Airbnb-Einnahmen werden offengelegt: Was 2025 passiert und was Immobilieninvestoren im Ausland jetzt verstehen müssen

Es gibt Momente auf dem Immobilienmarkt, in denen sich – egal wie viel Erfahrung man gesammelt hat – unter der Oberfläche etwas verändert. Wer es nicht rechtzeitig bemerkt, lernt es auf die harte Tour. Kluge Investoren erkennen solche Momente im Voraus.

2026 wird genau so ein Moment sein.

Der Entwurf des Gesetzes zur wirtschaftlichen Effizienz für 2025 (das israelische „Haushaltsbegleitgesetz“) versteckt zwischen den Zeilen einen kleinen Paragrafen – doch seine Auswirkungen auf Immobilieninvestoren, Airbnb-Gastgeber und sogar auf die Rendite selbst könnten viel größer sein, als es scheint.

Was ist die Revolution?

Der Staat verpflichtet alle Plattformen für Kurzzeitvermietung – Airbnb, Booking.com und ähnliche –, der Steuerbehörde einen detaillierten Jahresbericht über jeden Vermieter zu übermitteln, der über sie in Israel tätig ist.

Keine allgemeine Meldung. Keine Schätzung.

Ein vollständiger Bericht. Über jede Transaktion. Für jede Immobilie. Für jeden Eigentümer.

Und das ist nicht weniger als ein regulatorischer Urknall.

Was müssen die Plattformen melden?

Mehr, als den meisten Menschen bewusst ist:

• Vollständige Identifikationsdaten des Eigentümers
• Die genaue Adresse jeder vermieteten Wohnung
• Den jährlich erzielten Betrag pro Immobilie
• Die Anzahl der Transaktionen
• Die erhobenen Provisionen
• Mit anderen Worten: jede Angabe, die genau zeigt, wie viel ihr verdient habt – und nicht, wie viel ihr erklärt habt

Und gut zu wissen: Israel erfindet hier nichts. Es schließt einfach eine Lücke.

Denn weltweit passiert das schon lange.

In der Europäischen Union werden solche Daten bereits seit 2023 im Rahmen der DAC7-Richtlinie erhoben.

In den USA stellt die IRS jedem Eigentümer ein Formular 1099-K aus und verlangt von den Plattformen vollständige Meldungen.

New York, Los Angeles und Miami lassen keine Immobilie ohne Registrierung, Regulierung und Belegungsmeldungen arbeiten.

Und in Israel wird 2026 das Jahr sein, in dem man zum Rest der Welt aufschließt.

Aber es gibt einen Punkt, den viele Israelis übersehen – und hier beginnt der entscheidende Teil für Immobilieninvestoren im Ausland:

Nicht in jedem Land darf man einfach eine Wohnung auf Airbnb einstellen und auf Buchungen warten. Vielerorts ist das ohne Genehmigung illegal.

Ja, auch in den Ländern, die bei israelischen Investoren „beliebt“ sind.

Als Immobilieninvestoren im Ausland erfordert das ein Umdenken. Denn jetzt ist der Punkt erreicht, an dem jede Zahl echt sein muss:

Brutto? Netto? Effektiver Steuersatz? Absetzbare Ausgaben? Meldeverfahren?

Wer das nicht versteht, weiß nicht wirklich, wie hoch seine Rendite ist.

Und wenn es eine Sache gibt, die ich jedem Investor im ersten Gespräch sage:

Eine Rendite, die die Steuer nicht berücksichtigt, ist keine Rendite. Sie ist eine Fantasie.

Lasst uns über echte Zahlen sprechen, in den Ländern, in denen wir ständig investieren:

Griechenland: nicht nur Steuern, sondern auch eine Genehmigung.

Viele glauben, Griechenland sei für Airbnb der „Wilde Westen“.

In Wirklichkeit ganz und gar nicht.

