Wenn die Wohnung eine Sprache spricht, die man Ihnen in keiner Immobilienschule beigebracht hat

Er war kein Neuling. Dani (Name geändert), ein israelischer Geschäftsmann in den Vierzigern, hatte früher schon in Wohnungen in Israel investiert – doch als sich der Markt mit den Jahren eng anfühlte und er das Gefühl hatte, sein Geld könne mehr leisten, blickte er nach draußen.

„Rumänien wirkte auf mich aufstrebend, Griechenland lockte mit der Mischung aus Meer und Zahlen, und die Ukraine – noch vor dem Krieg – schien eine mutige Chance“, erzählte er mir in einem gewöhnlichen Beratungsgespräch, das schnell zu einem tiefen Gespräch über die unerwarteten Unterschiede bei internationalen Immobilieninvestitionen wurde: nicht beim Wert der Immobilie, nicht bei den Steuern – sondern bei den Mietern selbst.

Dani kaufte drei Wohnungen (oder zumindest dachte er das):

• In Bukarest – eine Zweizimmerwohnung in einem neuen Projekt.
• In Athen – eine renovierte Wohnung in einem Viertel im Wandel.
• Und in Odessa – eine klassische Dreizimmerwohnung in einem denkmalgeschützten Gebäude.

Alle drei waren relativ schnell vermietet, doch bald tauchten die Überraschungen auf. Nicht vom Markt, sondern von den Mietern. Von den Menschen, die man ein- oder zweimal im Jahr sieht (wenn überhaupt) und die einem regelmäßig die Miete überweisen sollen – die in Wirklichkeit aber viel mehr von einem verlangen, als man dachte. Und alles wegen der kulturellen Unterschiede.

Rumänien – „Aber warum kommst du nicht zu Besuch?“

In Bukarest vermietete Dani die Wohnung an ein junges Paar – sie Lehrerin, er Programmierer. Der Vertrag war Standard: erstes Jahr, unterschriebener Vertrag, Zahlung über die Bank. Der Traum jedes Anlegers.

Schon nach zwei Monaten kam eine E-Mail:

„Wir brauchen dich, damit du dir das Feuchtigkeitsproblem selbst ansiehst. Es ist uns wichtig, dass du spürst, wie es ist, in der Wohnung zu sein, die du vermietest.“

Dani hielt das für einen Witz. Ein Flug wegen Feuchtigkeit? Bin ich etwa Klimatechniker? In Israel würde ein Mieter ein Foto schicken, vielleicht anrufen – aber nicht erwarten, dass der Vermieter einen Flug nimmt, nur um die Feuchtigkeit zu „spüren“. Aber die Rumänen – so lernte er – sehen im Vermieter einen aktiven Partner. In der lokalen Kultur hat die persönliche Anwesenheit des Eigentümers einen hohen Stellenwert, vor allem, wenn es um eine persönliche Beziehung geht.

Nachdem er ein paar Tage nicht reagiert hatte, bekam er einen aufgebrachten Anruf:

„Es ist sehr enttäuschend, dass du keine Verantwortung übernimmst. Ein Vermieter muss präsent sein.“

Da fiel bei ihm der Groschen. In Rumänien gilt der Vermieter fast als Familienmitglied. Fehlende Kommunikation, besonders fehlendes Engagement, kann als Respektlosigkeit aufgefasst werden. Er beauftragte eine lokale Verwaltungsfirma als sein „Gesicht“ in Bukarest – und die Beziehung beruhigte sich.

Griechenland – „Das ist nicht nur deine Wohnung, das ist auch unsere“

In Athen wurde eine Boutique-Wohnung in einem Viertel im Wandel an eine 28-jährige Studentin vermietet. Alles lief – bis Dani eines Tages vor Ort war und die Wohnung sehen wollte. Die Mieterin lehnte ab.

