حين تتكلم الشقة بلغة لم يعلّموك إياها في مدرسة العقار

لم يكن جديدًا في المجال. داني (اسم مستعار)، رجل أعمال إسرائيلي في الأربعينيات من عمره، سبق أن استثمر في شقق في إسرائيل، لكن مع السنين، حين بدأ يشعر بأن السوق مزدحمة وأنه أذكى من أن يكتفي بعائد صافٍ ضئيل، نظر إلى الخارج.

«بدت لي رومانيا في طور النمو، وغمزت لي اليونان بمزيجها من البحر والأرقام، وبدت أوكرانيا، حتى قبل الحرب، فرصة جريئة»، قال لي في جلسة استشارة روتينية سرعان ما تحوّلت إلى حديث معمّق عن الفجوات غير المتوقعة في الاستثمار العقاري الدولي: لا في قيمة العقار، ولا في الضرائب، بل في المستأجرين أنفسهم.

اشترى داني ثلاث شقق (أو هكذا ظن على الأقل):

• في بوخارست: شقة من غرفتين في مشروع جديد.
• في أثينا: شقة مجدّدة في حي يشهد تجديدًا.
• وفي أوديسا: شقة كلاسيكية من ثلاث غرف في مبنى مُدرج للحفاظ عليه.

أُجّرت الثلاث بسرعة نسبيًا، لكن سرعان ما بدأت المفاجآت تظهر. لا من السوق، بل من المستأجرين. أولئك الأشخاص الذين تراهم مرة أو مرتين في السنة (إن رأيتهم أصلًا)، والذين يُفترض أن يحوّلوا إليك الإيجار بانتظام، لكنهم في الواقع يطلبون منك أكثر بكثير مما ظننت. وكل ذلك بسبب الفروق الثقافية.

رومانيا: «لكن لماذا لا تأتي في زيارة؟»

في بوخارست، أجّر داني الشقة لزوجين شابين: هي معلمة، وهو مبرمج. كان الاتفاق قياسيًا: سنة أولى، عقد موقّع، دفع عبر البنك. حلم كل مستثمر.

بعد شهرين فقط، وصلته رسالة بريد إلكتروني:

«نحتاج إلى أن تأتي لتفحص مشكلة الرطوبة بنفسك. من المهم لنا أن تشعر بما يعنيه أن تكون في الشقة التي تؤجّرها.»

ظن داني أنها مزحة. رحلة جوية من أجل الرطوبة؟ ماذا، هل أنا فني مكيّفات؟ في إسرائيل، كان المستأجر سيرسل صورة، وربما يتصل، لكنه لن يتوقع أن يستقل المالك طائرة فقط لـ«يشعر» بالرطوبة. لكن الرومانيين، كما تعلّم، يرون في المالك شريكًا فاعلًا. ففي الثقافة المحلية، للحضور الفعلي لمالك العقار أهمية كبيرة، خصوصًا حين يتعلق الأمر بعلاقة شخصية.

وبعد أن لم يردّ بضعة أيام، تلقّى مكالمة هاتفية منفعلة:

«من المخيب للآمال جدًا أنك لا تتحمل المسؤولية. على المالك أن يكون حاضرًا.»

هنا «فهم الأمر». ففي رومانيا يُنظر إلى المؤجّر كأنه فرد من العائلة تقريبًا. وانعدام التواصل، ولا سيما انعدام المشاركة، قد يُفهم على أنه قلة احترام. فعيّن شركة إدارة محلية لتكون «وجهه» في بوخارست، فهدأت العلاقة.

اليونان: «ليست شقتك وحدك، إنها شقتنا أيضًا»

في أثينا، أُجّرت شقة بوتيك في حي يشهد تجديدًا لطالبة في الثامنة والعشرين. سار كل شيء بسلاسة، حتى يوم سافر فيه داني لزيارة المكان وطلب أن يرى الشقة. رفضت المستأجرة.

«This is my house. I pay, I live here. You don’t enter without my permission.»

