Çöküşten gayrimenkul imparatorluğuna: İlana'yı kurtaran arbitraj hikâyesi

“Tel Aviv'deki bu gece İsrail'deki son gecemdi, en azından şimdilik. Bu sabaha bir uçak biletim, çantamda 1.000 euro nakdim ve her akşam izleyeceğime söz verdiğim 17 yaşındaki kızımın videosu vardı: ‘Anne, seninle gurur duyuyorum. Bize kazanmış olarak dön.’” İlana Cohen, “Ogen Global” gayrimenkul yatırım şirketinin kurucularından

“Her şey Bükreş'te ucuz bir otelin balkonunda durup üç gündür dinmeyen yağmuru seyrederken başladı” diye anlatıyor İlana, Romanya'ya dönüşünden bir gün önce Dizengoff Caddesi'ndeki küçük bir kafede. “Kendimi bir ekonomik mülteci gibi hissediyordum. İki hafta önce banka, Bat Yam'daki dairem üzerindeki ipoteği paraya çevireceğini bildirmişti. Aile şirketi çökmüş ve beni bir milyon şekelin üzerinde borçla bırakmıştı.”

Espressosu çoktan soğumuştu, ama bana inanılmaz hikâyesini anlatırken gözlerindeki ateş bütün gücüyle yanıyordu.

Her şeyin değiştiği an

“Kızım Noa'ydı beni mola vermeye zorlayan. ‘Anne, hadi iki haftalığına Romanya'ya gidelim, sadece biraz nefes al.’ Son kredi kartı limitimi kullandık: 7.000 şekel.”

Hikâyenin dönüm noktasına geldiğinde yüzüne bir gülümseme yayılmaya başladı.

“Airbnb'den kiraladığımız daire tam bir felaketti. Su yatağı gibi hissettiren bir şilte, duşta küf ve Çavuşesku döneminden beri temizlenmemiş gibi görünen bir mutfak.” Güldü. “Şikâyet etmek için aradığımda ev sahibi tutarın %20'sini iade edeceğini söyledi. Öfkeden ayrılmaya karar verdik.”

İlana'nın şansı, 57 yaşındaki yerel bir taksi şoförü olan Viktor'la tanıştığında dönmeye başladı.

Elleriyle gösteriyor ve ağır Romen aksanını taklit ediyor: “‘Hanımefendi, şu binayı görüyor musunuz? Gençler orada daireleri dip fiyata kiralıyor, duvarları biraz boyuyor, IKEA'dan mobilya alıyor, güzel fotoğraflar çekiyor ve turistlere iki katına kiraya veriyorlar!’”

Sessizlik anı dramatikti.

“O an sanki görünmez bir el beni sarsmış gibi hissettim. Çocukluğumdan beri tanıdığım bu şehre baktım; Romanya'da doğdum, ailem ben çok küçükken İsrail'e göç etti. Birden yabancı bir şehir değil, bir fırsatlar oyun alanı gördüm.”

McKinsey Global Institute'un 2023 tarihli bir araştırmasına göre gayrimenkulde “arbitraj” modeli, yani uzun dönemli ve kısa dönemli kira arasındaki fiyat farklarından yararlanmak, Doğu Avrupa'nın büyük şehirlerinde küçük ölçekli gayrimenkul girişimciliğinin büyüme motoru hâline geldi.

Dairenin enkazından küçük bir imparatorluğa

Noa İsrail'e döndü, ama İlana kaldı. Kız kardeşinden toplayabildiği 5.000 euroyla tarihî Lipscani semtinde berbat durumda bir stüdyo daire buldu.

“Ev sahibi Petru, kiraladığım daireyi kendi masrafımla tadilat yapmayı önerdiğimde deli olduğumu düşündü. Yer tam bir delikti: akan borular, soyulan duvar kâğıdı, ıslak köpek kokusu. Ama konum… Eski şehre, nehre, bütün turistik yerlere yürüme mesafesinde.”

Kurnaz bir gülümsemeyle telefonunu çıkarıyor ve bana ağzımı hayretle açık bırakan “önce ve sonra” fotoğrafları gösteriyor.

“Bir ay kesintisiz çalışma. Elektrik ve tesisat için ustalar getirdim, boyayı kendim yaptım, mobilyaları alıp kendim taşıdım. Tadilat sırasında yerde şişme bir yatakta uyudum.”

“Sonra” fotoğrafı modern, temiz ve davetkâr bir stüdyo daireyi gösteriyor; mütevazı tadilat bütçesini gizleyen akıllı tasarım dokunuşlarıyla.

“İlk ay inanılmazdı. Petru'ya 300 euro kira ödedim ve misafirlerden neredeyse 700 euro kazandım. İkinci ay artık 850.”

İmparatorluk büyüyor

İlana bana telefonundaki uygulamayı gösteriyor: beş kiralık daire, hepsi 4,8 yıldız ve üzeri puanlı, aylık birkaç bin euro gelir.

“Bazı günler Bükreş'te yüzümden silinmeyen bir gülümsemeyle, beş dairenin anahtarlarıyla dolaşıyorum; her şeyin yolunda olup olmadığını kontrol etmek için daireden daireye geçerken kendimi çimdikliyorum. Sadece 36 ay önce evinden çıkarılma korkusuyla yastığına ağlayan kadın, şimdi kendine ait küçük bir gayrimenkul imparatorluğunu yönetiyor.”

Gömleğinin kolunu sıvıyor ve bana yeni, küçük bir dövme gösteriyor: Romanya'ya ilk indiği tarihi taşıyan bir anka kuşu.

“İlk dövmem, 52 yaşında. Kendime her zaman yeniden başlanabileceğini hatırlatmak için.”

