Les revenus Airbnb bientôt dévoilés : ce qui va se passer en 2025, et ce que les investisseurs immobiliers à l’étranger doivent comprendre dès maintenant

Il y a des moments sur le marché immobilier où, quelle que soit votre expérience, quelque chose change sous la surface, et celui qui ne le remarque pas à temps l’apprend à ses dépens. Des moments que les investisseurs avisés savent repérer à l’avance.

2026 va être exactement l’un de ces moments.

Le projet de loi israélien d’efficacité économique pour 2025 (la « loi des arrangements ») cache entre ses lignes un petit article, mais son impact sur les investisseurs immobiliers, les hôtes Airbnb et même sur le rendement lui-même pourrait être bien plus important qu’il n’y paraît.

Quelle est la révolution ?

L’État oblige toutes les plateformes de location courte durée, Airbnb, Booking.com et les autres, à transmettre à l’administration fiscale un rapport annuel détaillé sur chaque loueur qui passe par elles en Israël.

Pas une déclaration générale. Pas une estimation.

Un rapport complet. Sur chaque transaction. Pour chaque bien. Pour chaque propriétaire.

Ce n’est rien de moins qu’un big bang réglementaire.

Que devront transmettre les plateformes ?

Plus que ce que la plupart des gens imaginent :

• L’identité complète du propriétaire du bien
• L’adresse exacte de chaque appartement loué
• Le montant annuel perçu pour chaque bien
• Le nombre de transactions
• Les commissions prélevées
• Autrement dit : chaque donnée qui reflète exactement combien vous avez gagné, et non combien vous avez déclaré

Et il faut le savoir : Israël n’invente rien. Le pays comble simplement un retard.

Car dans le monde, c’est déjà le cas depuis longtemps.

Dans l’Union européenne, ce type d’informations est collecté depuis 2023 dans le cadre de la norme DAC7.

Aux États-Unis, l’IRS délivre à chaque propriétaire un formulaire 1099-K et exige des plateformes des déclarations complètes.

New York, Los Angeles et Miami ne permettent à aucun bien de fonctionner sans enregistrement, réglementation et déclarations d’occupation.

Et en Israël, 2026 sera l’année de l’alignement sur le reste du monde.

Mais il y a un point que beaucoup d’Israéliens ratent, et c’est là que commence la partie cruciale pour les investisseurs immobiliers à l’étranger :

dans beaucoup de pays, on ne peut pas simplement mettre un appartement sur Airbnb et attendre les réservations. Dans de nombreux endroits, c’est illégal sans autorisation.

Oui, y compris dans les pays « chouchous » des investisseurs israéliens.

Pour les investisseurs immobiliers à l’étranger, cela exige un changement de mentalité. Car nous voici arrivés au stade où chaque chiffre doit être réel :

Brut ? Net ? Imposition effective ? Dépenses déductibles ? Méthode de déclaration ?

Celui qui ne comprend pas cela ne sait pas vraiment quel est son rendement.

Et s’il y a une chose que je dis à chaque investisseur dès le premier entretien :

un rendement qui n’intègre pas l’impôt n’est pas un rendement. C’est un fantasme.

Parlons en chiffres réels, dans les pays où nous investissons en permanence :

Grèce : pas seulement l’impôt. L’autorisation aussi.

Beaucoup pensent que la Grèce est le « Far West » d’Airbnb.

En pratique, pas du tout.

En Grèce, pour louer un appartement en courte durée, il faut :

• Un enregistrement officiel au registre touristique (AMA)
• L’obtention d’un numéro d’enregistrement obligatoire pour chaque bien
• L’affichage de ce numéro dans chaque annonce
• Et, dans certains cas, le respect de règles régionales qui limitent le nombre de nuitées ou de biens

Celui qui loue sans enregistrement s’expose à de lourdes amendes, que bon nombre d’investisseurs n’ont découvertes qu’après coup.

Et bien sûr, tout revenu locatif est soumis à un impôt progressif :

• Jusqu’à 12 000 € : 15 %
• De 12 001 à 35 000 € : 35 %
• Au-delà de 35 000 € : 45 %

Sur le net, après déduction des dépenses reconnues comme les réparations, l’entretien et la gestion, mais uniquement pour la location classique.

En location courte durée, les possibilités de déduction se réduisent fortement pour qui n’est pas enregistré comme entreprise.

Roumanie : autorisation touristique obligatoire avant toute location courte durée

En Roumanie aussi, que les Israéliens apprécient pour sa sécurité financière, on ne peut pas louer librement en courte durée :

• Une autorisation touristique officielle de l’autorité locale est nécessaire.
• Il y a parfois des conditions concernant la sécurité, l’équipement, les détecteurs, l’assurance, etc.
• Ce n’est qu’après l’obtention de l’autorisation que le bien peut fonctionner légalement en hébergement de courte durée.

Depuis 2024, l’impôt sur les loyers en Roumanie est simple :

• Taux fixe : 10 %
• Abattement forfaitaire : 20 % sur le brut (sans justificatifs)

Autrement dit :

seulement 8 % d’imposition effective.

Sans bureaucratie, sans suivi des dépenses : c’est pourquoi la Roumanie reste une destination privilégiée pour les Israéliens qui veulent simplicité et sécurité.

Géorgie : simple, bon marché et très clair

Ici, c’est l’inverse :

une fois enregistré comme loueur, vous bénéficiez de l’un des régimes fiscaux les plus favorables au monde :

• Impôt sur la location courte/longue durée : 5 % sur le brut
• Sans dépenses à justifier.
• Sans migraine.

Celui qui ne s’enregistre pas paie 20 % sur le net, avec des dépenses déductibles, une bureaucratie inutile et la perte du principal avantage.

C’est pourquoi presque tous les investisseurs que j’accompagne en Géorgie choisissent le régime à 5 %.

En quoi tout cela vous concerne-t-il ?

Parce que désormais, avant de regarder un appartement, un immeuble, un projet ou un Airbnb, vous devez vous poser quelques questions simples :

• Le rendement que je vois est-il brut ou net ?
• Quel est le taux d’imposition dans le pays ? Sur le brut ou sur le net ?
• Ai-je seulement le droit de louer en courte durée, ou faut-il une autorisation officielle ?
• Y a-t-il des dépenses déductibles, ou vais-je payer l’impôt sur un revenu « sur le papier » ?

Ce n’est qu’une fois ces questions résolues qu’il y a un rendement réel.

Avant ? C’est une illusion.

Le passage à 2025 n’est pas une menace.

C’est une opportunité :

celui qui comprend le cadre saura calculer un rendement réel, surveiller les risques et repérer les projets qui valent davantage quand le marché devient ordonné et transparent.

Et je le dis après des centaines d’opérations accompagnées :

un bon investissement n’est pas celui qui rapporte le plus sur le papier, mais celui qui génère le plus de net après la loi, l’impôt et les autorisations.