Living România · Field Stories
Romanya'dan gayrimenkul hikâyeleri. 79 gerçek vaka, her birinde her şeyin belirlendiği an.
Avukat Ilan Leibovitch her hafta masasından iki hikâye yazıyor: yurt dışında mülk alan, inşa eden, kiraya veren ve satan İsrailli yatırımcılar ve geliştiriciler. Burada Romanya'dan hikâyeler var. Dağılan ortaklıklar, kimsenin okumadığı sözleşmeler, pazarlamacıların vaatleri, sürpriz vergiler ve biri doğru soruyu zamanında sorduğu için başarılı olan işlemler. Her hikâye ayrı bir makale.
Av. Ilan LeibovitchUluslararası gayrimenkul alanında uzman avukat ve Compass Group Romania ortağı. “Haftada İki Uluslararası Gayrimenkul Hikâyesi” köşesi her cumartesi LinkedIn'de (İbranice) yayımlanıyor.
Tüm hikâyeler
Hikâye 7917.10.2026Eskiden sahip olduğu bankaOn yıl boyunca alıcılar onun en ucuz finansörüydü. Yasa onlardan para almayı yasaklamadı. Sadece bu paranın nereye gideceğini belirledi. “14. satıra bak.”Sözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 7817.10.2026Katlanmış bir kâğıtta altı satırYasa size soruları verir. Cevapları geliştiriciden istemeniz ve sözleşmeye yazmanız gerekir. Elle yazılmış altı satır, dörde katlanmış bir kâğıtta. Gil onu Cluj'da bir kafede, geliştiriciyle toplantıdan yarım saat önce ceketinin cebinden çıkardı ve açtı…Sözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 7710.10.2026Altmış günYapım sözleşmesinin 14. maddesi üç satırdı. Çoğu insan onu atlar. İki şey belirliyordu. Birincisi: müteahhide yapılan her ödemeden yüzde beş kesilir ve ancak sonunda serbest bırakılır. İkincisi: işlerde ilerleme olmazsa…Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 7626.9.2026Tamamen onun olmayan arsaGuy bana satın almak istediği bir arsayla geldi; daha üzerine herhangi bir sözleşme imzalanmadan ve tek bir şekel aktarılmadan önce. “Kıbrıs'ta harika bir arsa buldum. Fiyat doğru, konum doğru, bir ay içinde planlamaya başlamak istiyorum.” Çoktan anlaşmıştı…Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 7519.9.2026İstenmeden önce iade ettiği paraGuy'ın projesi, Bükreş bölgesinde bir konut kompleksi, neredeyse her projede yaşanan türden bir gecikmeyle karşılaştı: planlanandan yavaş ilerleyen bir ana müteahhit ve yerel yönetimde birkaç ay ertelenen bir altyapı onayı. Tek başına dramatik bir şey değil.…Sözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 745.9.2026Ödeyemeyeceklerini bildiği alıcılar, yine de sattıBirkaç yıl önce, Romanya'da yönettiğim bir projede, çeyreklik satış hedefine çok yaklaşmıştık. Çok ama çok yakın. Satış ekibi çok çalışmıştı, pazarlama kaliteli potansiyel müşteriler getirmişti ve ilk aşamadaki birimlerin neredeyse hepsi kapanmıştı.…Sözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 735.9.2026Piyasanın değil, benim sevdiğim daireÜç işlemde, üç farklı ülkede, tam olarak aynı hata tekrarlandı. Yoav bana ilk kez yaklaşık dört yıl önce geldi. Yurt dışı gayrimenkulde hiç deneyimi olmayan, iyi maaşlı ve mülkler aracılığıyla da “kendisi için çalışmaya” başlamayı çok isteyen yepyeni bir yatırımcı…Pazarlamacılar, vaatler ve tuzaklarHikâye 7229.8.2026Kırk bin euro ve onsuz alınan kararBir toplantıya katılmamak tarafsızlık değildir. Bir oydur, sadece sizin oyunuz değil. Oren bir yazılım şirketinde operasyon müdürü, kırk yedi yaşında, mali işlerini tek ve düzenli bir Excel tablosunda yöneten türden biri. 2019'da üç odalı bir daire aldı…Sözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 7115.8.2026Başka bir şantiyeye giden müteahhitOrtaklık yapısındaki her değişiklik sadece kurumsal bir olay değildir. Bir bankacılık olayıdır. Sabah yedi otuz ikide bir ekran görüntüsü aldım. Romanya'daki bir şirket hesabının bakiyesi, kuruşuna kadar. Altında, İngilizce küçük bir satırda, giden işlemlerin…Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 708.8.2026Sözleşme ile hesap arasındaki farkAnlaşılan fiyat, size ulaşan tutar değildir. İki rakamın arasında üç şey durur ve hiçbiri sunumda geçmez. Son rakamı gösterdiğimde Hadar karşımda oturuyordu ve uzun süre hiçbir şey söylemedi.Vergiler ve paranın eve dönüşüHikâye 6918.7.2026Dostluğa dönüşen ortaklık, ortaklığı yıkan dostlukMark beni bir cuma akşamı aradı; bu bile bana bir şey söylüyordu. Her şey yolundayken insanlar cuma akşamı avukat aramaz. “Bunu her şeyi mahvetmeden onunla nasıl konuşacağımı bilmiyorum,” dedi. Sesi sakindi ama huzurlu değildi…Ortaklar, aile ve mirasHikâye 6811.7.2026Beni çok geç aradığı o seferAlon beni, normalde kimseyi aramadığı bir saatte aradı. “İlan, bir şeye bakmanı istiyorum. Müteahhitle bir sorunum var ve bunu ileriye yansıtamayacağımı düşünüyorum.”Sözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 6711.7.2026Sabit kalması gereken fiyatRoi bana bir e-postanın ekran görüntüsünü gönderdi, tek kelime eklemeden. Sadece tek bir konu satırı: “Hammadde fiyatlarındaki artış nedeniyle fiyat güncellemesi.” Altında geliştiriciden kısa bir mesaj: proje olağanüstü bir maliyet artışıyla karşılaşmış ve fiyat ayarlaması “kaçınılmaz”mış.Sözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 664.7.2026Sandığı kadar değer görmeyen şartnameRoi, pazarlamacısı ona nasıl cevap vereceğini bilmediği bir e-posta gönderdikten sonra beni aradı. “İlan, düşünmeme yardım etmeni istiyorum. Hukuken değil. Ticari olarak.”Sözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 6527.6.2026Fikirlerim fazla iyiydiAvi zevk sahibi biri. Bunu ondan kimse alamaz. Romanya'daki bir projenin ortasında bana geldi; hukuki danışmanlık için değil, bir tartışması olduğu ve dışarıdan birinin ona haklı olduğunu söylemesini istediği için. “İlan, bir ekibim var…Pazarlamacılar, vaatler ve tuzaklarHikâye 6413.6.2026Bükreş'teki kelepir“İlan, piyasa fiyatının üçte biri altında bir daire buldum. Sadece sözleşmeye bir göz atman lazım. Çabuk, başkası kapmadan.” Yossi ile ilk konuşmam böyle başladı.Pazarlamacılar, vaatler ve tuzaklarHikâye 636.6.2026“İsrail'de üç proje yaptım. Romanya'da inşa etmek ne kadar farklı olabilir ki?”Guy, bir kez kazanmış birinin özgüveniyle karşımda oturuyordu. “İlan, İsrail'de üç proje yaptım. İnşa ettim, sattım, iyi kazandım. Şimdi yurt dışına açılmak istiyorum. Limasol'da inşa etmek Raanana'dan ne kadar farklı olabilir ki?”Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 6230.5.2026Arsa sadece başlangıçtıBeni restorandan aradı. Ofisten değil, şantiyeden değil; arsa alımını imzaladıktan sonra ortaklarıyla oturduğu restorandan. “İlan, aldık. Şimdi satmaya başlamamız lazım.”Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 6130.5.2026Piyasa fiyatıDavid'i birkaç yıldır tanırım. Özensiz biri değildir. Tam tersine, araştıran, karşılaştıran, kontrol eden biridir. Bükreş'e yatırım yapmaya karar verdiğinde bunu altı ay düşündükten sonra yaptı…Pazarlamacılar, vaatler ve tuzaklarHikâye 6023.5.2026İnşa etmeyi biliyordu. Satmayı biliyordu. Küçük bir şeyi bilmiyordu ve bu ona bir yıla mal olduRoi, Romanya’ya açılmaya karar vermeden önce on yıl boyunca İsrail’de projeler inşa etmişti. Derinliği kontrol etmeden suya atlayan biri değildi. Deneyim, soğukkanlılık ve bunu defalarca yapıp sorunsuz çıkmış birinin güveni…Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 5916.5.2026Gelmeyen ruhsatErez beni sabah aradı. Danışmanlık istemedi. Soru sormadı. Tek bir cümle söyledi: “İlan, bir buçuk yıl geçti. Hâlâ ruhsat yok. Ve bekleyen on alıcım var.”Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 589.5.2026Yavaş başlayıp hızla duran müteahhitBunu çok iyi hatırlıyorum. Yaron beni akşam altı buçukta aradı; bir soru değil, bir beyan: “İlan, sanırım müteahhidimin başı dertte.” Bu “sanırım”ı tanıyordum. Bu “sanırım” değil. Bu “biliyorum ama henüz yüksek sesle söylemeye hazır değilim.”Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 579.5.2026Toronto’da yaşayan kardeşTelefon pazar sabahı saat sekizde geldi. “İlan, Bükreş’te inanılmaz bir şey buldum. Üç oda, üçüncü kat, gelişmekte olan bir semt. Satıcı yetmişli yaşlarında bir kadın, mülkü anne babasından miras almış. Hızlı kapatmak istiyor. Fiyat…Ortaklar, aile ve mirasHikâye 5611.4.2026Telefon gece saat ikide çaldıBeni Bükreş’ten aradı. Sesi fazla sakindi; bir insanın bağırması gereken her şeyi bağırdıktan ve bağırmanın bile işe yaramadığını anladıktan sonra gelen türden bir sakinlik.Ortaklar, aile ve mirasHikâye 5511.4.2026Vaatler ve getiriler: Rakamlar hikâyenin tamamını anlatmadığındaDaniel beni sabahın erken bir saatinde aradı. Soru yok. Danışmanlık talebi yok. Tek bir çalma ve ardından bir cümle: “Sanırım büyük bir hata yaptım.”Sözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 5428.2.2026Telefon gece yarısı çaldıBeklediğim bir arama değildi. Tanımadığım bir numara. Saat 22:47. Genelde açmam. Ama bir şey açmamı sağladı. “Söylesene,” dedi hattın öbür ucundaki ses, “geliştiricinin aynı daireyi 149 bine satması ve benim 165 bin, üstüne bir de mobilya için 12 bin ödemem mantıklı mı?…Pazarlamacılar, vaatler ve tuzaklarHikâye 537.2.2026Bükreş’teki proje bana Avrupa’da gayrimenkulün İsrail’deki gibi olmadığını öğrettiğindeBir çarşamba öğleden sonrasıydı, WhatsApp öttü. Romanya pazarına girerken danışmanlık verdiğimiz İsrailli gayrimenkul geliştiricisi Amir’den bir mesaj: “Başım dertte. Büyük dertte. Hemen konuşmamız lazım.”Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 527.2.2026Paranız “gerçek olamayacak kadar temiz” olduğunda: Uluslararası gayrimenkulde İsrailli yatırımcıların yeni gerçekliği“Bu paranın yasal olduğundan emin misiniz?” Bu soru, Bükreş’teki bir banka şubesinin müdiresinden geldi; üç müvekkilim, hepsi tamamen meşru işleri olan başarılı İsrailli girişimciler, Romanya’da bir konut projesi satın almak için para transferi yapmaya çalıştıktan sonra…Vergiler ve paranın eve dönüşüHikâye 5117.1.2026Teksas’taki müteahhidiniz size cevap vermeyi bıraktığında: Perde arkasında gerçekte ne oluyor?O anı hatırlıyor musunuz? Sabahın üçü, yatakta uyanık yatıyorsunuz, telefon başucunuzda. Portland’daki müteahhitten aldığınız son e-posta iki hafta önceydi. Projenin bir ay içinde hazır olması gerekiyor ve tadilatın başlayıp başlamadığını bile bilmiyorsunuz…Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 5010.1.2026Onu İsrail’de yetkili mahkeme maddesi konusunda uyardım, dinlemediYaklaşık üç yıl önce karşımda deneyimli bir İsrailli gayrimenkul geliştiricisi olan bir müvekkil oturuyordu; bir ortakla birlikte Bükreş’te bir apartman satın almıştı. Bana anlaşmayı kapattıktan sonra gelmişti; şimdi ortağıyla aralarında düzgün bir ortaklık sözleşmesi yapmak istiyordu.Sözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 4920.12.2025“Nordis Yasası”: Güvenin yıkılmasından riskin yeniden fiyatlanmasına, Romanya gayrimenkulde oyunun kurallarını nasıl değiştiriyorGeçen hafta yürürlüğe giren “Nordis” yasası (Legea 207/2025) boşlukta doğmadı. Romanya’nın Off-Plan piyasasında büyüyen bir güven krizinin doğrudan ürünü; bu kriz son yıllarda takılıp kalan projeler,…Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 4820.12.2025Romanya’daki sessizlik uzaktan bir kâbusa dönüştüğündeDan ofisime, pek çok kez gördüğüm bir ifadeyle girdi: hayal kırıklığı, yorgunluk ve kararlılığın karışımı. Çantasını masaya koydu ve “Romanya’daki daireyi satmam gerekiyor. Hemen.” dedi.Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 4713.12.2025İki dünya arasında: Geliştiricinin ikilemi“Geceleri uyuyamıyorum,” dedi Roni ofiste karşıma otururken. “Bükreş’te inşaatı süren 48 dairem var, teslime beş ay kaldı ve dün karar vermiş olmam gerekiyordu.”Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 4613.12.2025Romanya’da neredeyse 120.000 euroluk bir hata yapıyordum (ve tek bir telefon görüşmesi yatırımımı nasıl kurtardı)Uri beni gece saat 11’de aradı. “İlan, uyuyamıyorum. Karar vermem gerekiyor ve kafam patlıyor.” Uri’yi yıllardır tanırım. Tel Aviv’den başarılı bir yazılım mühendisi, 42 yaşında, evli, iki çocuk babası. 120 bin euro yatırmaya karar vermişti…Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 4529.11.2025Atina’yı fethetmek isteyen geliştirici 42 metrekarelik bir dairede noktayı koyduKariyerimde, müşteri daha Play tuşuna basmadan bütün filmi gördüğüm anlar olur. Birkaç ay önce de tam böyle başladı: İsrail’de onlarca gayrimenkul işlemi yapmış, deneyimli ve akıllı bir İsrailli geliştirici ilk kez Atina’ya indi.Pazarlamacılar, vaatler ve tuzaklarHikâye 4429.11.2025Airbnb gelirleri gün yüzüne çıkıyor: 2025’te neler olacak ve yurt dışındaki gayrimenkul yatırımcılarının şimdi anlaması gerekenlerGayrimenkul piyasasında, ne kadar deneyim biriktirmiş