„This is my house. I pay, I live here. You don’t enter without my permission.“

In Israel akzeptieren nicht wenige Mieter das Recht des Vermieters, die Immobilie gelegentlich zu inspizieren. Aber in Griechenland, so lernte Dani, ist die Mieterin eine Königin und die Wohnung ihr Königreich.

Mehr noch: Als er im Sommer die Klimaanlage austauschen wollte, um den Wert der Immobilie zu steigern, bestand die Mieterin darauf, dass bis September kein Techniker hereinkommt, denn:

„Der August ist ein Monat der Ruhe. Da macht man keine Änderungen. Man tauscht keine Klimaanlage aus und stört die Mieter nicht.“

Es stellt sich heraus: Auch eine Wohnung hat einen Urlaubsmonat. Und die Mieterin? Sie will dabei nicht gestört werden. Nicht einmal mit kalter Luft.

Ukraine – „Was nicht geschrieben steht, existiert nicht“

Seine Wohnung in Odessa vermietete er an einen selbstständigen Ingenieur. Alles war mündlich vereinbart: Barzahlung, einfacher Vertrag. Nach 5 Monaten beschloss der Mieter, nicht mehr zu zahlen.

„Was ist das Problem?“, fragte Dani. „Wir haben doch eine Abmachung.“

„Wenn es keine Klausel gibt, die dich verpflichtet, den Rollladen zu reparieren – warum sollte ich jetzt zahlen? Du hast mir ja keine Quittung gegeben. Es gibt keinen Beweis, dass ich das Geld letzten Monat überwiesen habe.“

Da bekam Dani die schmerzhafteste Ohrfeige. Er versuchte zu reden, zu erklären, zu überzeugen.

„In meinem Land gilt: Was nicht geschrieben steht, existiert nicht. Punkt.“

In der Ukraine, besonders in einem instabilen Umfeld, sind schriftliche und detaillierte Dokumente die entscheidende Grundlage für jeden Schritt. Selbst wenn es einen Vertrag gibt, muss er jedes kleine Detail enthalten: Verantwortung, Fristen, Zahlungsweise, wie Mängel behoben werden.

Anders als in der israelischen Kultur, die sich manchmal auf das „Wort“ verlassen kann, sprechen hier nur Dokumente.

Dani musste einen lokalen Anwalt bezahlen, um den Mieter zur Räumung zu bringen. Heute wird jeder Vertrag, den er in diesem Land unterschreibt, von einem russischsprachigen Anwalt verfasst und notariell beglaubigt.

„Ich dachte, was in Israel funktioniert, funktioniert auch in Europa. Heute verstehe ich: Jeder Markt ist eine eigene Welt. Und nicht nur der Markt – auch die Kultur.“

Eine Immobilie in einem fremden Land zu vermieten heißt nicht nur, die Steuern zu kennen. Es heißt auch, zwischen den kulturellen Zeilen lesen zu können:

• Zu verstehen, warum ein Rumäne erwartet, dass du kommst und dir das Problem selbst ansiehst.
• Warum eine Griechin dich als Eindringling sieht, wenn du die Immobilie sehen willst.
• Und warum ein Ukrainer für jede Glühbirne, die du austauschen willst, eine schriftliche Klausel sehen will.

Heute verwaltet Dani jede Wohnung mit einem lokalen Vertreter, einem angepassten Vertrag und klaren Erwartungen. Doch die eigentliche Erkenntnis gibt er neuen Anlegern immer wieder mit:

„Verliebt euch nicht nur in die Zahlen. Lernt auch die Menschen kennen. Denn am Ende gehört die Wohnung vielleicht dir – aber die Kultur gehört ihnen. Wenn du die Kultur nicht verstehst, verstehst du das Geschäft nicht.“

Lernen Sie, mit der Wohnung zu sprechen. Mit den Mietern. Mit der Kultur. Denn manchmal versteckt sich gerade dort – zwischen der griechischen Klimaanlage, der rumänischen Feuchtigkeit und dem ukrainischen Rollladen – die wichtigste Lektion über den Ertrag.

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