Daire, gayrimenkul okulunda öğretilmeyen bir dil konuştuğunda

Bu işte yeni değildi. Danny (takma ad), 40'lı yaşlarında İsrailli bir iş insanı, daha önce İsrail'de dairelere yatırım yapmıştı; ama yıllar içinde piyasa sıkışık gelmeye başlayınca ve parasının daha iyi çalışabileceğini hissedince gözünü dışarıya çevirdi.

“Romanya bana gelişiyor gibi göründü, Yunanistan deniz ile rakamların birleşimiyle göz kırptı, Ukrayna da, daha savaştan önce, cesur bir fırsat gibi görünüyordu,” diye anlattı bana; sıradan bir danışmanlık görüşmesi olarak başlayan ve kısa sürede uluslararası gayrimenkul yatırımlarındaki beklenmedik farklar üzerine derin bir sohbete dönüşen bir görüşmede: mülkün değerinde değil, vergide değil, kiracıların kendisinde.

Danny üç daire aldı (ya da en azından öyle sanıyordu):

• Bükreş'te: yeni bir projede 2 odalı bir daire.
• Atina'da: yenilenen bir mahallede tadilatlı bir daire.
• Ve Odessa'da: koruma altındaki bir binada 3 odalı klasik bir daire.

Üçü de nispeten hızlı kiralandı, ama kısa süre sonra sürprizler çıkmaya başladı. Piyasadan değil, kiracılardan. Yılda bir iki kez gördüğünüz (görüyorsanız), size düzenli olarak kira ödemesi gereken, ama aslında sizden düşündüğünüzden çok daha fazlasını isteyen o insanlardan. Hem de hepsi kültürel farklar yüzünden.

Romanya: “Ama neden ziyarete gelmiyorsun?”

Bükreş'te Danny daireyi genç bir çifte kiraladı: kadın öğretmen, erkek yazılımcı. Sözleşme standarttı: ilk yıl, imzalı sözleşme, banka üzerinden ödeme. Her yatırımcının rüyası.

Sadece iki ay sonra bir e-posta aldı:

“Nem sorununu gelip bizzat kontrol etmen gerekiyor. Kiraladığın dairede bulunmanın nasıl bir şey olduğunu hissetmen bizim için önemli.”

Danny bunun bir şaka olduğunu düşündü. Nem için uçak mı? Ne yani, klimacı mıyım? İsrail'de bir kiracı fotoğraf gönderir, belki telefon ederdi; ama ev sahibinin sırf nemi “hissetmek” için uçağa binmesini beklemezdi. Ama Romenler, öğrendiği üzere, ev sahibini aktif bir ortak olarak görüyor. Yerel kültürde mülk sahibinin fiziksel olarak orada bulunmasına, özellikle kişisel bir ilişki söz konusu olduğunda, büyük önem veriliyor.

Birkaç gün cevap vermeyince heyecanlı bir telefon geldi:

“Sorumluluk almaman çok hayal kırıklığı yaratıyor. Bir ev sahibi orada olmalı.”

İşte o zaman “jeton düştü”. Romanya'da ev sahibi neredeyse bir aile üyesi gibi görülüyor. İletişimsizlik, özellikle de ilgisizlik, saygısızlık olarak algılanabiliyor. Bükreş'te “yüzü” olacak yerel bir yönetim şirketi atadı ve ilişkiler yatıştı.

Yunanistan: “Bu sadece senin dairen değil, bizim de”

Atina'da yenilenen bir mahalledeki butik daire 28 yaşında bir öğrenciye kiralandı. Her şey yolundaydı; ta ki bir gün Danny bölgeyi ziyarete gidip daireyi görmek isteyene kadar. Kiracı reddetti.

“This is my house. I pay, I live here. You don’t enter without my permission.”

İsrail'de pek çok kiracı ev sahibinin mülkü ara sıra kontrol etme hakkını kabul eder. Ama Yunanistan'da, Danny'nin öğrendiği üzere, kiracı kraliçedir ve daire de onun krallığı.

Dahası, mülkün değerini artırmak için yaz aylarında klimayı değiştirmeye çalıştığında, kiracı eylüle kadar içeri teknisyen sokulmaması konusunda diretti, çünkü:

“Ağustos sükûnet ayıdır. Değişiklik yapılmaz. Klima değiştirilmez, kiracılar rahatsız edilmez.”

Meğer dairenin de bir tatil ayı varmış. Ya kiracı? O ay rahatsız edilmeye hiç niyeti yok. Soğuk havayla bile.

Ukrayna: “Yazılı değilse, yoktur”

Odessa'daki dairesi serbest çalışan bir mühendise kiralandı. Her şey sözlü olarak kararlaştırılmıştı: nakit ödeme, basit bir sözleşme. 5 ay sonra kiracı ödemeyi bırakmaya karar verdi.

“Sorun ne?” diye sordu Danny, “aramızda bir anlaşma var.”

“Beni panjuru tamir etmekle yükümlü kılan bir madde yoksa, neden şimdi ödeyeyim? Sonuçta bana makbuz vermedin. Geçen ay parayı gönderdiğime dair bir kanıt yok.”

İşte burada Danny en acı tokadı yedi. Konuşmaya, açıklamaya, ikna etmeye çalıştı.

“Benim ülkemde yazılı değilse, yoktur. Nokta.”

Ukrayna'da, özellikle istikrarsız bir ortamda, yazılı ve ayrıntılı belgeler her işlem için kritik bir temeldir. Sözleşme olsa bile her küçük ayrıntıyı içermelidir: sorumluluk, tarihler, ödeme yöntemleri, arızaların nasıl giderileceği.

Bazen “söze” dayanabilen İsrail kültürünün aksine burada sadece belgeler konuşur.

Danny kiracıyı tahliye ettirmek için yerel bir avukata para ödemek zorunda kaldı. Bugün o ülkede imzaladığı her sözleşme, Rusça konuşan bir avukat tarafından noter onaylı olarak hazırlanıyor.

“İsrail'de işe yarayanın Avrupa'da da işe yarayacağını sanıyordum. Bugün anlıyorum ki her piyasa ayrı bir dünya. Ama sadece piyasa değil, kültür de.”

Yabancı bir ülkede mülk kiraya vermek sadece vergiyi bilmek değildir. Kültürel satır aralarını okuyabilmektir de:

• Bir Romen'in neden sorunu gelip bizzat görmenizi beklediğini anlamak.
• Mülkü görmek istediğinizde bir Yunan kadının neden sizi bir istilacı olarak göreceğini.
• Ve bir Ukraynalının değiştirmenizi istediğiniz her ampul için neden yazılı bir madde görmek isteyeceğini.

Bugün Danny her daireyi yerel bir temsilci, uyarlanmış bir sözleşme ve net beklentilerle yönetiyor. Ama asıl içgörüyü yeni yatırımcılara anlatmaya özen gösteriyor:

“Sadece rakamlara âşık olmayın. İnsanları da tanıyın. Çünkü sonunda daire belki sizindir, ama kültür onlarındır. Kültürü anlamıyorsanız işlemi anlamıyorsunuz.”

Daireyle konuşmayı öğrenin. Kiracılarla. Kültürle. Çünkü bazen tam orada, Yunan kliması, Romen nemi ve Ukrayna panjuru arasında, getiriye dair en önemli ders saklıdır.

Yorumlara ya da özelden yazın; daha fazla içgörü paylaşmaktan ve sürprizlerden kaçınmanıza yardımcı olmaktan memnuniyet duyarım.