Доходы с Airbnb скоро станут прозрачными: что произойдёт в 2025 году и что инвесторам в зарубежную недвижимость нужно понять уже сейчас

На рынке недвижимости бывают моменты, когда неважно, сколько у тебя опыта: что-то меняется под поверхностью, и тот, кто не заметил этого вовремя, узнаёт об этом на собственном горьком опыте. Умные инвесторы умеют распознавать такие моменты заранее.

2026 год станет именно таким моментом.

Законопроект об экономической эффективности на 2025 год («закон об урегулированиях») прячет между строк один маленький пункт, но его влияние на инвесторов в недвижимость, хозяев на Airbnb и даже на саму доходность может оказаться гораздо больше, чем кажется.

В чём революция?

Государство обязывает все площадки краткосрочной аренды — Airbnb, Booking.com и подобные — ежегодно передавать в налоговое управление подробный отчёт о каждом арендодателе, который работает через них в Израиле.

Не общий отчёт. Не оценку.

Полный отчёт. По каждой сделке. По каждому объекту. По каждому владельцу.

И это не что иное, как регуляторный взрыв.

Что площадки будут обязаны передавать?

Больше, чем понимает большинство людей:

• Полные идентификационные данные владельца объекта
• Точный адрес каждой сдаваемой квартиры
• Годовую сумму, полученную с каждого объекта
• Количество сделок
• Удержанные комиссии
• Иными словами: все данные, которые точно показывают, сколько вы заработали, а не сколько задекларировали

И стоит понимать: Израиль ничего не изобретает. Он просто закрывает пробел.

Потому что в мире это происходит уже давно.

В Евросоюзе такую информацию собирают с 2023 года в рамках стандарта DAC7.

В США IRS выдаёт каждому владельцу объекта форму 1099-K и требует от площадок передавать полные отчёты.

Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Майами не позволяют ни одному объекту работать без регистрации, регулирования и отчётов о заполняемости.

А в Израиле 2026 год станет годом выравнивания с остальным миром.

Но есть момент, который упускают многие израильтяне, — и здесь начинается самое важное для инвесторов в зарубежную недвижимость:

Не в каждой стране можно просто выложить квартиру на Airbnb и ждать бронирований. Во многих местах без разрешения это незаконно.

Да, и в странах, «любимых» израильскими инвесторами.

Для инвесторов в зарубежную недвижимость это требует нового мышления. Потому что настал этап, когда каждая цифра должна быть настоящей:

Брутто? Нетто? Эффективный налог? Разрешённые расходы? Способ отчётности?

Кто этого не понимает, на самом деле не знает, какова его доходность.

И если есть что-то, что я говорю каждому инвестору в первом же разговоре:

доходность без учёта налога — это не доходность. Это фантазия.

Давайте поговорим реальными цифрами — о странах, в которые мы постоянно инвестируем:

Греция: не только налог, но и разрешение.

Многие думают, что Греция — это «Дикий Запад» для Airbnb.

На деле — совсем нет.

В Греции, чтобы сдавать квартиру краткосрочно, необходимо:

• Официальная регистрация в туристическом реестре (AMA)
• Получение обязательного регистрационного номера для каждого объекта
• Указание регистрационного номера в каждом объявлении
• А в ряде случаев — соблюдение региональных правил, ограничивающих число ночей или количество объектов

Тот, кто сдаёт квартиру без регистрации, рискует крупными штрафами — немало инвесторов узнали об этом лишь задним числом.

И, конечно, любой доход от аренды облагается прогрессивным налогом:

• Первые 12 000 €: 15%
• 12 001–35 000 €: 35%
• Свыше 35 000 €: 45%

С чистого дохода, после признанных расходов — ремонта, обслуживания и управления, — но только при обычной аренде.

При краткосрочной аренде возможности вычетов сильно сужаются для тех, кто не зарегистрирован как бизнес.

Румыния: туристическое разрешение обязательно до краткосрочной сдачи

И в Румынии, которую израильтяне любят за финансовую определённость, сдавать краткосрочно свободно нельзя:

• Требуется официальное туристическое разрешение от местных властей.
• Иногда действуют требования по безопасности, оснащению, датчикам, страховке и т. д.
• Только после получения разрешения объект может законно работать как краткосрочное жильё.

С 2024 года налог на аренду в Румынии простой:

• Фиксированный налог: 10%
• Стандартный вычет: 20% от брутто (без чеков)

То есть:

всего 8% эффективного налога.

Без бюрократии, без учёта расходов — поэтому Румыния остаётся предпочтительным направлением для израильтян, которым нужны простота и определённость.

Грузия: просто, дёшево и очень понятно

Здесь картина обратная:

Как только вы зарегистрировались как арендодатель, вы пользуетесь одним из самых дружелюбных налоговых режимов в мире:

• Налог на краткосрочную/долгосрочную аренду: 5% от брутто
• Без расходов.
• Без головной боли.

Кто не зарегистрировался, платит 20% с нетто — с разрешёнными расходами, лишней бюрократией и потерей главного преимущества.

Поэтому почти все инвесторы, которых я сопровождаю в Грузии, выбирают путь 5%.

Как всё это касается вас?

Потому что отныне, прежде чем смотреть на квартиру, здание, проект или Airbnb, нужно задать себе несколько простых вопросов:

• Доходность, которую я вижу, — брутто или нетто?
• Какова ставка налога в стране? С брутто или с нетто?
• Имею ли я вообще право сдавать краткосрочно — или нужно официальное разрешение?
• Есть ли расходы, которые можно вычесть, или я застряну с налогом на доход «на бумаге»?

Только когда есть ответы на эти вопросы, появляется реальная доходность.

До этого? Это иллюзия.

Переход к 2025 году — не угроза.

Это возможность:

тот, кто понимает правила игры, сможет рассчитать реальную доходность, отслеживать риски и находить проекты, которые стоят больше, когда рынок становится упорядоченным и прозрачным.

И я говорю это после сотен сопровождённых сделок:

хорошая инвестиция — не та, что приносит больше всего на бумаге, а та, что даёт больше всего чистыми после закона, налогов и лицензий.