Airbnb gelirleri gün yüzüne çıkıyor: 2025’te neler olacak ve yurt dışındaki gayrimenkul yatırımcılarının şimdi anlaması gerekenler

Gayrimenkul piyasasında, ne kadar deneyim biriktirmiş olursanız olun yüzeyin altında bir şeylerin değiştiği anlar vardır ve bunu zamanında fark etmeyen kişi zor yoldan öğrenir. Akıllı yatırımcıların önceden sezdiği anlar.

2026 tam da böyle bir an olacak.

İsrail’in 2025 yılı Ekonomik Verimlilik Yasa Tasarısı (“Düzenlemeler Yasası”), satır aralarında küçük bir madde saklıyor; ama bu maddenin gayrimenkul yatırımcıları, Airbnb ev sahipleri ve hatta getirinin kendisi üzerindeki etkisi göründüğünden çok daha büyük olabilir.

Devrim ne?

Devlet, tüm kısa süreli kiralama platformlarını, yani Airbnb, Booking.com ve benzerlerini, İsrail’de kendileri üzerinden faaliyet gösteren her kiraya veren hakkında Vergi Dairesi’ne ayrıntılı bir yıllık rapor sunmakla yükümlü kılıyor.

Genel bir bildirim değil. Bir tahmin değil.

Eksiksiz bir rapor. Her işlem için. Her mülk için. Her mal sahibi için.

Ve bu, düzenleyici bir büyük patlamadan farksız.

Platformlar neleri bildirmek zorunda olacak?

Çoğu insanın sandığından fazlasını:

• Mülk sahibinin tam kimlik bilgileri
• Kiraya verilen her dairenin tam adresi
• Her mülkten elde edilen yıllık tutar
• İşlem sayısı
• Alınan komisyonlar
• Başka bir deyişle: ne kadar beyan ettiğinizi değil, tam olarak ne kadar kazandığınızı gösteren her veri

Şunu da bilmekte fayda var: İsrail hiçbir şey icat etmiyor. Sadece bir açığı kapatıyor.

Çünkü dünyada bu zaten uzun zamandır yapılıyor.

Avrupa Birliği, DAC7 standardı çerçevesinde bu tür bilgileri 2023’ten beri topluyor.

ABD’de IRS her mülk sahibi için 1099-K formu düzenliyor ve platformlardan eksiksiz bildirim yapmalarını istiyor.

New York, Los Angeles ve Miami, hiçbir mülkün kayıt, düzenleme ve doluluk bildirimi olmadan faaliyet göstermesine izin vermiyor.

İsrail’de ise 2026, dünyanın geri kalanına yetişme yılı olacak.

Ama birçok İsraillinin gözden kaçırdığı bir nokta var ve yurt dışındaki gayrimenkul yatırımcıları için kritik kısım burada başlıyor:

Her ülkede bir daireyi Airbnb’ye koyup rezervasyon beklemek serbest değil. Birçok yerde izin olmadan bu yasal değil.

Evet, İsrailli yatırımcıların “gözdesi” olan ülkelerde de.

Yurt dışındaki gayrimenkul yatırımcıları olarak bu, bir zihniyet değişikliği gerektiriyor. Çünkü artık her rakamın gerçek olması gereken aşamaya geldik:

Brüt mü? Net mi? Efektif vergi? İndirilebilir giderler? Beyan yöntemi?

Bunu anlamayan kişi, getirisinin gerçekte ne olduğunu bilmiyordur.

Ve her yatırımcıya ilk görüşmede söylediğim tek bir şey varsa o da şudur:

Vergiyi içermeyen bir getiri, getiri değildir. Bir fantezidir.

Sürekli yatırım yaptığımız ülkelerde, gerçek rakamlarla konuşalım:

Yunanistan: Sadece vergi değil. İzin de.

Birçok kişi Yunanistan’ın Airbnb için bir “vahşi batı” olduğunu düşünür.

Gerçekte hiç de öyle değil.

