Мне прислали фото. На фото — пол. А потом пришел счет

Телефон зазвонил ровно в тот момент, когда я пришел на встречу с инвесторами на улице Ибн Гвироль.

На экране — румынский номер, один из подрядчиков, работающих со мной над жилым проектом на окраине Бухареста, который я начал сопровождать восемь месяцев назад.

«Господин Лейбович, — сказал он мне на ломаном английском, — пол готов. Я прислал вам фото. Мне нужна оплата, как договаривались».

«Фото чего?» — спросил я.

«Пола. Все идеально».

В ту же секунду что-то во мне уже не чувствовало, что все идеально.

Проект, который начинался как мечта

За несколько месяцев до этого ко мне за консультацией обратился израильский девелопер по имени Дорон.

Он купил участок недалеко от центра Бухареста с утвержденным планом под многоквартирную застройку.

Он планировал построить дом на 12 квартир и продать их. Доходность на бумаге выглядела сказочной — особенно по сравнению с доходностью в Израиле.

«Мне не нужен человек, который будет держать меня за руку, — улыбнулся он на первой встрече. — Просто помоги мне с местным адвокатом, и вперед».

Подрядчика выбрали после быстрой проверки, архитектор казался профессионалом, а у Дорона был местный представитель, который говорил и по-румынски, — двоюродный брат друга по армии.

Так почему же все закончилось бюджетной дырой в 180 тысяч евро?

Потому что пол на фото не был полом на объекте

Когда подрядчик прислал мне фото, оно выглядело блестяще.

Но я знаю эти игры. Я попросил снять короткое видео с датой, написанной от руки, и чтобы кто-то снял комнаты одну за другой без перерыва.

На видео картина была совсем другой.

Сфотографированный пол был только в одной из комнат.

В трех остальных — голый бетон, зияющие отверстия под розетки и маленькая табличка со словами «in progress».

Подрядчик, разумеется, обиделся: «Вы мне не доверяете?»

А местный представитель? Он как раз считал, что это «нормально, здесь так делают. Сначала получают деньги, потом заканчивают».

Расстояние — не только географическое

Именно здесь начал проявляться корень проблемы:

Израильский девелопер, даже опытный, даже точный, на самом деле не контролирует проект, если он не присутствует физически или у него нет на месте собственного профессионального глаза.

Дорон, при всех добрых намерениях, полагался на «доверительные связи» и на слабое представительство, и на деле:

• У него не было упорядоченной системы отчетности.
• У него не было периодического контроля со стороны нейтрального технического специалиста.
• У него не было четкого определения, что считается «завершением этапа».
• И главное — у него не было общего языка с объектом.

Тяжелый урок: когда нет контроля, платишь дорого

В следующие три месяца Дорон заплатил за три разных пола, за два из них — дважды.

Каждый раз подрядчик утверждал, что закончил, а на деле приходилось исправлять, добавлять, «приводить в соответствие со стандартом» или переделывать.

Только после того как я отправил своего технадзора с официальным письмом на румынском, мы остановили кровотечение.

Выяснилось, что часть работ выполнили с нестандартными материалами, что часть счетов включала оборудование, которое не поставлялось, и что часть рабочих на объекте вообще не была оформлена по закону.

Но тогда было уже слишком поздно.

Стоимость выросла. Сроки сдвинулись. Инвесторы начали давить. А Дорон чувствовал, что теряет контроль.

Так что же делать иначе?

Если ты девелопер и думаешь запустить проект в недвижимости за рубежом, вот несколько принципов на вес золота (а иногда они спасают от убытков):

• Создай местную систему контроля, которая отчитывается тебе, а не подрядчику

Технадзор, адвокат, профессиональный представитель — кто-то с твоей стороны, а не со стороны объекта.

• Требуй видео, а не только фото. Даты. Имена. Подписи.

В мире, где любое фото можно отредактировать, тебе нужны доказательства с объекта.

• Плати по определенным этапам, а не по ощущениям или просьбам.

Пол — это не просто пол. Это слой, покрытие, соединения, отделка. Только когда все подписано и утверждено, оплату отпускают.

• Пойми культурные коды.

В таких местах, как Румыния, Греция и даже Португалия, другой темп, другая коммуникация, а ответы иногда дают «ради спокойствия», а не «ради точности».

• И самое важное — будь там, даже когда тебя там нет.

Это значит система управления, это значит надежные люди на месте, и это значит, что минимум раз в месяц кто-то твой физически обходит каждый объект.

А сегодня?

Дорон завершил проект.

Он продал квартиры, пусть и с меньшей прибылью, но с гораздо большим умом, чем вначале.

И что он первым делом сказал мне на нашей последней встрече?

«В следующий раз я начну с команды. А не с расчетов».

Если ты тоже планируешь запустить проект в недвижимости в Европе или США —

не строй только архитектурный проект.

Построй механизм контроля. Построй уверенность. Построй себе спокойствие.

А если тебе нужно юридическое, проектное и стратегическое сопровождение — я здесь.