«لكن يا إيلان، هل تذكر ما حدث مع تلك الأراضي في رومانيا؟» نظر إليّ أمير بعينين قلقتين، ممسكًا بكتيّب لامع لمشروع شقق في بوخارست. «أبي خسر هناك 70 ألف يورو في 2004. وحتى اليوم لا يستطيع سماع كلمة 'رومانيا' من دون أن يرتفع ضغط دمه.»
كنّا جالسين في مكتبي، والقهوة تبرد ببطء على الطاولة. كنت أعرف هذه النظرة. لم يكن أمير الأول، ولن يكون الأخير بالتأكيد، الذي يأتيني بهذا الخوف.
«قل لي،» سألته، «ماذا اشترى والدك بالضبط آنذاك؟»
«أرضًا زراعية. نحو 50 دونمًا قرب قرية ما. قالوا له إنها ستصبح ذهبًا، وإن رومانيا تنضمّ إلى الاتحاد الأوروبي وكل شيء سيرتفع. ووعدوه بأن الأرض ستساوي ثلاثة أضعاف خلال عامين.»
«وماذا حدث؟»
«ماذا حدث؟» تنهّد أمير. «بقيت الأرض أرضًا. لم يكن هناك أي مخطّط تنظيمي، ولا أي ترخيص بناء. اكتشف أن هناك قانونًا محليًا يمنعه من البيع أصلًا من دون تصاريح خاصة. ثم تبيّن أن الوثائق لم تكن سليمة تمامًا. في النهاية باع بخسارة 60% فقط ليتخلّص من الأمر.»
«أذكر تلك الفترة،» قلت. «2003-2008. مئات الإسرائيليين اشتروا أراضي زراعية في رومانيا. كان وباءً حقيقيًا. شركات إسرائيلية مشبوهة باعت أحلامًا، لا أصولًا حقيقية.»
«فلماذا تظن أن الأمر مختلف هذه المرة؟» سأل أمير، والتشكّك واضح في صوته.
دفعت كتيّبه عبر الطاولة وأخرجت وثائقي. «لأن ما تمسكه هنا ليس أرضًا زراعية في وسط اللامكان. انظر إلى الفروق.»
«أولًا، هذه شقة جاهزة في مشروع قائم فعلًا، في العاصمة بوخارست، في حيّ مطلوب. لا أرض، ولا وعود، ولا 'قريبًا'. شقة حقيقية يمكنك أن تطير وتراها غدًا.»
«ثانيًا،» تابعت، «رومانيا اليوم عضو كامل في الاتحاد الأوروبي منذ قرابة 18 عامًا. النظام القانوني استقرّ. التسجيل في دائرة الأراضي محوسب ومنظّم. هناك تسلسل قانوني واضح.»
بدأ أمير يُصغي باهتمام أكبر.
«ثالثًا، والأهم - انظر إلى الفرق القانوني. في مطلع الألفية، لم يكن بإمكان الأجانب شراء أرض زراعية في رومانيا إطلاقًا. صحيح أنه كان يمكن تأسيس شركة مملوكة بالكامل، لكن هذا بالضبط كان جزءًا من المشكلة - شركات إسرائيلية أُسّست على الورق فقط، بلا مكتب حقيقي، ولا حضور محلي، والأهم بلا فهم للقوانين المحلية. والأراضي الزراعية؟ كانت خاضعة لقيود صارمة على تغيير الاستخدام، وعلى البيع، وعلى كل شيء.»
«واليوم؟» سأل أمير.
«اليوم الوضع مختلف تمامًا. صحيح أن الإسرائيليين ما زالوا لا يستطيعون شراء الأرض نفسها - فهذا يبقى حاليًا مقصورًا على الرومانيين. لكن حين تشتري شقة، فإنك تملك الشقة نفسها ملكية كاملة، وتبقى الحصّة النسبية من الأرض بيد الشركة المطوّرة أو في أمانة. يبدو هذا مخيفًا، أليس كذلك؟»
أومأ أمير بقلق.
