Афины. Он настоял на том, чтобы поехать и встретиться с владельцем здания, о покупке которого вёл переговоры последние два месяца, хотя нам обоим было ясно, что далеко продвинуться не удастся из-за разрыва в цене между ними. На том конце телефона, прервавшего поток мыслей, кто-то представился Офиром и объяснил, что вышел на меня, потому что каждую субботу исправно читает мои истории в одной из групп в Facebook. Офир попросил прийти с женой на консультацию и объяснил, что он румынского происхождения и хочет купить квартиру в Румынии, но жена опасается. Мы назначили время встречи, и я снова погрузился в свои мысли.

Когда Офир и Шир пришли на встречу, я познакомился с парой под сорок, людьми с высшим образованием, которые скопили немного денег.

«Я уже какое-то время ищу, куда инвестировать, и поскольку мои родители репатриировались из Румынии в 70-х, я начал искать возможности там. Я нашёл квартиру за 45 000 евро, у нас есть 35 000, а остаток я доберу кредитом», — начал он, и я увидел, как Шир сжимается в кресле.

«Что вас беспокоит? Почему вы против?» — спросил я Шир.

«Я в принципе не против купить недвижимость в Израиле или за границей, но если у нас не хватает денег на покупку, я предпочитаю не брать кредиты, чтобы финансировать эту фантазию», — ответила она.

«Прежде чем мы начнём спорить, — перебил я Офира, который уже собирался ей ответить, — я хочу понять: почему вы решили купить именно эту квартиру?» — спросил я.

«Что значит почему? У меня есть определённая сумма, и не пойду же я сейчас покупать квартиру за 80 или 120 тысяч евро с нашими 35 тысячами», — ответил он.

«Отлично. У меня есть клиент, который купил отель на горнолыжном курорте в Черногории и продаёт там квартиры примерно за 30 тысяч евро. Почему бы вам не купить там — и не придётся брать кредит?» — спросил я намеренно, чтобы бросить паре вызов, и прежде всего Офиру: ведь моё предложение снимает возражение Шир, и они смогли бы купить квартиру без дополнительного кредита.

«Понимаете, у меня связь с Румынией. Мои родители приехали из Молдовы, что в Румынии, в 70-х, — ответил Офир. — Я хочу недвижимость в Румынии. Черногория, Болгария или Венгрия меня интересуют меньше».

«То есть мы в любом случае купим недвижимость только в Румынии, даже если выяснится, что нам это подходит меньше», — надавил я.

«Не понимаю, к чему вы клоните», — вспылил Офир.

«Есть столько вещей, на которые нужно обратить внимание, — ответил я, — ещё до вопроса цены. Цена — это не всё. Я бы предложил вам подумать, зачем вы хотите купить квартиру. Какую потребность она вам закрывает. А после этого мы сможем проверить, отвечает ли конкретная квартира в конкретном месте вашим потребностям».

«Не понимаю, — попытался настаивать Офир. — Есть квартира по подходящей мне цене, в стране, где я хочу покупать, — почему бы её не купить?»

«Потому что цена — это не всё», — повторил я ответ, намеренно проигнорировав вопрос о стране, и впервые увидел улыбку в уголке губ Шир.

«Какие расходы связаны с покупкой квартиры? Вы учли гонорар адвоката, нотариуса, налоги? А мебель для квартиры? И я ещё не говорю о вопросах расположения квартиры и о том, за сколько её можно сдать», — продолжил я.

Офир сидел передо мной как отчитанный школьник, и я почувствовал, что никак не могу отпустить его домой в таком состоянии, поэтому добавил: «Я уверен, что квартира, которую вы нашли, — это квартира, которую вы можете купить и получать от неё и удовольствие, и доход. Но я считаю, что вы оба должны быть спокойны за этот шаг, и если у Шир есть какие-то опасения, стоит на минуту остановиться и проверить. У меня есть документ, который я даю клиентам, чтобы они могли определить для себя цели покупки недвижимости и свои потребности, — так можно лучше подобрать им объект. Предлагаю вам сесть дома и ответить на опросник, а если захотите, проведём ещё одну встречу и посмотрим, как двигаться дальше».

Офир и Шир на вторую встречу не пришли. Я даже не уверен, что они купили квартиру в Румынии. Через несколько недель у меня был разговор с Офиром — он позвонил спросить о квартире, которую ему предложил израильский продавец недвижимости, — и снова разговор шёл о цене и о том, потянут ли они её. Я пытался понять, знает ли он или изучил ли хоть немного место или проект, где ему предлагали купить, но он уклонился от ответа.

Цена — это не всё в сделке с недвижимостью. Есть так много параметров, которые стоит учесть при покупке квартиры для инвестиций (и в Израиле, и особенно за рубежом). Начните с определения целей: зачем вы хотите купить квартиру за границей? Для жизни, инвестиции, флипа, пассивного дохода или отдыха? Каков ваш бюджет? Как долго вы планируете держать объект? Какой уровень риска вы готовы принять? Чёткое определение целей поможет вам найти наиболее подходящий объект.

Следующим шагом изучите рынок недвижимости в стране, городе и конкретном районе, который вас интересует. Разберитесь в уровне цен, налогообложении, законах о собственности и потенциальной доходности. Включите в план физический осмотр объекта, пройдитесь по району, поймите, кто там живёт, уточните у местных риелторов расходы на покупку и ремонт (если он нужен).

Не спешите. Покупка квартиры — в Израиле или за рубежом — серьёзное решение. Не позволяйте социальному давлению («все покупают за границей») или агрессивному маркетингу влиять на вас. Не торопитесь: исследуйте, разбирайтесь и взвешивайте все варианты.