olursanız olun yüzeyin altında bir şeylerin değiştiği anlar vardır ve bunu zamanında fark etmeyen kişi zor yoldan öğrenir. Akıllı yatırımcıların önceden sezdiği anlar.Yönetim, kiracılar ve kiralamaHikâye 4322.11.2025Rüzgâr dönüyor: 2025 Romanya’sı neden 2005 Romanya’sı değil“Ama İlan, Romanya’daki o arazilere ne olduğunu hatırlıyor musun?” Amir, elinde Bükreş’teki bir konut projesinin parlak broşürüyle, endişeli gözlerle bana bakıyordu. “Babam 2004’te orada 70 bin euro kaybetti. Hâlâ…Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 4215.11.2025Sen deli misin, yoksa sadece aptal mı?Avi ilk toplantımızda bana tam olarak bunu söyledi. Ne “merhaba” ne “memnun oldum”. Doğrudan konuya girdi: “Airbnb’de daire kiralamak, paranla Rus ruleti oynamak gibidir.”Yönetim, kiracılar ve kiralamaHikâye 4111.10.2025“Görünmeyen ortaklık”: Bir gayrimenkul geliştiricisi yatırımcılarıyla nasıl güven inşa ederBükreş’te, fırtına mı olsun yoksa sadece gri bir hava mı, karar veremeyen o ince yağmurlu günlerden biriydi. Sicili sağlam İsrailli bir gayrimenkul geliştiricisi olan Daniel, yurt dışındaki ilk binasının balkonunda durmuş, aşağıdaki şantiyeye bakıyordu.Ortaklar, aile ve mirasHikâye 4013.9.2025Alıcıların çoğu neden bir kuruş fazla ödemez, bazıları ise neden on binlerce öder?Arik masama mimari planlarla dolu bir klasör bıraktı. Heyecandan parlayan gözler, ama iyi tanıdığım o endişe kırışığıyla birlikte: büyük bir hamlenin eşiğindeki İsrailli bir müteahhidin kırışığı.Ortaklar, aile ve mirasHikâye 3913.9.2025Yatırım için en iyi yer neresi: Yunanistan mı? Portekiz mi? Bükreş mi?Bu soru neredeyse her danışmanlık görüşmesinde karşıma çıkıyor. Facebook gruplarını dolduruyor, forumlarda dolaşıyor, konferanslarda soruluyor. Ve hep aynı senaryo: İki dakika içinde herkes uluslararası gayrimenkul uzmanı oluyor.Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 386.9.2025“Kardeşim” mi? Yurt dışında değil: Müteahhitlerin denizaşırı yatırım yapmadan önce anlaması gerekenlerİsrail'de bize özgü bir kültür var: el sıkışmayla verilen söz, “Kardeşim, bana güven” ve neredeyse her zaman gerçekten işe yarıyor. Ama bu kültürü Bükreş'e, Atina'ya ya da Sofya'ya taşımaya çalıştığınızda size yüz binlerce euroya mal olabilir.Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 376.9.2025Kârı yiyen şirket: Yossi'nin Romanya hikâyesiBazen iyi bir yatırım ile hayal kırıklığı yaratan bir yatırım arasındaki fark mülkün kendisinde değil, etrafına kurmayı seçtiğiniz yapıdadır. Üç yıl önce Yossi, Tel Aviv'de bir kafede yerel bir yatırım danışmanıyla oturuyordu. Teklif neredeyse rüya gibiydi:Vergiler ve paranın eve dönüşüHikâye 3623.8.2025Bana bir fotoğraf gönderdiler. Fotoğrafta bir zemin vardı. Sonra fatura geldiTel Aviv'de İbn Gabirol Caddesi'ndeki bir yatırımcı toplantısına vardığım anda telefon çaldı. Ekranda Romanya'dan bir numara vardı: Bükreş'in eteklerinde sekiz ay önce eşlik etmeye başladığım konut projesinde benimle çalışan müteahhitlerden biri.Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 3523.8.2025Daire, gayrimenkul okulunda öğretilmeyen bir dil konuştuğundaBu işte yeni değildi. Danny (takma ad), 40'lı yaşlarında İsrailli bir iş insanı, daha önce İsrail'de dairelere yatırım yapmıştı; ama yıllar içinde piyasa sıkışık gelmeye başlayınca ve parasının daha iyi çalışabileceğini hissedince gözünü dışarıya çevirdi.Yönetim, kiracılar ve kiralamaHikâye 349.8.2025Bükreş'ten Daniel'in hikâyesi: Vizyon gerçekliğe boyun eğmediğindeDünyanın her yerindeki gayrimenkul müteahhitleri bu sorunu bilir: Müşteri ne aldığını görmek ister. Peki yurt dışında, henüz var olmayan bir mülk söz konusu olduğunda ne olur? Daniel bu sınırı kabul etmeyi reddetti.Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 339.8.2025Sektör hikâyenin kendisi olmadığında: Bükreş'te gayrimenkul alırken size anlatılmayan haritaSize Bükreş'te bir yatırım hakkında kısa bir hikâye anlatmak istiyorum. Getirilerle ya da kelepir fiyata harika bir daireyle ilgili değil. Bir haritayla ilgili. Ve bu haritanın neden sizin için ölümcül bir pazarlama tuzağı olabileceğiyle.Pazarlamacılar, vaatler ve tuzaklarHikâye 3219.7.2025Bükreş atağa kalkıyor: Küresel gayrimenkulde bir sonraki patlama burada başlıyor ve Trump işareti verdi!Küresel gayrimenkul piyasası kaynıyor, ama bu hafta gerçek bir deprem gayrimenkul başkentlerini sarstı: Bükreş'te Trump Tower. Bu sıradan bir haber değil; Bükreş'in büyük düşünen müteahhitler için bir odak noktasına dönüştüğünün resmî ilanı.Yönetim, kiracılar ve kiralamaHikâye 3119.7.2025Sözleşmede olmayan yoktur: Hayatın içinden bir hikâye ve uluslararası gayrimenkul yatırımcıları için bir uyanış çağrısıYurt dışında gayrimenkul yatırımı hakkında bildiğinizi sandığınız her şeyi unutun. Bir kahve sohbetinde verilen sözlere güvenip avukatsız imza atan Uri'nin hikâyesi, basit ama iliklere işleyen bir gerçeği gösteriyor.Sözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 3012.7.2025Bükreş'teki imkânsız flip'in sırrı: Banka “hayır” dediğinde aslında “evet” dedi (hem de kocaman)Uluslararası gayrimenkul müteahhitleri, kemerlerinizi bağlayın. Bankaların kapıyı kapattığı ve yatırımcıların kaşlarını kaldırdığı bir anda, Bükreş'teki imkânsız bir flip projesi kademeli bir opsiyon yapısıyla başarı hikâyesine dönüştü.Vergiler ve paranın eve dönüşüHikâye 295.7.2025Olabilir mi? Kârın anahtarı tam da kültürel farkta mı?“Gerçekten bıktım!” Moshe'nin sesi büroda yankılandı. Bükreş'teki projesi yerinden kıpırdamıyordu; aynı daireler İsrail'de ise kapış kapış satılıyordu. Aynı mülk, iki piyasa tarafından neden bu kadar farklı algılanıyor?Sözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 285.7.2025Romanya dersi: Bir yatırımcıyı binlerce euroya mal olabilecek hatalardan nasıl kurtardım?Anlatılması gereken hikâyeler vardır. Bu, Bükreş'te bir gayrimenkul imparatorluğu kurma hayalleri neredeyse paramparça olan İsrailli bir müteahhidin hikâyesi; ve titiz bir incelemenin, müteahhit gözüyle bakmanın onu ekonomik bir çöküşten nasıl kurtardığı.Yönetim, kiracılar ve kiralamaHikâye 2728.6.2025Uçak havalandı, ama proje yere çakıldıHer projenin çürük bir iskambil kulesi olduğu uluslararası gayrimenkul sektöründe her şey baş döndürücü bir hızla ters gidebilir. İptal edilen bir uçuş, Macaristan'daki bir projeyi nasıl durdurdu ve bundan ne öğrenebiliriz?Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 2621.6.2025Ateş hattının ötesinde: Çatışma bölgesindeki bir gayrimenkul projesinden ders. İsrailli bir müteahhit fırtınanın ortasında ne keşfetti ve bu sizin bir sonraki işleminiz için ne anlama geliyor?İsrail'de ve dünyada tırmanan gerginlikle geçen son günler, bizi yine öngörülemeyenin öngörülebilecek tek şey olduğu bir gerçekliğe fırlatıyor. Ukrayna'da proje yapan bir müteahhidin hikâyesi, bilinmeyene nasıl hazırlanılacağını gösteriyor.Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 2514.6.2025Ne almalı: Ön satıştan 2+1 bir daire mi, üniversitenin yanında iki stüdyo daire mi?Bazen bir müşterinin karşısında oturur, öne sürdüğü argümanları dinlerken söyleyecek söz bulamam. Kimi okumuş, araştırmış, derinlemesine çalışmıştır ve argümanları sağlamdır; kimi ise hiçbir şeyden anlamaz ve cehalet derecesinde temelsiz argümanlar öne sürer.Yönetim, kiracılar ve kiralamaHikâye 247.6.2025Yetki şartı hikâyenin kahramanı olunca: Yurt dışında gayrimenkule yatırım yapan herkesin bilmesi gereken bir hikâyeMahkemelere pek çıkmam. Ama Romanya'da birlikte çalıştığımız bir müteahhit, daire satın alan bir müşterisinden İsrail'de dava dilekçesi alınca hayır diyemedim. Sözleşmedeki tek bir şart her şeyi değiştirdi.Sözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 2331.5.2025Yüzlerce aday, sıfır satış: Romanya gayrimenkul fuarından şaşırtıcı dersBükreş'teki Parlamento Sarayı'nda yılda iki kez gayrimenkul fuarı düzenleniyor. Shai yeni projesini tanıtmak için bir stant kiraladı, 10.000 eurodan fazla harcadı ve iki yüzden fazla aday topladı. Ama tek bir kayıt bile gelmedi.Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 2224.5.2025Karar vermemenin bedeli: Yurt dışındaki İsrailli bir müteahhidin hikâyesiMoti deneyimli bir müteahhit. 2000'lerde Romanya'daki büyük satın alma dalgası sırasında kardeşiyle birlikte birkaç arsa aldı. Yıllarca gelen teklifleri düşük buldu ve arsalar elinde kaldı. Ta ki “bekleme vergisi”nin gerçek bedelini görene kadar.Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 213.5.2025Uluslararası gayrimenkulde yatırımcı parasının güvencesi: Alıcılarınızın parasını kim garanti ediyor?“Sözleşme hikâyenin sadece %10'u. İsrail hukuk kültürü ile yerel hukuk kültürü arasındaki farkı derinden anlamak ise projenin başarısını garanti eden diğer %90.” – Prof. David Levy, uluslararası hukuk uzmanı, Harvard ÜniversitesiSözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 203.5.2025Çöküşten gayrimenkul imparatorluğuna: İlana'yı kurtaran arbitraj hikâyesi“Tel Aviv'deki bu gece İsrail'deki son gecemdi, en azından şimdilik. Bu sabaha bir uçak biletim, çantamda 1.000 euro nakdim ve her akşam izleyeceğime söz verdiğim 17 yaşındaki kızımın videosu vardı: ‘Anne, seninle gurur duyuyorum. Bize kazanmış olarak dön…Yönetim, kiracılar ve kiralamaHikâye 1926.4.2025Öğrenen yatırımcı ile sosyal medya yatırımcısı: yurt dışı gayrimenkul yatırımında iki paralel dünyaYaklaşık 20 yıldır yurt dışında yatırım yapmak isteyen yatırımcılara eşlik ediyorum. Burada