في إسرائيل، يقبل كثير من المستأجرين حق المالك في تفقّد العقار من حين لآخر. لكن في اليونان، كما تعلّم داني، المستأجرة ملكة، والشقة مملكة.

بل أكثر من ذلك: حين حاول تغيير المكيّف خلال أشهر الصيف لتحسين قيمة العقار، أصرّت المستأجرة على عدم إدخال فني قبل سبتمبر، لأن:

«أغسطس شهر الهدوء. لا نجري تغييرات. لا نغيّر المكيّف، ولا نزعج السكان.»

يتضح أن للشقة أيضًا شهر إجازة. والمستأجرة؟ غير مستعدة لأن يزعجها أحد فيه. ولا حتى بالهواء البارد.

أوكرانيا: «إن لم يكن مكتوبًا، فهو غير موجود»

أُجّرت شقته في أوديسا لمهندس يعمل لحسابه. اتُّفق على كل شيء شفهيًا: دفع نقدي، وعقد أساسي. بعد 5 أشهر، قرر المستأجر التوقف عن الدفع.

«ما المشكلة؟» سأل داني، «بيننا تفاهم.»

«إن لم يكن هناك بند يُلزمني بإصلاح الستارة المعدنية، فلماذا أدفع الآن؟ ثم إنك لم تعطني إيصالًا. لا دليل على أنني حوّلت المال الشهر الماضي.»

هنا تلقّى داني الصفعة الأشد إيلامًا. حاول أن يتحدث، ويشرح، ويقنع.

«في بلدي، إن لم يكن مكتوبًا، فهو غير موجود. نقطة.»

في أوكرانيا، خصوصًا في بيئة من عدم الاستقرار، المستندات المكتوبة والمفصّلة أساس حاسم لأي تصرف. وحتى لو وُجد عقد، فيجب أن يتضمن كل تفصيلة صغيرة: المسؤولية، والمواعيد، وطرق الدفع، وطريقة إصلاح الأعطال.

وعلى عكس الثقافة الإسرائيلية التي يمكن أن تعتمد أحيانًا على «الكلمة»، هنا المستندات وحدها تتكلم.

اضطر داني إلى أن يدفع لمحامٍ محلي لإخلاء المستأجر. واليوم، كل عقد يوقّعه في ذلك البلد يكتبه محامٍ يتحدث الروسية ويحمل ختم كاتب العدل.

«ظننت أن ما ينجح في إسرائيل سينجح في أوروبا أيضًا. اليوم أفهم أن كل سوق عالم آخر. وليست السوق وحدها، بل الثقافة أيضًا.»

أن تؤجّر عقارًا في دولة أجنبية لا يعني فقط أن تعرف الضريبة. بل يعني أيضًا القدرة على القراءة بين السطور الثقافية:

• أن تفهم لماذا يتوقع الروماني أن تأتي لترى المشكلة بنفسك.
• ولماذا ستراك اليونانية متطفلًا حين تطلب رؤية العقار.
• ولماذا سيطالب الأوكراني برؤية بند مكتوب لكل مصباح تطلب تغييره.

اليوم، يدير داني كل شقة بممثل محلي، وعقد مفصّل، وتوقعات واضحة. لكن الفكرة الحقيقية يحرص على أن يرويها للمستثمرين الجدد:

«لا تقعوا في حب الأرقام وحدها. تعرّفوا إلى الناس أيضًا. ففي النهاية، قد تكون الشقة لك، لكن الثقافة ثقافتهم. وإن لم تفهم الثقافة، فأنت لا تفهم الصفقة.»

تعلّموا أن تتحدثوا مع الشقة. ومع المستأجرين. ومع الثقافة. فأحيانًا، هناك تحديدًا، بين المكيّف اليوناني والرطوبة الرومانية والستارة الأوكرانية، يختبئ أهم درس في العائد.

اكتبوا لي في التعليقات أو في رسالة خاصة، يسعدني أن أشارككم مزيدًا من الأفكار وأن أساعدكم على تجنّب المفاجآت.