Gayrimenkule yatırım yaptınız ve yönetim şirketi kârınızı mı yuttu? Bir çözümü var

Epey uçarım ve zamanla en iyi, bazen de en akıl almaz hikâyeleri uçuşlarda duyduğumu öğrendim. Uçakta yanınızda oturan yolcu ya da yüzünüzü sosyal medyadan tanıyan biri size sorunlarını anlatır; birlikte uçtuğunuz ülkede gayrimenkulle uğraştığınızı öğrendiğinde (önceden bilmiyorsa) tavsiye ya da hukuki hizmet ister.

Amit'le Bükreş uçuşunda tanıştım. Yanımdaki koltukta oturuyordu; uçuş boyunca dizüstü bilgisayarımda hukuki bir belge üzerinde çalışmıştım ve uçuşun sonuna doğru bana dönüp başından geçenleri paylaşmak istedi. Amit birkaç yıl boyunca para biriktirmiş ve çeşitli mali danışmanlara danıştıktan sonra kendine pasif gelir yaratmaya başlamak için bir daire satın almaya yatırım yapmaya karar vermişti (ona danışmanlık yapan herkes böyle söylemişti). Biriktirdiği sermaye büyük olmadığı ve yaptığı incelemelerden düzenli getirinin yurt dışında daha yüksek olacağını öğrendiği için, üstelik öz sermayesi ipotek kredisine gerek kalmadan bir daire almaya yettiği için Romanya'da bir daire almaya karar vermişti.

Anlattığına göre ona daireyi bulan emlakçı mükemmel bir iş çıkarmış ve satın alma sürecinde ona yardım etmişti. Amit satın alma sürecinde kendini güvende hissetmiş ve emlakçı daireyi onun adına yönetecek bir yönetim şirketi önerdiğinde ona güvenmişti. Söylediğine göre daire kiraya verilmeden önce içinde makyaj niteliğinde bir tadilat yapılmıştı.

“Yönetim şirketiyle anlaştığım andan itibaren sorunlar başladı” diye anlattı. “İlk kiracı iyi bir kiracıydı. Zamanında ödedi, bir yıl sonra daireden çıkmak istedi. Şirket daireyi boyatmayı önerdi. Kabul ettim. Getirdikleri ikinci kiracı aylık ödemeleri yapamadı. Sürekli gecikmeler oldu; sonunda bir noktada, benim onayımla onu daireden çıkarmaya karar verdiler. Elektrik ve su borçları bıraktığı ortaya çıktı, onları ben ödemek zorunda kaldım.” Anlatmaya devam etti: “Sonra 6 ay sonra üçüncü bir kiracı getirdiler ve yine hukuki sözleşme için, yine kiracıyı bulma komisyonu için ücret istediler.”

Anlaşılan üçüncü, dördüncü ve beşinci kiracılar da dairede pek uzun dayanamamıştı (ya ödemeleri geciktirdikleri için çıkarılmışlar ya da aniden kendi istekleriyle ayrılmışlardı) ve her kiracı değiştiğinde Amit'ten hukuki sözleşme ve kiracı bulma ücreti istenmişti. Arada da kiracılar arasında dairenin temizliği için Amit'ten ücret alınmıştı. Başlangıçta Amit'e söz verilen üç aylık raporlar da gelmez olmuş, gelirler çeyrekten çeyreğe azalmıştı. Uçuştan bir ay önce Amit yönetim şirketiyle yollarını ayırmıştı ve şimdi, anlattığına göre, yeni bir yönetim şirketi bulmak için Bükreş'e gidiyordu.

“Bana önerebileceğin bir yönetim şirketi var mı?” diye sordu.

“Tavsiye vermeyi pek sevmem, ama herhangi bir şirketi önerip önermeyeceğime karar vermeden önce bir yönetim şirketinde aradığın kriterlerin neler olduğunu anlamak isterim” diye cevap verdim.

“Arama kriterlerim yok. Güvenilir biri istiyorum” diye cevap verdi.

“Güvenilirlik dışında şirketin ne yapmasını istiyorsun? Nasıl çalışmasını istiyorsun?” diye üsteledim.

Amit'in yönetim şirketinden kriterleri ya da beklentileri konusunda net bir resmi yoktu. Bu şaşırtıcı değil, çünkü yıllar içinde tanıştığım yatırımcıların büyük bölümü nasıl inceleme yapacaklarını, yönetim şirketinin ne yapması gerektiğini (kiracı bulmak, ödemeyi tahsil edip mal sahibine aktarmak dışında), yeteneklerinin neler olduğunu vb. bilmiyordu. Aylarca boş kalan mülkler, ödemelerini yapmakta zorlanan kiracılar, plansız bakım masrafları ve benzeri hikâyeleri boşuna duymuyorsunuz. Sanılanın aksine başarılı bir yatırım için kritik aşama mülkün satın alındığı aşama değildir (gerçi o da kendi başına önemli ve yatırımın başarısı için kritiktir). Yatırımın başarısı, istikrarlı bir getiri sağlayacak ve mülkün değer kaybını önleyecek doğru bir mülk yönetimine bağlıdır. Bunun için anlaştığınız yönetim şirketi kiracıları elemeyi ve size güvenilir kiracılar seçmeyi, mali geçmişlerini, kira geçmişlerini kontrol etmeyi (evet, önceki ev sahipleriyle konuşmak istemeyi) ve onlarla mülakat yapmayı bilmelidir. Ayrıca yönetim şirketi, mülkün değerini korumak ve uzun vadede maliyetlerden tasarruf etmek için önleyici ve düzenli bakım yapmalı, periyodik kontroller yapmalı ve arızaları önceden gidermelidir. Siz de mal sahibi olarak ilgi göstermeli ve gelir ve giderleri düzenli olarak takip etmelisiniz (gelişmiş bir bilgisayarlı yönetim sistemi kullanan bir yönetim şirketiyle anlaşma imkânınız varsa, bu süreçleri kontrol etmenize ancak yardımcı olur). Vergi güncellemeleri ya da yeni kiralama şartları gibi mevzuat değişikliklerine de dikkat etmeniz gerekir.

Mülkünüzün yönetimi, yatırımı başarıya dönüştürebilecek ve getirinizi artıracak stratejik bir araçtır.