La société qui a mangé les bénéfices : l’histoire de Yossi en Roumanie

Parfois, la différence entre un bon investissement et un investissement frustrant ne tient pas au bien lui-même, mais à la structure que l’on choisit de bâtir autour.

Il y a trois ans, Yossi était assis dans un café de Tel-Aviv avec un conseiller en investissement local. La proposition semblait presque idyllique :

« Tu achètes un appartement à Bucarest : les loyers y augmentent, l’offre est limitée et la demande ne fait que croître. Le revenu ? Bien plus que ce que tu verras en Israël. Et autre chose : on va faire ça intelligemment. On crée une société en Roumanie à ton nom, et l’appartement sera inscrit au nom de la société. C’est plus “professionnel”, ça te permet de te développer facilement, et ça aidera même pour les impôts. »

La présentation était impressionnante. Les graphiques montraient des courbes ascendantes, les photos de l’appartement respiraient le potentiel, et l’idée de détenir de l’immobilier par le biais d’une société « sérieuse » semblait juste. Yossi a signé, payé, et l’appartement a été acheté.

Au début, tout roulait. Les locataires se sont installés, le loyer était versé sur le compte de la société, et les chiffres étaient beaux sur le papier. Mais quand Yossi s’est assis en fin d’année pour faire ses calculs et comprendre ce qui lui restait vraiment en main, la surprise est arrivée.

L’impôt qui a révélé l’écart

Quand l’appartement est au nom d’un particulier, en Roumanie, l’imposition des loyers est relativement simple et faible : un impôt libératoire de quelques points de pourcentage du revenu. Un net raisonnable, sans grand casse-tête.

Mais quand le bien est détenu par une société, on entre sur un tout autre terrain : on paie d’abord l’impôt sur les bénéfices au niveau de la société, puis, quand on veut rapatrier l’argent en Israël, on paie de nouveau un impôt sur les dividendes. Et comme si cela ne suffisait pas, la contribution d’assurance maladie (CASS) peut aussi entrer en jeu si le total des revenus passifs dépasse un certain seuil.

Le résultat ? Une bonne partie du rendement que Yossi croyait lui revenir est partie dans les caisses du fisc roumain.

La surprise silencieuse

Yossi est entré dans mon bureau avec un dossier de rapports soigneusement préparé par l’expert-comptable local. Il a pointé la dernière ligne :

« Regarde : après toutes les dépenses et tous les impôts, il me reste presque la moitié de ce qu’on m’avait promis. Je n’avais pas compris que chaque fois que je retire de l’argent de la société, je paie en fait une deuxième fois. »

Il s’est arrêté un instant, puis a ajouté :

« Si j’avais su que le même appartement, à mon nom personnel, aurait été soumis à un impôt simple et bien plus faible, je ne me serais pas lancé dans cette aventure. Un seul appartement n’a pas besoin d’une société. Il doit me rapporter un revenu, pas faire vivre le fisc et les comptables. »

La leçon pour les promoteurs et les investisseurs

L’histoire de Yossi ne parle pas d’un mauvais bien ou d’un mauvais marché. Au contraire : l’appartement de Bucarest a été loué rapidement, sa valeur a augmenté et la demande est forte. Le problème, c’était la structure.

Yossi n’est pas le seul. Bon nombre d’Israéliens se lancent dans l’immobilier à l’étranger avec un rêve de « professionnalisme », ou en faisant entièrement confiance à l’accompagnement qu’ils ont reçu, sans vérifier ce que la structure de l’investissement implique concrètement.

Il faut bien comprendre : parfois, ce qui ressemble à une bonne décision sur le papier devient en pratique un piège de trésorerie. Chaque mois où le loyer rentre, les frais fixes de la société prennent une grosse part du gâteau. Autrement dit : l’appartement travaille pour la société, pas pour son propriétaire.

Les promoteurs expérimentés savent choisir quand une société est le bon outil : quand on prévoit de détenir plusieurs biens, quand il y a des associés à réunir dans un cadre commun, ou quand il existe un avantage fiscal avéré dans un projet d’envergure. Mais pour un investisseur particulier avec un seul appartement ? Bien souvent, la société passe du statut de bouclier à celui de fardeau : elle rogne le rendement, alourdit la bureaucratie et éloigne l’argent de la poche.

Comment les choses auraient pu se passer autrement

Dans un scénario plus judicieux, Yossi aurait acheté l’appartement à son nom personnel. Les dépenses courantes se seraient limitées à l’assurance, aux frais de gestion et à la fiscalité locale, sans la couche de coûts d’une société. Son revenu aurait été proche de ce qui lui avait été promis.

Et ce n’est que s’il avait prévu d’acheter 3 ou 4 appartements de plus, ou de se lancer dans un projet plus important, qu’il aurait envisagé de créer une société.

Le moment de vérité

À un moment de la conversation, je lui ai demandé : « Dis-moi, quand tu étais assis dans ce café et qu’on t’a fait cette recommandation, t’es-tu arrêté pour demander : pourquoi au juste ai-je besoin d’une société pour un seul appartement ? »

Il s’est tu. Il a eu un sourire amer. « Pour être honnête ? Non. J’étais concentré sur les chiffres qu’on me montrait, et pas sur les questions qu’il fallait poser. »

Quand Yossi s’est levé pour partir, il a prononcé une phrase que je répète sans cesse dans mes conférences :

« Mon erreur n’était pas l’achat. C’était d’avoir cru à la structure qu’on me proposait sans en vérifier jusqu’au bout les conséquences fiscales. »

Toute l’histoire est là : un bon investissement peut devenir moins rentable, non pas à cause du bien lui-même, mais à cause de la manière dont vous avez choisi de l’emballer juridiquement et financièrement.

La conclusion

Avant tout achat à l’étranger, ne demandez pas seulement « combien vaut l’appartement et combien il rapporte ». Demandez aussi :

• Qui détient le bien : moi ou une société ?
• Combien d’impôt vais-je payer sur le revenu ?
• Et combien en plus quand je voudrai récupérer l’argent ?

Dans l’immobilier international, la distance physique avec le bien n’est plus le plus gros problème. Le problème, c’est la distance avec une vraie compréhension de toutes les pièces qui composent l’investissement.

Car dans le monde de l’investissement international, ce n’est pas toujours la pierre de l’immeuble qui rogne le profit : parfois, c’est le tampon du registre du commerce.