الشركة التي أكلت الأرباح: قصة يوسي في رومانيا

أحيانًا لا يكمن الفرق بين استثمار جيد واستثمار مُحبط في العقار نفسه، بل في البنية التي تختار أن تقيمها حوله.

قبل ثلاث سنوات، جلس يوسي في مقهى في تل أبيب مع مرافق استثمارات محلي. وبدا العرض أشبه بالحلم:

«تشتري شقة في بوخارست، والإيجارات هناك ترتفع، والعرض محدود والطلب يتسع باستمرار. الدخل؟ أكثر بكثير مما ستراه في إسرائيل. وشيء آخر: سنفعل ذلك بذكاء. سنؤسس شركة في رومانيا باسمك، وتُسجَّل الشقة باسم الشركة. هذا «احترافي» أكثر، ويتيح لك التوسع بسهولة، بل وسيساعد في الضرائب.»

بدا العرض التقديمي مثيرًا للإعجاب. أظهرت الرسوم البيانية خطوطًا صاعدة، وأوحت صور الشقة بالإمكانات، وبدت فكرة امتلاك العقار عبر شركة «جادة» صحيحة. وقّع يوسي، ودفع، واشتُريت الشقة.

في البداية سار كل شيء بسلاسة. دخل المستأجرون، ودُفع الإيجار إلى حساب الشركة، وبدت الأرقام جميلة على الورق. لكن حين جلس يوسي في نهاية السنة ليجري الحسابات ويفهم كم بقي له فعلًا، جاءت المفاجأة.

الضريبة التي كشفت الفجوة

حين تكون الشقة مسجّلة باسم فرد، تكون ضريبة الإيجار في رومانيا بسيطة ومنخفضة نسبيًا: ضريبة نهائية تدور حول نسب مئوية قليلة من الدخل. صافٍ معقول، من دون كثير من الصداع.

لكن حين يكون العقار مملوكًا لشركة، فأنت تدخل ملعبًا مختلفًا تمامًا: أولًا تُدفع الضريبة على مستوى الشركة على الربح، ثم حين تريد سحب المال إلى إسرائيل، تُدفع ضريبة أخرى على الأرباح الموزّعة. وإن لم يكن ذلك كافيًا، فقد تدخل إلى الصورة أيضًا مساهمة التأمين الصحي (CASS) إذا تجاوز مجموع الدخل السلبي حدًا معينًا.

النتيجة؟ جزء كبير من العائد الذي ظن يوسي أنه له ذهب إلى الخزينة الرومانية.

المفاجأة الصامتة

دخل يوسي إلى مكتبي حاملًا ملفًا من التقارير، رتّبه المحاسب المحلي بعناية. وأشار إلى السطر الأخير:

«انظر، بعد كل النفقات والضرائب، بقي لي نحو نصف ما وعدوني به. لم آخذ في الحسبان أنني في كل مرة أسحب فيها مالًا من الشركة، أدفع الضريبة مرة أخرى في الواقع.»

توقف لحظة ثم أضاف:

«لو كنت أعرف أن الشقة نفسها، باسمي الشخصي، كانت ستخضع لضريبة بسيطة وأقل بكثير، لما دخلت هذه المغامرة. شقة واحدة لا تحتاج إلى شركة. إنها تحتاج إلى أن تدرّ عليّ دخلًا، لا أن توفّر رزقًا لسلطات الضرائب ولمحاسبي الدفاتر.»

الدرس للمطوّرين والمستثمرين

قصة يوسي ليست عن عقار سيئ أو سوق خاطئة. بل على العكس: أُجّرت الشقة في بوخارست بسرعة، وارتفعت قيمتها، والطلب قوي. كانت المشكلة في البنية.

يوسي ليس الوحيد. كثير من الإسرائيليين يدخلون استثمارات عقارية في الخارج بحلم «الاحترافية» أو بثقة كاملة في المرافقة التي تلقّوها، من دون أن يفحصوا ما تعنيه بنية الاستثمار في الواقع.

من المهم أن نفهم: أحيانًا ما يبدو خطوة صحيحة على الورق يتحول إلى فخ في التدفق النقدي على أرض الواقع. ففي كل شهر يدخل فيه الإيجار، تأخذ النفقات الثابتة للشركة جزءًا كبيرًا من الكعكة. بعبارة أخرى: الشقة تعمل من أجل الشركة، لا من أجل صاحبها.

المطوّرون المتمرّسون يعرفون متى تكون الشركة أداة صحيحة: حين تكون هناك خطة لامتلاك عدة عقارات، أو حين يكون هناك شركاء يجب تنظيمهم معًا، أو حين تكون هناك ميزة ضريبية مثبتة في مشروع واسع. لكن للمستثمر الفرد صاحب الشقة الواحدة؟ كثيرًا ما تتحول الشركة من درع إلى عبء: تقضم العائد، وتثقل بالبيروقراطية، وتُبعد المال عن الجيب.

كيف كان يمكن أن يبدو الأمر بشكل مختلف

في سيناريو أصح، كان يوسي سيشتري الشقة باسمه الشخصي. وكانت النفقات الجارية ستقتصر على التأمين ورسوم الإدارة والضرائب المحلية، من دون طبقة تكاليف الشركة. وكان دخله سيقترب مما وُعد به.

ولم يكن سيفكر في تأسيس شركة إلا إذا خطط لشراء 3-4 شقق أخرى، أو للدخول في مشروع أكبر.

لحظة الحقيقة

في إحدى لحظات الحديث سألته: «قل لي، حين جلست في المقهى وتلقّيت التوصية، هل توقفت لتسأل: لماذا أحتاج أصلًا إلى شركة من أجل شقة واحدة؟»

صمت. وابتسم ابتسامة حزينة. «الحقيقة؟ لا. كنت مركّزًا على الأرقام التي عرضوها عليّ، لا على الأسئلة التي يجب طرحها.»

وحين نهض يوسي ليغادر، قال جملة أكررها مرارًا في محاضراتي:

«لم يكن خطئي في الشراء. بل في أنني صدّقت البنية التي عُرضت عليّ من دون أن أفحص حتى النهاية تبعاتها الضريبية.»

وفي هذا تكمن القصة كلها: الاستثمار الجيد قد يصبح أقل جدوى، لا بسبب العقار نفسه، بل بسبب الطريقة التي اخترت أن تغلّفه بها قانونيًا وماليًا.

الخلاصة

قبل أي شراء في الخارج، لا تسأل فقط «كم تساوي الشقة وكم تدرّ». اسأل أيضًا:

• من يملك العقار: أنا أم شركة؟
• كم سأدفع من الضريبة على مستوى الدخل؟
• وكم أكثر حين أريد سحب المال إليّ؟

في عالم العقار الدولي، لم تعد المسافة المادية عن العقار المشكلة الكبرى. المشكلة هي المسافة عن الفهم الحقيقي لكل الأجزاء التي يتكوّن منها الاستثمار.

ففي عالم الاستثمارات الدولية، ليس حجر المبنى دائمًا هو ما يقضم الربح، بل أحيانًا ختم مسجّل الشركات.