Вложились в недвижимость, а управляющая компания съела всю прибыль? Есть решение

Я много летаю и со временем понял, что самые лучшие, а иногда и самые невероятные истории я слышу в самолётах. Сосед по креслу или кто-то, кто узнал вас по соцсетям, расскажет вам о своих проблемах, а узнав (если не знал заранее), что вы занимаетесь недвижимостью в стране, куда вы летите, попросит совета или юридической услуги.

С Амитом я познакомился на рейсе в Бухарест. Он сидел рядом, и ближе к концу полёта, пока я работал на ноутбуке над юридическим документом, он обратился ко мне и попросил выслушать о своих злоключениях. Амит несколько лет копил деньги и после консультаций с разными финансовыми консультантами решил вложить их в покупку квартиры, чтобы начать получать пассивный доход (так утверждали все, кто его консультировал). Поскольку накопленный капитал был невелик, а из проведённых проверок он узнал, что текущая доходность за рубежом будет выше, да и собственного капитала хватит на покупку квартиры без ипотеки, он решил купить квартиру в Румынии.

Риелтор, который нашёл ему квартиру, по его словам, сделал отличную работу и помог с процедурами покупки. Амит чувствовал себя уверенно в процессе покупки и доверился риелтору, когда тот порекомендовал ему управляющую компанию, которая будет управлять квартирой. По его словам, перед тем как выставить квартиру в аренду, в ней сделали косметический ремонт.

«С того момента, как я связался с управляющей компанией, начались проблемы, — рассказал он. — Первый жилец был хорошим. Платил вовремя, а через год попросил съехать. Компания рекомендовала побелить квартиру. Я согласился. Второй жилец, которого они привели, не справлялся с ежемесячными платежами. Всё время были задержки, пока в какой-то момент они с моего согласия не решили его выселить. Оказалось, что он оставил долги за электричество и воду, которые пришлось оплатить мне, — продолжал он. — А потом, через 6 месяцев, привели третьего арендатора и снова попросили заплатить за юридический договор и снова комиссию за поиск арендатора».

Оказалось, что и третий, и четвёртый, и пятый арендаторы тоже надолго в квартире не задержались (одних выселили за просрочку платежей, другие внезапно съехали по собственному желанию), и каждый раз при смене арендатора с Амита требовали плату за юридический договор и за поиск арендатора. В промежутках с Амита брали деньги за уборку квартиры между арендаторами. Квартальные отчёты, обещанные Амиту в начале, тоже перестали приходить, а доходы уменьшались от квартала к кварталу. За месяц до полёта Амит уволил управляющую компанию и теперь, по его словам, летел в Бухарест искать новую.

«Может, у вас есть управляющая компания, которую вы могли бы мне порекомендовать?» — спросил он.

«Я не очень люблю давать рекомендации, но с удовольствием выясню, какие у вас критерии при выборе управляющей компании, прежде чем решать, рекомендовать ли вам какую-то компанию», — ответил я.

«У меня нет критериев. Я хочу кого-то надёжного», — ответил он.

«Кроме надёжности, что вы хотите, чтобы компания делала? Как она должна работать?» — попытался надавить я.

У Амита не было ясной картины своих критериев или требований к управляющей компании, и это неудивительно: большая часть инвесторов, которых я встречал за эти годы, не знали, как проверять, что должна делать управляющая компания (кроме как найти арендатора, собрать плату и передать её владельцу), каковы её возможности и тому подобное. Недаром вы слышите истории об объектах, которые месяцами стояли пустыми, о жильцах, которым трудно платить, о незапланированных расходах на содержание и так далее. Вопреки распространённому мнению, этап покупки объекта — не самый критический для успешной инвестиции (хотя сам по себе он важен и критичен для её успеха). Успех инвестиции зависит от правильного управления объектом, которое обеспечит стабильный доход и предотвратит потерю стоимости. Для этого управляющая компания, с которой вы заключаете договор, должна уметь отбирать жильцов и выбирать для вас надёжных, проверять их финансовое положение, историю аренды (да, просить поговорить с прежними арендодателями) и проводить с ними собеседование. Кроме того, управляющая компания должна вести профилактическое и текущее обслуживание, чтобы сохранить стоимость объекта и сэкономить расходы в долгосрочной перспективе, проводить периодические проверки и заранее устранять неисправности. И вы как владельцы тоже должны уделять внимание и постоянно следить за доходами и расходами (а если есть возможность работать с управляющей компанией, использующей продвинутую компьютерную систему управления, это только поможет вам контролировать процессы). Также нужно следить за изменениями в регулировании, такими как налоговые изменения или новые требования к аренде.

Управление вашим объектом — это стратегический инструмент, который может сделать инвестицию успешной и увеличить ваш доход.