Romanya dersi: Bir yatırımcıyı binlerce euroya mal olabilecek hatalardan nasıl kurtardım?

Anlatılması gereken hikâyeler vardır. Öğreten, keskinleştiren, uluslararası yatırım dünyasının perde arkasına bir göz attıran hikâyeler. Bu, Bükreş'te bir gayrimenkul imparatorluğu kurma hayalleri neredeyse paramparça olan İsrailli bir gayrimenkul müteahhidinin hikâyesi; ve titiz bir incelemenin, müteahhit gözüyle bakmanın onu ekonomik bir çöküşten nasıl kurtardığı.

Telefon çaldı. Hattın ucunda korkmuş, hayal kırıklığına uğramış, neredeyse umutsuz bir ses vardı. Büyük hayalleri olan bir gayrimenkul müteahhidi Yossi çıkmaza girmişti. Parasının en iyisini Romanya'nın Bükreş şehrinde küçük, şirin bir daireye yatırmıştı. Hedef belliydi: Airbnb. Turizm, getiri, imparatorluk. Salonda küplerden kuleler yaptığı zamandan beri yıllarca bunun hayalini kurmuştu. Cesur adımı attı. Ama pek çok kişi gibi en yaygın tuzağa düştü: “Bir şey olmaz” varsayımına.

Binlerce dolarlık tasarruf milyonlara mal olduğunda.

Yossi heyecanın ateşiyle ve tasarruf etme isteğiyle derinlemesine bir hukuki destekten vazgeçti. Bir tanıdığının tavsiye ettiği yerel bir yönetim şirketine güvendi. “Her şeyle onlar ilgilenecek,” diye söz verdiler ona. Kiralama, bakım, evrak işleri, her şey. Birkaç “standart” belge imzaladı, parayı gönderdi, daire onun adına tescil edildi. Her şey mükemmel görünüyordu. İlk raporlar bir rüyaydı: para giriyor, her şey çalışıyor, Yossi dünyanın kralı.

Sonra bir gün o geldi. Kafaya inen bir çekiç gibi. Yönetim şirketinden bir e-posta: “Yetkililerden ceza.”

“Ne cezası?” Yossi şoktaydı. Yerel temsilci mahcuptu. “Bak Yossi… Romanya'da kısa süreli kiralama için belediyeden özel bir izin gerekiyor. O olmadan bu bir suç. Bununla senin ilgileneceğini düşündük.” “Ben mi?!” diye öfkelendi Yossi. “Her şeyle siz ilgileneceğinizi söylediniz!” Bum. Bir anda pırıl pırıl yatırım, büyüyen bir dertler çığına dönüştü. Sadece astronomik bir ceza değil, derhâl faaliyetin durdurulması kararı da. Gelirler bitti, hayal uçup gitti ve daire bir yüke dönüştü.

İşte burada ben devreye girdim.

Telefon çaldığında sorunun büyüklüğünü hemen anladım. Yossi'nin sesinde umutsuzluğu, hayal kırıklığını duydum. “Ilan Leibovitch & Ortakları,” dedim kendi kendime, “bu sıradan bir danışmanlık görüşmesi değil. Bu, iyi niyetle ama yerel düzenlemeleri derinlemesine bilmeden yapılmış bir yatırımın klasik bir örneği.”

Uluslararası gayrimenkulde, özellikle de Romanya'da uzmanlaşmış bir avukat olarak Rumence benim ana dilim ve Bükreş'te deneyimli bir hukuk ekibiyle aktif bir büroya sahibim. Yossi'nin hikâyesini dinledim, anlayışla başımı salladım. “Bu yaygın bir hata,” dedim ona, “buradaki düzenlemeler bu konuda gerçekten sıkı.” Onu yargılamadım, eleştirmedim. Dinledim. Baskıyı anladım. Acıyı anladım. Acil ihtiyacını anladım.

İşin aslı, pek çok kişi bu tuzağa düşüyor. Potansiyeli, getiriyi, imkânları görüyor ve bürokratik şartları unutuyorlar. Romanya gibi piyasanın hızla geliştiği ülkelerde düzenlemeler de gelişir ve değişir. Bir yıl önce geçerli olan bugün geçerli olmayabilir.

Yeniden başlangıç: Bütüncül durum tespiti.