Um in Griechenland eine Wohnung kurzfristig zu vermieten, braucht man:

• Eine offizielle Eintragung im Tourismusregister (AMA)
• Eine verbindliche Registrierungsnummer für jede Immobilie
• Die Angabe der Registrierungsnummer in jeder Anzeige
• Und in manchen Fällen die Einhaltung regionaler Vorschriften, die die Zahl der Nächte oder der Objekte begrenzen

Wer ohne Registrierung vermietet, riskiert hohe Bußgelder – was nicht wenige Investoren erst im Nachhinein erfahren haben.

Und natürlich unterliegen alle Mieteinnahmen einer progressiven Steuer:

• Die ersten 12.000 €: 15 %
• 12.001–35.000 €: 35 %
• Über 35.000 €: 45 %

Auf den Nettobetrag, nach anerkannten Ausgaben wie Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltung – aber nur bei regulärer Vermietung.

Bei der Kurzzeitvermietung sind die Abzugsmöglichkeiten für alle, die nicht als registriertes Gewerbe gelten, stark eingeschränkt.

Rumänien: touristische Genehmigung vor der Kurzzeitvermietung Pflicht

Auch in Rumänien, das Israelis wegen seiner finanziellen Planbarkeit schätzen, kann man nicht frei kurzfristig vermieten:

• Erforderlich ist eine offizielle touristische Genehmigung der örtlichen Behörde.
• Teilweise gelten Auflagen zu Sicherheit, Ausstattung, Meldern, Versicherung und mehr.
• Erst nach Erhalt der Genehmigung darf die Immobilie legal als Kurzzeitunterkunft betrieben werden.

Seit 2024 ist die Besteuerung von Mieteinnahmen in Rumänien einfach:

• Pauschalsteuer: 10 %
• Standardabzug: 20 % vom Bruttobetrag (ohne Belege)

Das heißt:

Nur 8 % effektive Steuer.

Ohne Bürokratie, ohne Ausgabenbuchhaltung – und deshalb bleibt Rumänien ein bevorzugtes Ziel für Israelis, die Einfachheit und Planbarkeit wollen.

Georgien: einfach, günstig und sehr klar

Hier ist das Bild umgekehrt:

Sobald man sich als Vermieter registriert, profitiert man von einem der freundlichsten Steuerregime der Welt:

• Steuer auf kurz- und langfristige Vermietung: 5 % vom Bruttobetrag
• Ohne Ausgaben.
• Ohne Kopfschmerzen.

Wer sich nicht registriert, zahlt 20 % auf den Nettobetrag – mit absetzbaren Ausgaben, unnötiger Bürokratie und dem Verlust des zentralen Vorteils.

Deshalb wählen fast alle Investoren, die ich in Georgien begleite, den 5-%-Weg.

Was hat das alles mit euch zu tun?

Weil ihr ab jetzt, bevor ihr euch eine Wohnung, ein Gebäude, ein Projekt oder ein Airbnb anseht, ein paar einfache Fragen stellen müsst:

• Ist die Rendite, die ich sehe, brutto oder netto?
• Wie hoch ist der Steuersatz im Land? Auf brutto oder netto?
• Darf ich überhaupt kurzfristig vermieten – oder brauche ich eine offizielle Genehmigung?
• Gibt es abzugsfähige Ausgaben, oder bleibe ich auf einer Steuer auf Einnahmen sitzen, die nur „auf dem Papier“ existieren?

Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, gibt es eine echte Rendite.

Davor? Ist es eine Illusion.

Der Übergang ins Jahr 2025 ist keine Bedrohung.

Er ist eine Chance:

Wer den Rahmen versteht, kann eine echte Rendite berechnen, Risiken überwachen und Projekte erkennen, die mehr wert sind, wenn der Markt geordnet und transparent wird.

Und ich sage das nach Hunderten begleiteter Transaktionen:

Eine gute Investition ist nicht die, die auf dem Papier am meisten abwirft, sondern die, die nach Gesetz, Steuern und Lizenzierung am meisten netto übrig lässt.