«لهذا أنا هنا،» ابتسمت. «طوّرنا آليات قانونية متقنة تحمي المشتري الإسرائيلي. هناك اتفاقيات انتفاع طويلة الأمد، وحقوق تعاقدية محميّة، والأهم - العمل فقط مع شركات تطوير معروفة وموثوقة لن تختفي عنك في الليل. الفرق بين هذا وبين شراء أرض زراعية عبر شركة وهمية؟ كالفرق بين السماء والأرض.»
«لكن كيف أعرف أن الملكية نظيفة؟» سأل.
«لهذا بالضبط تحتاج إلى مرافقة قانونية. نفحص تاريخ الملكية، ونتأكّد من عدم وجود حجوزات أو رهون، ونراجع ترخيص البناء، ونترجم كل الوثائق ونتحقّق من سلامة التسجيل. في سنوات الألفين، لم يفعل أحد ذلك. الناس اشتروا بناءً على عروض تقديمية بالعبرية في فندق.»
أخرجت ملفًا آخر. «انظر، هذا عميل لي اشترى شقة في بوخارست قبل ثلاث سنوات، قرب حديقة هيرستراو. يؤجّرها لشباب يعملون في التكنولوجيا المتقدّمة، ويحصل على إيجار مستقر، كما ارتفعت قيمتها منذ ذلك الحين. لماذا؟ لأننا اشترينا بالشكل الصحيح، في الموقع الصحيح، مع إدارة صحيحة.»
استند أمير إلى الخلف. «إذن أنت تقول إن خوفي غير مبرّر؟»
«لا، خوفك مبرّر تمامًا - إن ارتكبت الأخطاء نفسها التي ارتكبها والدك. لكن إن قمت باستثمار مدروس، مع مرافقة مهنية، في أصل حقيقي لا في وعود، فأنت تستثمر في بلد مختلف تمامًا. رومانيا 2025 اقتصاد نامٍ بطبقة وسطى تتّسع، وقطاع تكنولوجيا مزدهر، وعوائد إيجار لا نستطيع في إسرائيل إلا أن نحلم بها.»
نظر مجددًا إلى الكتيّب، هذه المرة بعينين مختلفتين.
«قل لي شيئًا يا إيلان. لماذا لا تخاف أنت نفسك من رومانيا؟»
ابتسمت. «لأنني لا أستثمر في ذكريات من 2005. أنا أستثمر في سوق 2025، بأدوات 2025. والفرق؟ هائل.»
رومانيا 2025 ليست رومانيا 2005. الأراضي الزراعية المشبوهة تحوّلت إلى شقق جاهزة في مدن رئيسية، والدولة غير المستقرّة صارت عضوًا في الاتحاد الأوروبي منذ 18 عامًا، والفرق الحقيقي هو في المرافقة المهنية التي تحوّل التحدّيات القانونية إلى فرصة محميّة ومجدية.
لأن التاريخ لا يعيد نفسه - لكن الأخطاء تفعل. لنتأكّد من أنكم في الجانب الصحيح من المعادلة.
نُشرت هذه القصة أولًا بالعبرية في العمود الأسبوعي للمحامي إيلان ليبوفيتش على لينكدإن، «قصتان عقاريتان دوليتان كل أسبوع»، عدد 22.11.2025. حُذفت نسب العائد التي وردت في النص الأصلي من هذه النسخة.
قصص أخرى: التطوير والبناء والتمويل
هل لديكم قصة مشابهة؟
يتحدث إيلان العبرية والإنجليزية والرومانية. احجزوا مكالمة لمدة نصف ساعة، أو أرسلوا القصة لمن يوشك على التوقيع.
القصة للمعلومات العامة فقط وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. كل صفقة مختلفة، ويُنصح باستشارة مختصين قبل اتخاذ القرار.
