Die Firma, die die Gewinne auffraß – Yossis Geschichte in Rumänien

Manchmal liegt der Unterschied zwischen einer guten und einer frustrierenden Investition nicht in der Immobilie selbst – sondern in der Struktur, die man um sie herum aufbaut.

Vor drei Jahren saß Yossi in einem Café in Tel Aviv mit einem lokalen Investitionsbegleiter. Das Angebot klang fast traumhaft:

„Du kaufst eine Wohnung in Bukarest, die Mieten steigen dort, das Angebot ist knapp und die Nachfrage wächst nur weiter. Die Einnahmen? Viel höher als alles, was du in Israel siehst. Und noch etwas – wir machen es clever: Wir gründen in Rumänien eine Firma auf deinen Namen, und die Wohnung wird auf die Firma eingetragen. Das ist ‚professioneller‘, gibt dir die Möglichkeit, leicht zu wachsen, und hilft sogar bei den Steuern.“

Die Präsentation sah beeindruckend aus. Die Grafiken zeigten steigende Linien, die Fotos der Wohnung strahlten Potenzial aus, und die Idee, Immobilien über eine „seriöse“ Firma zu halten, klang richtig. Yossi unterschrieb, zahlte, und die Wohnung wurde gekauft.

Am Anfang lief alles. Die Mieter zogen ein, die Miete ging auf das Firmenkonto, und die Zahlen sahen auf dem Papier schön aus. Doch als Yossi sich am Jahresende hinsetzte, um zu rechnen, und verstehen wollte, wie viel wirklich übrig bleibt, kam die Überraschung.

Die Steuer, die die Lücke offenlegte

Wenn die Wohnung auf eine Privatperson eingetragen ist, ist die Besteuerung von Mieteinnahmen in Rumänien relativ einfach und niedrig – eine Abgeltungssteuer von wenigen Prozent der Einnahmen. Ein vernünftiges Netto, ohne viel Kopfzerbrechen.

Wird die Immobilie jedoch über eine Firma gehalten, betritt man ein ganz anderes Spielfeld: Zuerst zahlt man auf Firmenebene Steuer auf den Gewinn, und wenn man das Geld nach Israel holen will, zahlt man noch einmal Steuer auf die Dividende. Und als wäre das nicht genug, kann auch der Krankenversicherungsbeitrag (CASS) ins Spiel kommen, wenn die passiven Einkünfte insgesamt eine bestimmte Schwelle überschreiten.

Das Ergebnis? Ein erheblicher Teil des Ertrags, den Yossi für seinen hielt, ging an den rumänischen Fiskus.

Die stille Überraschung

Yossi kam mit einer Mappe voller Abschlüsse in mein Büro, ordentlich vorbereitet vom lokalen Steuerberater. Er zeigte auf die letzte Zeile:

„Schau – nach allen Ausgaben und Steuern bleibt mir fast nur die Hälfte von dem, was man mir versprochen hat. Ich habe nicht bedacht, dass ich jedes Mal, wenn ich Geld aus der Firma nehme, eigentlich noch einmal zahle.“

Er hielt kurz inne und fügte dann hinzu:

„Hätte ich gewusst, dass dieselbe Wohnung auf meinen privaten Namen einfach und deutlich niedriger besteuert worden wäre, hätte ich mich nicht auf dieses Abenteuer eingelassen. Eine einzelne Wohnung braucht keine Firma. Sie soll mir Einkommen bringen, nicht den Steuerbehörden und Buchhaltern ein Auskommen sichern.“

Die Lektion für Bauträger und Anleger

Yossis Geschichte handelt nicht von einer schlechten Immobilie oder einem falschen Markt. Im Gegenteil – die Wohnung in Bukarest war schnell vermietet, ihr Wert stieg, und die Nachfrage ist stark. Das Problem war die Struktur.

Yossi ist nicht der Einzige. Nicht wenige Israelis steigen mit dem Traum von „Professionalität“ oder im vollen Vertrauen auf ihre Begleitung in Immobilieninvestitionen im Ausland ein, ohne zu prüfen, was die Investitionsstruktur tatsächlich bedeutet.

Wichtig zu verstehen: Was auf dem Papier wie ein richtiger Schritt aussieht, wird manchmal in der Praxis zur Liquiditätsfalle. Jeden Monat, in dem Miete eingeht, nehmen die Fixkosten der Firma ein großes Stück vom Kuchen. Mit anderen Worten: Die Wohnung arbeitet für die Firma – nicht für ihren Eigentümer.

Erfahrene Bauträger wissen, wann eine Firma das richtige Werkzeug ist: wenn man mehrere Immobilien halten will, wenn es Partner gibt, die gemeinsam eingebunden werden müssen, oder wenn es bei einem größeren Projekt einen nachgewiesenen Steuervorteil gibt. Aber für einen Privatanleger mit einer einzigen Wohnung? Oft wird die Firma vom Schutzschild zur Last – sie schmälert den Ertrag, belastet mit Bürokratie und hält das Geld von der eigenen Tasche fern.

Wie es auch anders hätte aussehen können

In einem besseren Szenario hätte Yossi die Wohnung auf seinen privaten Namen gekauft. Die laufenden Kosten hätten sich auf Versicherung, Verwaltungsgebühren und lokale Steuern beschränkt, ohne die zusätzliche Kostenschicht einer Firma. Sein Einkommen wäre nahe an dem gewesen, was versprochen wurde.

Und nur wenn er geplant hätte, 3–4 weitere Wohnungen zu kaufen oder in ein größeres Projekt einzusteigen, hätte er eine Firmengründung erwägen sollen.

Der Moment der Wahrheit

An einer Stelle im Gespräch fragte ich ihn: „Sag mal, als du im Café saßt und die Empfehlung bekamst – hast du innegehalten und gefragt, warum ich eigentlich für eine einzige Wohnung eine Firma brauche?“

Er schwieg. Lächelte ein trauriges Lächeln. „Ehrlich? Nein. Ich war auf die Zahlen konzentriert, die man mir gezeigt hat – und nicht auf die Fragen, die man stellen muss.“

Als Yossi aufstand, um zu gehen, sagte er einen Satz, den ich in Vorträgen immer wieder zitiere:

„Mein Fehler war nicht der Kauf. Er war, dass ich der Struktur geglaubt habe, die man mir vorgeschlagen hat, ohne die steuerlichen Folgen bis zum Ende zu prüfen.“

Darin liegt die ganze Geschichte: Eine gute Investition kann weniger lohnend werden – nicht wegen der Immobilie selbst, sondern wegen der Art, wie man sie rechtlich und finanziell verpackt.

Das Fazit

Fragen Sie vor jedem Kauf im Ausland nicht nur: „Wie viel ist die Wohnung wert und was bringt sie ein?“ Fragen Sie auch:

• Wer hält die Immobilie – ich oder eine Firma?
• Wie viel Steuer zahle ich auf Ebene der Einkünfte?
• Und wie viel noch einmal, wenn ich das Geld zu mir holen will?

In der Welt der internationalen Immobilien ist die räumliche Entfernung zur Immobilie nicht mehr das größte Problem. Das Problem ist die Entfernung zum echten Verständnis aller Bausteine der Investition.

Denn in der Welt der internationalen Investitionen ist es nicht immer der Stein im Gebäude, der den Gewinn schmälert – manchmal ist es der Stempel des Handelsregisters.