Hemen ardından çalışmaya başladık. Dosyayı sadece “kontrol etmekle” kalmadık. Bütüncül bir durum tespitiyle başladık: sadece hukuki değil, finansal ve fiziksel de. Belediyedeki dosyanın derinliklerine daldık, mülkün tescili ve kiralama iznine ilişkin özel şartlarla ilgili her kâğıt parçasını inceledik. Aynı zamanda cezanın nasıl düşürülebileceğini ve faaliyet durdurma kararının nasıl kaldırılabileceğini anlamak için yetkililerle doğrudan görüşmeler yürüttüm.

Müteahhit gözü: Sadece sorun çözmek değil, fırsat yaratmak.

Yossi'yi hayrete düşüren sadece ekibimin hukuki bilgisi değil, benim müteahhit bakış açımdı. Kendim de müteahhit olarak, daha büyük bir amaca, yani mülkün yeniden para kazandırmasına hizmet etmiyorsa bir sorunu çözmenin anlamı olmadığını biliyorum. Sadece sorunu çözmedim; yönetim şirketiyle ilişkilerini nasıl daha verimli yürütebileceği konusunda da danışmanlık verdim, hatta kısa süreli kiralamanın özel şartlarını daha iyi bilen başka bir şirkete geçmeyi düşünmesini tavsiye ettim. Ben de müteahhit olduğum için “benim dilimden konuştu.”

Birkaç haftalık yoğun çalışma, belediye yetkilileriyle toplantılar ve yakın takipten sonra Yossi'nin yatırımı yeniden nefes almaya başladı. Ceza önemli ölçüde düşürüldü, izni düzenlemesi için süre verildi ve en önemlisi, büronun bilgisi ve bağlantıları sayesinde izin süreci inanılmaz bir hızla ilerledi. Birkaç ay içinde Yossi beklenen izni aldı. Daire tam faaliyete geri döndü ve kira gelirleri yeniden akmaya başladı.

En önemli ders: Profesyonel desteğe yatırım bir masraf değil, iç huzuru ve güvendir; söz konusu denizaşırı paranız olduğunda ikisinin de fiyatı yoktur.

Yossi'nin vakası, uluslararası gayrimenkul yatırımlarının muazzam bir potansiyel taşıdığının ama azımsanmayacak riskler de barındırdığının mükemmel bir örneği. Tehlikeler çoğu zaman küçük ayrıntıları, hukuki nüansları, yerel iş kültürünü bilmemekte yatar. Alanda uzman, sahayı tanıyan, dili konuşan ve doğru bağlantılara sahip bir avukat lüks değil, zorunluluktur.

Her uluslararası gayrimenkul yatırımcısına iletmek istediğim mesaj ne?

• Profesyonel danışmanlıktan tasarruf etmeyin: Bu yatırım geleceğinize yapılan bir yatırımdır. Başta yapılan küçük bir tasarruf ileride size çok pahalıya mal olabilir.
• Kapsamlı bir durum tespiti yapın: Sadece hukuki değil. Mülkün finansal ve fiziksel olarak bütün şartları karşıladığından emin olun.
• Aynı zamanda müteahhit olan bir avukat bulun: Sadece kanunun kuru maddelerini değil, sizin kafanızı, ticari hedeflerinizi anlayacak biri.
• Yerelleri tanıyın: Yerel piyasada bağlantıları ve derin bir anlayışı olan kişilerle çalışın.

Yossi'nin hikâyesi sadece bir başarı hikâyesi değil; bir uyarı hikâyesi. Denizaşırı hayallerini gerçekleştirmek isteyen yatırımcılar için fırtınadaki bir deniz feneri. Kendimi sadece bir avukat olarak değil, yatırımcıların yol arkadaşı olarak görüyorum. Amacım yatırımlarınızı güvenli, akıllı ve verimli kılmak ve gayrimenkul hayallerinizin kâbusa dönüşmemesini sağlamak.

Uluslararası gayrimenkul yatırımcısıysanız, yurt dışında yatırım yapmayı düşünüyorsanız ya da zaten oradaysanız ve zorluklarla karşılaştıysanız, şimdi durmanın, düşünmenin ve doğru hareket etmenin zamanı. Çekicin inmesini beklemeyin. İletişime geçin. Fırtınada deniz feneriniz olmak için buradayım.