دخل Airbnb على وشك الانكشاف: ما الذي سيحدث، وما الذي يجب أن يفهمه مستثمرو العقار في الخارج الآن

هناك لحظات في سوق العقار، مهما كانت خبرتك، يتغيّر فيها شيء تحت السطح، ومن لا ينتبه في الوقت المناسب يكتشف ذلك بالطريقة الصعبة. لحظات يعرف المستثمرون الأذكياء كيف يرصدونها مسبقًا.

عام 2026 سيكون بالضبط لحظة كهذه.

مشروع قانون الكفاءة الاقتصادية لعام 2025 («قانون الترتيبات») يُخفي بين سطوره بندًا صغيرًا واحدًا، لكن أثره على مستثمري العقار، والمضيفين على Airbnb، بل وعلى العائد نفسه، قد يكون أكبر بكثير ممّا يبدو.

ما هي الثورة؟

تُلزم الدولة جميع منصّات الإيجار القصير، Airbnb وBooking.com وما شابههما، بتقديم تقرير سنوي مفصّل إلى سلطة الضرائب عن كل مؤجّر يعمل من خلالها في إسرائيل.

ليس تقريرًا عامًا. وليس تقديرًا.

تقرير كامل. عن كل صفقة. لكل عقار. لكل مالك.

وهذا ليس أقل من انفجار تنظيمي.

ما الذي ستُلزم المنصّات بتسليمه؟

أكثر ممّا يدركه معظم الناس:

• بيانات تعريف كاملة لمالك العقار
• العنوان الدقيق لكل شقة مؤجّرة
• المبلغ السنوي الذي تمّ تحصيله من كل عقار
• عدد الصفقات
• العمولات التي اقتُطعت
• وبعبارة أخرى: كل معلومة تعكس بدقّة كم ربحتم، لا كم صرّحتم

ومن المفيد أن تعرفوا: إسرائيل لا تخترع شيئًا. إنها ببساطة تسدّ فجوة.

لأن هذا يحدث في العالم منذ زمن.

في الاتحاد الأوروبي تُجمع معلومات كهذه منذ 2023 في إطار معيار DAC7.

في الولايات المتحدة، تُصدر مصلحة الضرائب IRS لكل مالك عقار نموذج 1099-K وتطالب المنصّات بتقديم تقارير كاملة.

نيويورك ولوس أنجلوس وميامي لا تسمح لأي عقار بالعمل من دون تسجيل وتنظيم وتقارير إشغال.

وفي إسرائيل، سيكون 2026 عام اللحاق ببقية العالم.

لكن هناك نقطة يغفل عنها كثير من الإسرائيليين، وهنا يبدأ الجزء الحاسم لمستثمري العقار في الخارج:

ليس في كل دولة يُسمح لك ببساطة بعرض شقة على Airbnb وانتظار الحجز. في أماكن كثيرة، هذا غير قانوني من دون ترخيص.

نعم، حتى في الدول «المحبّبة» لدى المستثمرين الإسرائيليين.

كمستثمرين في العقار بالخارج، يتطلّب هذا تغييرًا في طريقة التفكير. لأننا وصلنا الآن إلى المرحلة التي يجب أن يكون فيها كل رقم حقيقيًا:

إجمالي؟ صافٍ؟ ضريبة فعلية؟ مصاريف مسموح بها؟ طريقة الإبلاغ؟

من لا يفهم هذا، لا يعرف حقًا ما هو عائده.

وإن كان هناك شيء واحد أقوله لكل مستثمر في المحادثة الأولى:

العائد الذي لا يشمل الضريبة ليس عائدًا. إنه خيال.

لنتحدّث بأرقام حقيقية، في الدول التي نستثمر فيها طوال الوقت:

اليونان: ليست ضريبة فقط. بل ترخيص أيضًا.

كثيرون يظنّون أن اليونان «غرب متوحّش» بالنسبة إلى Airbnb.

في الواقع، أبدًا.

