Sie schickten mir ein Foto. Auf dem Foto: ein Boden. Dann kam die Rechnung

Das Telefon klingelte genau, als ich zu einem Treffen mit Anlegern in der Ibn-Gabirol-Straße kam.

Auf dem Display eine rumänische Nummer – einer der Bauunternehmer, die mit mir an dem Wohnprojekt am Stadtrand von Bukarest arbeiten, das ich vor acht Monaten zu begleiten begonnen hatte.

„Herr Leibovitch“, sagte er in gebrochenem Englisch, „der Boden ist fertig. Ich habe Ihnen ein Foto geschickt. Ich brauche die Zahlung, wie vereinbart.“

„Ein Foto wovon?“, fragte ich.

„Vom Boden. Alles perfekt.“

In diesem Moment fühlte sich in mir schon etwas nicht mehr perfekt an.

Das Projekt, das wie ein Traum begann

Einige Monate zuvor hatte sich ein israelischer Bauträger namens Doron zur Beratung an mich gewandt.

Er hatte ein Grundstück unweit des Zentrums von Bukarest gekauft, mit genehmigtem Bebauungsplan für Geschosswohnungsbau.

Er plante ein Gebäude mit 12 Wohnungen, um sie zu verkaufen. Der Ertrag sah auf dem Papier traumhaft aus – besonders im Vergleich zu den Erträgen in Israel.

„Ich brauche niemanden, der mir die Hand hält“, lächelte er beim ersten Treffen, „hilf mir einfach mit einem lokalen Anwalt, und dann legen wir los.“

Der Bauunternehmer wurde nach einer schnellen Recherche ausgewählt, der Architekt wirkte professionell, und Doron hatte einen lokalen Vertreter, der auch Rumänisch sprach – den Cousin eines Freundes aus der Armee.

Warum endete das also in einem Budgetloch von 180.000 Euro?

Weil der Boden auf dem Foto nicht der Boden auf der Baustelle war

Als der Bauunternehmer mir das Foto schickte, sah es glänzend aus.

Aber ich kenne die Spielchen. Ich bat um ein kurzes Video, mit einem handgeschriebenen Datum, und jemanden, der die Räume am Stück filmt.

Im Video sah das Bild völlig anders aus.

Der fotografierte Boden lag nur in einem der Räume.

In den drei anderen: nackter Beton, offene Steckdosenlöcher und ein kleines Schild mit den Worten „in progress“.

Der Bauunternehmer war natürlich beleidigt: „Vertrauen Sie mir nicht?“

Und der lokale Vertreter? Er fand das sogar „in Ordnung, so macht man das hier. Erst bekommt man das Geld, dann macht man fertig.“

Die Entfernung – nicht nur geografisch

Genau hier zeigte sich die Wurzel des Problems:

Ein israelischer Bauträger, auch wenn er erfahren und präzise ist, hat ein Projekt nicht wirklich im Griff, wenn er nicht persönlich vor Ort ist oder kein fachkundiges lokales Auge in seinem Auftrag hat.

Doron verließ sich bei allen guten Absichten auf „Vertrauensbeziehungen“ und eine lockere Vertretung, und tatsächlich:

• Er hatte kein geordnetes Berichtssystem.
• Er hatte keine regelmäßige Kontrolle durch eine neutrale technische Instanz.
• Er hatte keine klare Definition, was als „abgeschlossene Bauphase“ gilt.
• Und vor allem: Er hatte keine gemeinsame Sprache mit der Baustelle.

Die harte Lektion: Ohne Aufsicht zahlt man teuer

In den folgenden drei Monaten bezahlte Doron drei verschiedene Böden, zwei davon doppelt.

Jedes Mal behauptete der Bauunternehmer, er sei fertig – doch in Wirklichkeit musste nachgebessert, ergänzt, „an die Norm angepasst“ oder noch einmal neu gemacht werden.

Erst als ich einen Bauaufseher in meinem Auftrag schickte, mit einem offiziellen Schreiben auf Rumänisch, stoppten wir die Blutung.

Es stellte sich heraus, dass ein Teil der Arbeiten mit nicht normgerechten Materialien ausgeführt worden war, dass manche Rechnungen Material enthielten, das nie geliefert wurde, und dass ein Teil der Arbeiter auf der Baustelle gar nicht ordnungsgemäß angemeldet war.

Aber da war es schon zu spät.

Die Kosten stiegen. Die Zeitpläne verzögerten sich. Die Anleger machten Druck. Und Doron hatte das Gefühl, die Kontrolle zu verlieren.

Was macht man also anders?

Wenn Sie als Bauträger überlegen, ein Immobilienprojekt im Ausland zu starten, hier einige Grundsätze, die Gold wert sind (und Sie manchmal vor Verlusten bewahren):

• Bauen Sie eine lokale Aufsicht auf, die Ihnen berichtet – nicht dem Bauunternehmer

Ein Bauaufseher, ein Anwalt, ein fachkundiger Vertreter – jemand auf Ihrer Seite, nicht auf der Seite der Baustelle.

• Verlangen Sie Videos, nicht nur Fotos. Daten. Namen. Unterschriften.

In einer Welt, in der jedes Foto bearbeitet werden kann, brauchen Sie Beweise von der Baustelle.

• Zahlen Sie nach festgelegten Meilensteinen, nicht nach Gefühl oder auf Zuruf.

Ein Boden ist nicht nur ein Boden. Das sind Schichten, Belag, Anschlüsse, Ausbau. Erst wenn alles unterschrieben und abgenommen ist, wird eine Zahlung freigegeben.

• Verstehen Sie die kulturellen Codes.

An Orten wie Rumänien, Griechenland und sogar Portugal ist das Tempo anders, die Kommunikation anders, und Antworten werden manchmal „der Ruhe zuliebe“ gegeben, nicht „der Genauigkeit zuliebe“.

• Und vor allem: Seien Sie da, auch wenn Sie nicht da sind.

Das heißt ein Verwaltungssystem, das heißt verlässliche Leute vor Ort, und das heißt, dass mindestens einmal im Monat jemand von Ihnen persönlich jede Baustelle abgeht.

Und heute?

Doron hat das Projekt abgeschlossen.

Er hat die Wohnungen verkauft, zwar mit geringerem Gewinn, aber mit viel mehr Verstand als am Anfang.

Und das Erste, was er mir bei unserem letzten Treffen sagte?

„Beim nächsten Mal fange ich mit dem Team an. Nicht mit den Berechnungen.“

Wenn auch Sie planen, ein Immobilienprojekt in Europa oder den USA zu starten –

bauen Sie nicht nur einen Architektenplan.

Bauen Sie einen Kontrollmechanismus. Bauen Sie Sicherheit. Bauen Sie sich Ruhe.

Und wenn Sie rechtliche, planerische und strategische Begleitung brauchen – ich bin da.