Rüzgâr dönüyor: 2025 Romanya’sı neden 2005 Romanya’sı değil

“Ama İlan, Romanya’daki o arazilere ne olduğunu hatırlıyor musun?” Amir, elinde Bükreş’teki bir konut projesinin parlak broşürüyle, endişeli gözlerle bana bakıyordu. “Babam 2004’te orada 70 bin euro kaybetti. Bugün hâlâ ‘Romanya’ kelimesini duyunca tansiyonu yükseliyor.”

Ofisimde oturuyorduk, kahve masada yavaş yavaş soğuyordu. Bu bakışı tanıyordum. Bu korkuyla bana gelen ilk kişi Amir değildi, son kişi de olmayacaktı.

“Söylesene,” diye sordum, “baban o zaman tam olarak ne almıştı?”

“Tarım arazisi. Bir köyün yakınında 50 dönüm kadar. Bunun altın olacağını, Romanya’nın Avrupa Birliği’ne katılacağını ve her şeyin sadece yükseleceğini söylediler. İki yıl içinde arazinin değerinin üç katına çıkacağına söz verdiler.”

“Peki ne oldu?”

“Ne mi oldu?” Amir iç çekti. “Arazi arazi olarak kaldı. Hiçbir imar planı yoktu, hiçbir inşaat izni yoktu. Özel izinler olmadan satmasını bile engelleyen yerel bir kanun olduğunu öğrendi. Sonra da belgelerin tamamen usulüne uygun olmadığı ortaya çıktı. Sonunda sırf bu işten kurtulmak için %60 zararla sattı.”

“O dönemi hatırlıyorum,” dedim. “2003-2008. Yüzlerce İsrailli Romanya’da tarım arazisi aldı. Tam bir salgındı. Şüpheli İsrailli şirketler gerçek mülk değil, hayal satıyordu.”

“Peki bu sefer neden farklı olduğunu düşünüyorsun?” diye sordu Amir; sesindeki şüphe açıkça belliydi.

Broşürünü masanın üzerinden geri ittim ve kendi belgelerimi çıkardım. “Çünkü elinde tuttuğun şey, hiçliğin ortasında bir tarım arazisi değil. Farklara bak.”

“Birincisi, bu başkent Bükreş’te, popüler bir semtte, zaten var olan bir projede bitmiş bir daire. Arazi değil, vaat değil, ‘yakında’ değil. Yarın uçağa binip görebileceğin fiziksel bir daire.”

“İkincisi,” diye devam ettim, “Romanya bugün neredeyse 18 yıldır Avrupa Birliği’nin tam üyesi. Hukuk sistemi istikrar kazandı. Tapu kaydı dijital ve düzenli. Net bir hukuki süreklilik var.”

Amir daha dikkatli dinlemeye başladı.

“Üçüncüsü ve en önemlisi: hukuki farka bak. 2000’lerin başında yabancılar Romanya’da hiç tarım arazisi satın alamıyordu. Evet, tamamı kendilerine ait bir şirket kurabiliyorlardı ama sorunun bir parçası tam da buydu: sadece kâğıt üzerinde kurulmuş, gerçek bir ofisi, yerel varlığı ve en önemlisi yerel yasalardan anlayan kimsesi olmayan İsrailli şirketler. Ya tarım arazileri? Kullanım amacı değişikliği, satış, her şey için acımasız kısıtlamalara tabiydi.”

“Peki bugün?” diye sordu Amir.

“Bugün durum tamamen farklı. Evet, İsrailliler hâlâ arazinin kendisini satın alamıyor; bu şimdilik Romenlerle sınırlı. Ama bir daire aldığında, dairenin kendisinin tam mülkiyetini alırsın; arazideki hissesi ise geliştirici şirkette ya da bir yediemin yapısında kalır. Kulağa korkutucu geliyor, değil mi?”

Amir tedirginlikle başını salladı.

“İşte ben bunun için varım,” diye gülümsedim. “İsrailli alıcıyı koruyan gelişmiş hukuki mekanizmalar geliştirdik. Uzun vadeli kullanım sözleşmeleri, korunan sözleşmesel haklar ve en önemlisi, gece ortadan kaybolmayacak, tanınmış ve güvenilir geliştirici şirketlerle çalışmak. Bununla, paravan bir şirket üzerinden tarım arazisi almak arasındaki fark mı? Yerle gök kadar.”

“Ama mülkiyetin temiz olduğunu nereden bileceğim?” diye sordu.

“İşte bu yüzden hukuki danışmanlığa ihtiyacın var. Mülkiyet geçmişini inceliyoruz, haciz ya da ipotek olmadığından emin oluyoruz, inşaat ruhsatını kontrol ediyoruz, tüm belgeleri tercüme ediyoruz ve tapu kaydının düzgün olduğunu doğruluyoruz. 2000’lerde bunu kimse yapmıyordu. İnsanlar bir otelde İbranice yapılan sunumlara bakarak satın alıyordu.”

Bir dosya daha çıkardım. “Bak, bu müvekkilim üç yıl önce Bükreş’te, Herăstrău Parkı’nın yakınında bir daire aldı. Daireyi teknoloji sektöründe çalışan gençlere kiralıyor, istikrarlı bir kira alıyor ve dairenin değeri de o zamandan beri arttı. Neden? Çünkü doğru yerde, doğru yönetimle, doğru şekilde aldık.”

Amir arkasına yaslandı. “Yani korkumun yersiz olduğunu mu söylüyorsun?”

“Hayır, korkun tamamen yerinde; eğer babanın yaptığı hataları tekrarlarsan. Ama profesyonel danışmanlıkla, vaatlere değil gerçek bir mülke bilinçli bir yatırım yaparsan, bambaşka bir ülkeye yatırım yapmış olursun. 2025 Romanya’sı, genişleyen bir orta sınıfı, gelişen bir teknoloji sektörü ve İsrail’de ancak hayal edebileceğimiz kira getirileri olan büyüyen bir ekonomi.”

Broşüre bir kez daha baktı, bu sefer başka gözlerle.

“Bana bir şey söyle, İlan. Sen neden Romanya’dan korkmuyorsun?”

Gülümsedim. “Çünkü ben 2005’in anılarına yatırım yapmıyorum. 2025’in piyasasına, 2025’in araçlarıyla yatırım yapıyorum. Aradaki fark mı? Muazzam.”

2025 Romanya’sı, 2005 Romanya’sı değil. Şüpheli tarım arazilerinin yerini büyük şehirlerdeki bitmiş daireler aldı, istikrarsız bir ülke 18 yıldır Avrupa Birliği üyesi bir ülkeye dönüştü ve asıl fark, hukuki zorlukları korunaklı ve kârlı bir fırsata çeviren profesyonel danışmanlıkta.

Çünkü tarih tekerrür etmez, ama hatalar eder. Denklemin doğru tarafında olduğunuzdan emin olalım.