Когда квартира говорит на языке, которому не учат в школе недвижимости

Он не был новичком. Дани (имя изменено), израильский бизнесмен лет сорока с небольшим, уже вкладывал в квартиры в Израиле, но со временем, когда рынок стал казаться тесным, а сам он почувствовал, что его деньги могут работать лучше, он посмотрел за границу.

«Румыния казалась мне развивающейся, Греция подмигивала сочетанием моря и цифр, а Украина — еще до войны — выглядела смелой возможностью», — рассказал он мне на обычной консультации, которая быстро превратилась в глубокий разговор о неожиданных разрывах в международных вложениях в недвижимость: не в стоимости объекта, не в налогах, а в самих арендаторах.

Дани купил три квартиры (по крайней мере, так он думал):

• В Бухаресте — двухкомнатную квартиру в новом проекте.
• В Афинах — отремонтированную квартиру в обновляющемся районе.
• И в Одессе — классическую трехкомнатную квартиру в доме-памятнике.

Все три сдались относительно быстро, но вскоре начали всплывать сюрпризы. Не от рынка, а от арендаторов. От тех самых людей, которых видишь раз-другой в год (если вообще видишь) и которые должны регулярно платить тебе аренду, а на деле требуют от тебя гораздо больше, чем ты думал. И все из-за культурных различий.

Румыния — «Но почему ты не приезжаешь в гости?»

В Бухаресте Дани сдал квартиру молодой паре — она учительница, он программист. Договор был стандартным: первый год, подписанный договор, оплата через банк. Голубая мечта любого инвестора.

Всего через два месяца пришло письмо:

«Нам нужно, чтобы ты сам приехал посмотреть проблему с сыростью. Нам важно, чтобы ты почувствовал, каково это — быть в квартире, которую ты сдаешь».

Дани подумал, что это шутка. Лететь из-за сырости? Я что, мастер по кондиционерам? В Израиле арендатор прислал бы фото, может, позвонил бы, но не ждал бы, что хозяин сядет в самолет, только чтобы «почувствовать» сырость. Но румыны, как он узнал, видят в хозяине квартиры активного партнера. В местной культуре очень важно физическое присутствие владельца, особенно когда речь идет о личных отношениях.

Когда он несколько дней не отвечал, раздался взволнованный звонок:

«Очень обидно, что ты не берешь на себя ответственность. Хозяин квартиры должен присутствовать».

Тут до него «дошло». В Румынии арендодателя воспринимают почти как члена семьи. Отсутствие общения, а особенно отсутствие вовлеченности, может быть воспринято как неуважение. Он назначил местную управляющую компанию, которая стала его «лицом» в Бухаресте, — и отношения успокоились.

Греция — «Это не только твоя квартира, она и наша»

В Афинах бутиковую квартиру в обновляющемся районе сдали 28-летней студентке. Все шло гладко — пока однажды, когда Дани приехал туда, он не попросил посмотреть квартиру. Арендаторша отказала.

«This is my house. I pay, I live here. You don’t enter without my permission.»

В Израиле многие арендаторы признают право хозяина время от времени проверять объект. Но в Греции, как узнал Дани, арендаторша — королева, а квартира — ее королевство.

Более того, когда он попытался заменить кондиционер в летние месяцы, чтобы повысить стоимость объекта, арендаторша настояла, чтобы мастера не пускали до сентября, потому что:

«Август — месяц покоя. Никаких перемен. Не меняют кондиционер, не беспокоят жильцов».

Оказывается, у квартиры тоже бывает отпуск. А арендаторша? Не готова, чтобы ее в это время беспокоили. Даже ради прохладного воздуха.

Украина — «Если это не написано, этого не существует»

Квартиру в Одессе сдали инженеру-фрилансеру. Все договорились устно: оплата наличными, базовый договор. Через 5 месяцев жилец решил перестать платить.

«В чем проблема? — спросил Дани. — У нас же есть договоренность».

«Если нет пункта, который обязывает меня чинить ставни, почему я должен сейчас платить? Ты ведь не дал мне квитанцию. Нет доказательства, что я перевел деньги в прошлом месяце».

Тут Дани получил самую болезненную пощечину. Он пытался говорить, объяснять, убеждать.

«В моей стране, если это не написано, этого не существует. Точка».

В Украине, особенно в обстановке нестабильности, подробные письменные документы — критическая основа любого действия. Даже если договор есть, он должен включать каждую мелочь: ответственность, сроки, способы оплаты, порядок устранения неисправностей.

В отличие от израильской культуры, которая порой может полагаться на «слово», здесь говорят только документы.

Дани пришлось заплатить местному адвокату, чтобы выселить арендатора. Сегодня каждый договор, который он подписывает в этой стране, составляет русскоговорящий адвокат с нотариальной печатью.

«Я думал, что то, что работает в Израиле, сработает и в Европе. Сегодня я понимаю: каждый рынок — отдельный мир. И не только рынок — культура тоже».

Сдавать объект в чужой стране — это не только знать налоги. Это еще и умение читать между культурных строк:

• Понимать, почему румын ждет, что ты сам приедешь посмотреть на проблему.
• Почему гречанка увидит в тебе захватчика, когда ты попросишь посмотреть объект.
• И почему украинец потребует письменного пункта на каждую лампочку, которую ты просишь заменить.

Сегодня Дани управляет каждой квартирой через местного представителя, с адаптированным договором и ясными ожиданиями. Но главный вывод он обязательно рассказывает новым инвесторам:

«Не влюбляйтесь только в цифры. Познакомьтесь и с людьми. Потому что в итоге квартира, может, и ваша, но культура — их. Если вы не понимаете культуру, вы не понимаете сделку».

Научитесь говорить с квартирой. С арендаторами. С культурой. Потому что иногда именно там — между греческим кондиционером, румынской сыростью и украинскими ставнями — прячется самый важный урок о доходности.

Напишите мне в комментариях или в личные сообщения — буду рад поделиться еще наблюдениями и помочь вам избежать сюрпризов.