Bana bir fotoğraf gönderdiler. Fotoğrafta bir zemin vardı. Sonra fatura geldi

Tel Aviv'de İbn Gabirol Caddesi'ndeki bir yatırımcı toplantısına vardığım anda telefon çaldı.

Ekranda Romanya'dan bir numara vardı: Bükreş'in eteklerinde sekiz ay önce eşlik etmeye başladığım konut projesinde benimle çalışan müteahhitlerden biri.

“Bay Leibovitch,” dedi bana kırık dökük bir İngilizceyle, “zemin hazır. Size bir fotoğraf gönderdim. Anlaştığımız gibi ödemeye ihtiyacım var.”

“Neyin fotoğrafı?” diye sordum.

“Zeminin. Her şey mükemmel.”

O anda içimde bir şey artık mükemmel hissettirmiyordu.

Bir rüya gibi başlayan proje

Birkaç ay önce Doron adında İsrailli bir müteahhit danışmanlık için bana başvurmuştu.

Bükreş merkezine çok uzak olmayan, çok katlı konut için onaylı imar planı olan bir arsa almıştı.

12 daireli bir bina yapıp satmayı planlıyordu. Getiri kâğıt üzerinde rüya gibi görünüyordu, özellikle İsrail'deki getirilerle kıyaslandığında.

“Elimi tutacak birine ihtiyacım yok,” diye gülümsedi ilk toplantıda, “sadece yerel bir avukat konusunda yardım et ve ilerleyelim.”

Müteahhit hızlı bir araştırmadan sonra seçildi, mimar profesyonel görünüyordu ve Doron'un Rumence de konuşan yerel bir temsilcisi vardı: askerlik arkadaşının kuzeni.

Peki neden 180 bin euroluk bir bütçe çukuruyla sonuçlandı?

Çünkü fotoğraftaki zemin sahadaki zemin değildi

Müteahhit fotoğrafı gönderdiğinde pırıl pırıl görünüyordu.

Ama ben bu oyunları bilirim. Elle yazılmış bir tarihle, odaları kesintisiz çeken birinin çektiği kısa bir video istedim.

Videoda görüntü bambaşkaydı.

Fotoğrafı çekilen zemin sadece odalardan birindeydi.

Diğer üçünde: çıplak beton, açık prizler ve üzerinde “in progress” yazan küçük bir tabela.

Müteahhit tabii ki alındı: “Bana güvenmiyor musunuz?”

Ya yerel temsilci? O ise bunun “normal, burada böyle yapıyorlar. Önce parayı alıyorlar, sonra bitiriyorlar” diye düşünüyordu.

Mesafe sadece coğrafi değil

Sorunun kökü tam burada ortaya çıkmaya başladı:

İsrailli bir müteahhit, deneyimli de olsa, titiz de olsa, fiziksel olarak orada değilse ya da adına çalışan yerel profesyonel bir gözü yoksa projeyi gerçekten kontrol etmez.

Doron bütün iyi niyetiyle “güven bağlarına” ve gevşek bir temsile güvendi ve pratikte:

• Düzenli bir raporlama sistemi yoktu.
• Tarafsız bir teknik kişinin periyodik denetimi yoktu.
• Neyin “aşamanın tamamlanması” sayılacağına dair net bir tanım yoktu.
• Ve hepsinden önemlisi, sahayla ortak bir dili yoktu.

Zor ders: Denetim yoksa pahalıya ödersiniz

Sonraki üç ay boyunca Doron üç farklı zemin için ödeme yaptı, ikisi için iki kez.

Müteahhit her seferinde bitirdiğini iddia etti, ama aslında düzeltmek, eklemek, “standarda uydurmak” ya da tekrar geri dönmek gerekiyordu.

Ancak kendi adıma, Rumence resmî bir yazıyla bir denetçi gönderdikten sonra kanamayı durdurduk.

İşlerin bir kısmının standart dışı malzemelerle yapıldığı, faturaların bir kısmının teslim edilmeyen ekipmanı içerdiği ve sahadaki işçilerin bir kısmının hiç yasal olarak kayıtlı olmadığı ortaya çıktı.

Ama artık çok geçti.

Maliyet yükseldi. Takvim gecikti. Yatırımcılar baskı yapmaya başladı. Ve Doron kontrolü kaybettiğini hissetti.

Peki neyi farklı yapmalı?

Yurt dışında bir gayrimenkul projesi başlatmayı düşünen bir müteahhitseniz, işte altın değerinde (ve bazen sizi zarardan kurtaran) birkaç ilke:

• Müteahhide değil, size rapor veren yerel bir denetim yapısı kurun

Denetçi, avukat, profesyonel temsilci: sahanın değil, sizin tarafınızdan biri.

• Sadece fotoğraf değil, video isteyin. Tarihler. İsimler. İmzalar.

Her fotoğrafın düzenlenebildiği bir dünyada sahadan kanıta ihtiyacınız var.

• His ya da taleplere göre değil, belirlenmiş aşamalara göre ödeme yapın.

Zemin sadece zemin değildir. Katman, kaplama, bağlantılar, son işler demektir. Ödeme ancak her şey imzalanıp onaylandığında serbest bırakılır.

• Kültürel kodları anlayın.

Romanya, Yunanistan, hatta Portekiz gibi yerlerde tempo farklı, iletişim başka ve cevaplar bazen “doğruluk uğruna” değil, “huzur uğruna” verilir.

• Ve en önemlisi: Orada olmadığınızda bile orada olun.

Bu bir yönetim sistemi demek, güvenilir saha insanları demek ve en az ayda bir sizin adamınızın her şantiyeyi fiziksel olarak dolaşması demek.

Ya bugün?

Doron projeyi tamamladı.

Daireleri sattı; gerçi daha düşük bir kârla, ama başlangıçtakinden çok daha fazla akılla.

Ve son toplantımızda bana söylediği ilk şey ne oldu?

“Bir dahaki sefere ekipten başlayacağım. Hesaplardan değil.”

Siz de Avrupa'da ya da ABD'de bir gayrimenkul projesi başlatmayı planlıyorsanız,

sadece bir mimari plan kurmayın.

Bir kontrol mekanizması kurun. Güven kurun. Kendinize huzur kurun.

Ve hukuki, planlama ve stratejik desteğe ihtiyacınız varsa, buradayım.