Ils m’ont envoyé une photo. Sur la photo, un sol. Puis la facture est arrivée

Le téléphone a sonné juste au moment où j’arrivais à une réunion avec des investisseurs, rue Ibn Gabirol.

À l’écran, un numéro roumain : l’un des entrepreneurs qui travaillent avec moi sur le projet résidentiel que j’avais commencé à accompagner huit mois plus tôt, en périphérie de Bucarest.

« Monsieur Leibovitch, m’a-t-il dit dans un anglais haché, le sol est prêt. Je vous ai envoyé une photo. J’ai besoin du paiement, comme convenu. »

« Une photo de quoi ? » ai-je demandé.

« Du sol. Tout est parfait. »

À cet instant, quelque chose en moi ne trouvait déjà plus que c’était parfait.

Le projet qui avait commencé comme un rêve

Quelques mois plus tôt, un promoteur israélien nommé Doron m’avait consulté.

Il avait acheté un terrain non loin du centre de Bucarest, avec un plan d’urbanisme approuvé pour de l’habitat collectif.

Il prévoyait de construire un immeuble de 12 appartements et de les vendre. Sur le papier, le rendement paraissait idyllique, surtout par rapport aux rendements en Israël.

« Je n’ai pas besoin qu’on me tienne la main, a-t-il dit en souriant lors du premier rendez-vous. Aide-moi simplement avec un avocat local, et avançons. »

L’entrepreneur a été choisi après une enquête rapide, l’architecte semblait professionnel, et Doron avait un représentant local qui parlait aussi roumain : le cousin d’un ami de l’armée.

Alors pourquoi cela s’est-il terminé par un trou budgétaire de 180 000 euros ?

Parce que le sol de la photo n’était pas le sol du chantier

Quand l’entrepreneur m’a envoyé la photo, elle avait l’air impeccable.

Mais je connais la musique. J’ai demandé une courte vidéo, avec la date écrite à la main, et quelqu’un qui filme les pièces en continu.

Sur la vidéo, le tableau était tout autre.

Le sol photographié ne se trouvait que dans l’une des pièces.

Dans les trois autres : béton brut, prises béantes, et un petit panneau portant les mots « in progress ».

L’entrepreneur, bien sûr, s’est vexé : « Vous ne me faites pas confiance ? »

Et le représentant local ? Lui trouvait que c’était « normal, ici ils font comme ça. D’abord on reçoit l’argent, ensuite on termine ».

La distance n’est pas seulement géographique

C’est précisément là que la racine du problème a commencé à apparaître :

Un promoteur israélien, même expérimenté, même rigoureux, ne maîtrise pas vraiment son projet lorsqu’il n’est pas présent physiquement ou qu’il n’a pas sur place un œil professionnel qui le représente.

Doron, avec les meilleures intentions du monde, s’était fié à des « liens de confiance » et à une représentation bancale. Dans les faits :

• Il n’avait pas de système de reporting organisé.
• Il n’avait pas de contrôle périodique par un intervenant technique neutre.
• Il n’avait pas de définition claire de ce qui constituait la « fin d’une étape ».
• Et surtout, il n’avait pas de langage commun avec le terrain.

La dure leçon : sans contrôle, on paie cher

Au cours des trois mois suivants, Doron a payé pour trois sols différents, dont deux à deux reprises.

Chaque fois, l’entrepreneur affirmait avoir terminé, mais en réalité il fallait réparer, compléter, « mettre aux normes » ou revenir encore.

Ce n’est qu’après avoir envoyé un contrôleur de mon côté, avec une lettre officielle en roumain, que nous avons arrêté l’hémorragie.

Il s’est avéré qu’une partie des travaux avait été réalisée avec des matériaux non conformes, que certaines factures comprenaient du matériel jamais livré, et qu’une partie des ouvriers sur le chantier n’étaient même pas déclarés légalement.

Mais à ce moment-là, il était déjà trop tard.

Le coût a grimpé. Le calendrier a pris du retard. Les investisseurs ont commencé à mettre la pression. Et Doron sentait qu’il perdait le contrôle.

Alors, que faire autrement ?

Si vous êtes un promoteur qui envisage de lancer un projet immobilier à l’étranger, voici quelques principes qui valent de l’or (et qui, parfois, vous sauvent d’une perte) :

• Mettez en place un dispositif de contrôle local qui vous rend compte à vous, et non à l’entrepreneur

Un contrôleur, un avocat, un représentant professionnel : quelqu’un de votre côté, pas du côté du chantier.

• Exigez des vidéos et pas seulement des photos. Des dates. Des noms. Des signatures.

Dans un monde où chaque photo peut être retouchée, il vous faut des preuves du terrain.

• Payez selon des étapes définies, pas selon des impressions ou des demandes.

Un sol, ce n’est pas seulement un sol. C’est une chape, un revêtement, des raccordements, des finitions. Ce n’est que lorsque tout est signé et validé que l’on débloque le paiement.

• Comprenez les codes culturels.

Dans des pays comme la Roumanie, la Grèce et même le Portugal, le rythme est différent, la communication aussi, et les réponses sont parfois données « pour avoir la paix », pas « pour être exact ».

• Et surtout : soyez là, même quand vous n’êtes pas là.

Cela veut dire un système de gestion, des gens de terrain fiables, et au moins une fois par mois quelqu’un de chez vous qui fait physiquement le tour de chaque chantier.

Et aujourd’hui ?

Doron a achevé le projet.

Il a vendu les appartements, certes avec une marge plus réduite, mais avec beaucoup plus de sagesse qu’au départ.

Et la première chose qu’il m’a dite lors de notre dernier rendez-vous ?

« La prochaine fois, je commence par l’équipe. Pas par les calculs. »

Si vous aussi vous prévoyez de lancer un projet immobilier en Europe ou aux États-Unis,

ne construisez pas seulement un plan d’architecte.

Construisez un mécanisme de contrôle. Construisez de la sécurité. Construisez votre tranquillité.

Et si vous avez besoin d’un accompagnement juridique, de planification et stratégique, je suis là.