في اليونان، لتأجير شقة لمدة قصيرة، يُشترط:

• التسجيل الرسمي في السجلّ السياحي (AMA)
• الحصول على رقم تسجيل إلزامي لكل عقار
• إدراج رقم التسجيل في كل إعلان
• وفي بعض الحالات، الالتزام بأنظمة إقليمية تحدّ من عدد الليالي أو عدد العقارات

من يؤجّر شقة من دون تسجيل يتعرّض لغرامات باهظة اكتشفها كثير من المستثمرين بعد فوات الأوان.

وبالطبع، كل دخل من الإيجار يخضع لضريبة تصاعدية:

• أول 12,000€: 15%
• 12,001–35,000€: 35%
• أكثر من 35,000€: 45%

على الصافي، بعد المصاريف المعترف بها مثل الإصلاحات والصيانة والإدارة، لكن في الإيجار العادي فقط.

في الإيجار القصير تتقلّص إمكانيات الخصم كثيرًا لمن ليس مسجّلًا كنشاط تجاري.

رومانيا: ترخيص سياحي إلزامي قبل الإيجار القصير

حتى في رومانيا، التي يحبّها الإسرائيليون بسبب يقينها المالي، لا يمكن التأجير لمدة قصيرة بحرّية:

• يُشترط ترخيص سياحي رسمي من السلطة المحلية.
• أحيانًا توجد شروط تتعلّق بالسلامة والتجهيزات والكواشف والتأمين وغير ذلك.
• فقط بعد الحصول على الترخيص يمكن للعقار أن يعمل كإقامة قصيرة بشكل قانوني.

ابتداءً من 2024، ضريبة الإيجار في رومانيا بسيطة:

• ضريبة ثابتة: 10%
• خصم قياسي: 20% من الإجمالي (من دون إيصالات)

أي:

8% فقط ضريبة فعلية.

بلا بيروقراطية، وبلا متابعة للمصاريف، ولذلك تبقى رومانيا وجهة مفضّلة للإسرائيليين الذين يريدون البساطة واليقين.

جورجيا: بسيط، ورخيص، وواضح جدًا

هنا الصورة معاكسة:

بمجرّد أن تتسجّل كمؤجّر، تستفيد من أحد أكثر الأنظمة الضريبية ودّية في العالم:

• ضريبة على الإيجار القصير/الطويل: 5% من الإجمالي
• بلا مصاريف.
• بلا صداع.

من لا يتسجّل يدفع 20% على الصافي، مع مصاريف مسموح بها، وبيروقراطية لا داعي لها، وخسارة الميزة الأساسية.

لذلك يختار تقريبًا كل المستثمرين الذين أرافقهم في جورجيا مسار الـ5%.

ما علاقة كل هذا بكم؟

لأنه من الآن فصاعدًا، قبل أن تنظروا إلى شقة أو مبنى أو مشروع أو Airbnb، عليكم أن تطرحوا بضعة أسئلة بسيطة:

• هل العائد الذي أراه إجمالي أم صافٍ؟
• ما نسبة الضريبة في الدولة؟ على الإجمالي أم على الصافي؟
• هل يُسمح لي أصلًا بالتأجير لمدة قصيرة، أم أحتاج إلى ترخيص رسمي؟
• هل هناك مصاريف يُسمح بخصمها، أم سأعلق بضريبة على دخل «على الورق»؟

فقط بعد أن تتوفّر إجابات عن هذه الأسئلة، يوجد عائد حقيقي.

قبل ذلك؟ إنه وهم.

الانتقال إلى 2025 ليس تهديدًا.

إنه فرصة:

من يفهم الإطار سيعرف كيف يحسب عائدًا حقيقيًا، ويرصد المخاطر، ويحدّد المشاريع التي تزداد قيمتها حين يصبح السوق منظّمًا وشفّافًا.

وأقول هذا بعد مئات الصفقات التي رافقتها:

الاستثمار الجيد ليس الذي يُدرّ أكثر على الورق، بل الذي يُنتج أعلى صافٍ بعد القانون والضريبة والترخيص.