Yunanistan’da bir daireyi kısa süreli kiralamak için şunlar gerekir:

• Turizm siciline (AMA) resmî kayıt
• Her mülk için zorunlu bir kayıt numarası almak
• Kayıt numarasının her ilanda yer alması
• Ve bazı durumlarda, gece sayısını veya mülk sayısını sınırlayan bölgesel düzenlemelere uymak

Kayıt olmadan daire kiralayan kişi, pek çok yatırımcının ancak sonradan öğrendiği ağır para cezalarıyla karşı karşıya kalır.

Ve elbette, her kira geliri artan oranlı vergiye tabidir:

• İlk 12.000€: %15
• 12.001–35.000€: %35
• 35.000€ üzeri: %45

Bu vergi, onarım, bakım ve yönetim gibi kabul edilen giderlerden sonra net üzerinden alınır; ama yalnızca normal kiralamada.

Kısa süreli kiralamada, kayıtlı bir işletme olarak tanımlanmayanlar için indirim imkânları çok daralır.

Romanya: Kısa süreli kiralamadan önce turizm izni zorunlu

İsraillilerin finansal öngörülebilirliği nedeniyle sevdiği Romanya’da da kısa süreli kiralama serbestçe yapılamaz:

• Yerel makamdan resmî bir turizm izni gerekir.
• Bazen güvenlik, ekipman, dedektörler, sigorta ve benzeri konularda şartlar vardır.
• Mülk ancak izin alındıktan sonra yasal olarak kısa süreli konaklama olarak faaliyet gösterebilir.

2024’ten itibaren Romanya’da kira vergisi basit:

• Sabit vergi: %10
• Standart indirim: brüt üzerinden %20 (fatura gerekmeden)

Yani:

Efektif vergi sadece %8.

Bürokrasi yok, gider takibi yok; bu yüzden Romanya, sadelik ve öngörülebilirlik isteyen İsrailliler için tercih edilen bir hedef olmaya devam ediyor.

Gürcistan: Basit, ucuz ve çok net

Burada tablo tam tersi:

Kiraya veren olarak kaydolduğunuz anda, dünyanın en dostane vergi rejimlerinden birinden yararlanırsınız:

• Kısa/uzun süreli kira vergisi: brüt üzerinden %5
• Gider yok.
• Baş ağrısı yok.

Kaydolmayan kişi, indirilebilir giderler, gereksiz bürokrasi ve temel avantajın kaybıyla birlikte net üzerinden %20 öder.

Bu yüzden Gürcistan’da danışmanlık verdiğim yatırımcıların neredeyse tamamı %5’lik yolu seçiyor.

Bütün bunların sizinle ne ilgisi var?

Çünkü bundan sonra bir daireye, bir binaya, bir projeye ya da bir Airbnb’ye bakmadan önce birkaç basit soru sormanız gerekiyor:

• Gördüğüm getiri brüt mü, net mi?
• Ülkedeki vergi oranı ne? Brüt üzerinden mi, net üzerinden mi?
• Kısa süreli kiralama yapmaya hakkım var mı, yoksa resmî izin mi gerekiyor?
• İndirebileceğim giderler var mı, yoksa “kâğıt üzerindeki” gelir için vergiye mi takılıp kalıyorum?

Ancak bu soruların cevapları olduğunda gerçek bir getiri vardır.

Ondan önce mi? Bu bir yanılsamadır.

2025’e geçiş bir tehdit değil.

Bir fırsat:

Çerçeveyi anlayan kişi, gerçek getiriyi hesaplamayı, riskleri izlemeyi ve piyasa düzenli ve şeffaf hâle geldiğinde daha değerli olan projeleri tespit etmeyi bilecektir.

Ve bunu yüzlerce işlemde danışmanlık yaptıktan sonra söylüyorum:

İyi yatırım, kâğıt üzerinde en çok kazandıran değil; yasa, vergi ve ruhsat sonrasında en çok net kazanç üretendir.