Her şey güllük gülistanlık değil

Yüzü asılıyor. “Yanlış anlamayın, bu bir gül bahçesi değil. Daireyi harabe hâlinde bırakan misafirler oldu; farklı insanların girip çıktığını gördüğü için binada ‘genelev’ olduğunu belediyeye şikâyet eden yaşlı bir komşu oldu.”

Kendisi İsrail'deyken, anahtarı kilidin içinde kırılan Fransız bir turist çiftin panik içindeki telefonuyla sabahın ikisinde uyandığı geceyi, karmaşık Romen bürokrasisini ve turizmin azaldığı kış aylarındaki boş dönemleri anlatıyor.

Avrupa Bağımsız Ev Sahipleri Birliği'nin (EHHA) verilerine göre ev sahiplerinin %72'si faaliyetlerinin ilk yılında dairede en az bir kez ciddi hasar yaşadığını bildiriyor ve %31'i bu aşamada işi bırakmayı düşünüyor.

İlana'ya göre gayrimenkul arbitrajı öğretisi

“Peki senin başarını tekrarlamak için ne gerekiyor?” diye sordum.

Parmaklarıyla sayıyor: “Fırsatları görecek keskin gözler. Esaslı bir piyasa araştırması; Airbnb'de yüzlerce daireyi inceleyerek, fiyatlara, doluluk oranlarına ve konumlara bakarak iki hafta geçirdim. Belirsizlikle başa çıkma cesareti. Kötü durumdaki mülklerde potansiyeli görebilme yeteneği. Yerel yasaları anlamak; bu kritik!” Vurgulayarak beni işaret ediyor.

“Ve hepsinden önemlisi… orada olmak. Bunu uzaktan yönetemezsiniz. Ya oradasınızdır ya da yüzde yüz güvendiğiniz yerel bir ortağınız vardır.”

Bir an susuyor ve saatine bakıyor.

“14 saat sonra Bükreş'te olacağım, yeni daireye mobilya teslimatı almam gerekiyor. Bu kez altıncı daire; aynı zamanda sadece kiraladığım değil, satın aldığım ilk daire.”

Vedalaşırken bana şöyle diyor: “Ziyarete gel. Seni dairelerimden birinde ağırlarım. Kim bilir, belki iş modeline âşık olur ve bana katılırsın?”

Kira arbitrajı sizin fırsatınız mı?

Soğumuş kahvemle kalıyorum ve düşünüyorum: Okurlarımdan kaçı şu an pencereden dışarı bakıp kendini İlana'nın yerinde hayal ediyor? Kaçı son yurt dışı seyahatini düşünüp benzer bir fırsatı kaçırıp kaçırmadığını merak ediyor?

Avantajlar açık:

• Özellikle büyük şehirlerde ve turistik bölgelerde yüksek getiri potansiyeli.
• Satın alma için yüksek öz sermaye gerekmeden uluslararası gayrimenkul piyasasına hızlı giriş.
• Operasyonel ve yönetimsel esneklik.

Ama pek çok yatırımcıya eşlik etmiş biri olarak zorluklara karşı uyarmak zorundayım:

1 Mevzuat labirenti: Yerel yasaları iyice araştırın! Pek çok şehir kısa dönemli kiralamayı kısıtlıyor, özel lisans istiyor, hatta tamamen yasaklıyor. Örneğin Paris, Berlin ve Barselona'da ağır kısıtlamalar var. Para cezaları mı? Çok yüksek olabilir.

2 Uzaktan yönetim gerçek bir zorluk: Olağan dışı saatlerde misafir karşılamayı, dairedeki acil arızaları, misafirler arasındaki temizliği düşünün. Yerel bir yönetim şirketi mi tutacaksınız? Bu, kârlılığı ciddi ölçüde azaltır.

3 İstikrarsız nakit akışı: Normal kiralamada her ay sabit bir tutar alırsınız; kısa dönemli kiralamada ise doluluk mevsimlere, yerel etkinliklere ve rekabete göre değişir. “Zayıf” aylar için bütçe hazırladınız mı?

4 Mülk sahipleriyle ilişkiler: Kira sözleşmenizin alt kiralamaya açıkça izin verdiğinden emin olun! Mülkü sözleşmeye aykırı olarak kiraya verdikleri ortaya çıktıktan sonra ağır cezalar ödemek zorunda kalan, hatta rezil olup tahliye edilen yatırımcılar gördüm.

Paris HEC Üniversitesi'nin 2024 tarihli bir araştırması, gayrimenkul arbitrajı girişimcilerinin %43'ünün, esas olarak yerel mevzuatı görmezden gelmeleri ve işletme maliyetlerini olduğundan düşük tahmin etmeleri nedeniyle ilk iki yılda başarısız olduğunu buldu.

Yurt dışındaki gayrimenkul yatırımcılarına uzun yıllar eşlik ettikten sonra vardığım sonuç: kira arbitrajı, ödevini yapan biri için mükemmel bir strateji olabilir. Derinlemesine araştırma, titiz planlama, yerel piyasayı ve mevzuatı tanımak ve her şeyden önce fiziksel olarak orada bulunmak ya da güvenilir bir yerel ortak gerektirir.

İlana başardı, çünkü bir fırsat gördü, dili ve kültürü biliyordu ve oraya taşınıp işi yakından yönetmeye hazırdı.

Yurt dışında gayrimenkul kira arbitrajı sihir değildir. Zor bir iştir. Engellerdir. Uykusuz gecelerdir. Ama İlana gibi insanlar için sıfırdan başlayıp anlamlı bir şey inşa etmenin yolu olabilir.