farklı yatırımcı tipleri arasındaki ayrımları defalarca yazdım; bugün de öğrenen yatırımcılar ile sosyal medya yatırımcıları arasındaki ayrıma odaklanmak istiyorum.Pazarlamacılar, vaatler ve tuzaklarHikâye 1819.4.2025Uluslararası gayrimenkule yatırım gerçekten para kaybı mı?Bu hafta, Aura gayrimenkul şirketinin CEO'su ve kurucusu Yaakov Atrakçi'nin bir gayrimenkul konferansında, yurt dışında gayrimenkul alanların “paralarını kaybedeceğini” söylediğine dair bir haber okudum. Bu sözler önemli bir tartışmayı başlatıyor ve birçok yatırımcı için hassas bir noktaya dokunuyor…Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 1719.4.2025“Pasif gelir” efsanesi ve çöküşüHer yatırımcı danışmanı ve/veya gayrimenkul pazarlamacısı size gayrimenkule yatırım yaparsanız pasif gelirin garanti olduğunu söyler. Sadece Dimona'da ya da Lizbon'da daireyi almanız yeter, para kendiliğinden banka hesabınıza akar. Gerçekten mi?… Talia'nın hikâyesini okuyun…Yönetim, kiracılar ve kiralamaHikâye 1629.3.2025Boş vaatler: Noam'ın Romanya'daki hayalindeki daireye uzanan çilesiBu kez sondan başlayalım. Zorlu bir pazarlığın ve alıcının satıcının bütün taleplerine razı olmasının ardından, iki ay geçmesine rağmen satıcılar satış için gereken tüm belgeleri ve onayları getiremedi; alıcı, yani müşterimiz…Pazarlamacılar, vaatler ve tuzaklarHikâye 151.3.2025Gayrimenkule yatırım yaptınız ve yönetim şirketi kârınızı mı yuttu? Bir çözümü varEpey uçarım ve zamanla en iyi, bazen de en akıl almaz hikâyeleri uçuşlarda duyduğumu öğrendim. Uçakta yanınızda oturan yolcu ya da yüzünüzü sosyal medyadan tanıyan biri size sorunlarını anlatır ve öğrendiğinde…Yönetim, kiracılar ve kiralamaHikâye 1415.2.2025Gayrimenkul romantizmi: ucuz yatırım doğru adım mı?Ofiste oturmuş pencereden yağmuru seyrederken, bir müşteriyle yaptığım son Atina seyahatini kafamda toparlıyorum. Son iki aydır satın almak için pazarlık yürüttüğü bir binanın sahibiyle görüşmek için gitmekte ısrar etmişti…Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 138.2.2025Yurt dışındaki mirasınız: yazdığınız vasiyetname yeterli mi?Miraslar ve vasiyetnameler her zaman ilginç hikâyeler getirir, biz avukatlara da uğraşacak ilginç dosyalar (ve evet, yanında hiç de az olmayan ücretler). Birkaç yıldır yurt dışında yatırımcılara eşlik eden biri olarak bu süre içinde pek çok hikâyeyle karşılaştım…Ortaklar, aile ve mirasHikâye 121.2.2025“Babam gizemli bir gayrimenkulcüydü”Karşımda elli yaşlarının sonlarında, endişeli bakışlı bir adam oturuyordu. Babasını tanırdım: Romanya kökenli, sevimli bir emekliydi. Romanya'da birkaç daire alım satımında ona eşlik etmiştim, ama aramızda hiçbir zaman bir arkadaşlık oluşmamıştı…Ortaklar, aile ve mirasHikâye 1111.1.2025Dostluk pahalıya patladığında: bir emlakçı hikâyesi, bir de sürprizBükreş'e bekârlığa veda partisine gidip oradan aldığı bir daireyle dönen genç Oren'i hatırlıyor musunuz? Oren'in bizim profesyonel görüşümüze rağmen aldığı daireyi burada anlattığımı hatırlıyor musunuz? O zaman hikâyeyi anlatalım, belki bir iki ders de çıkarırız.Ortaklar, aile ve mirasHikâye 104.1.2025Yurt dışında gayrimenkule yatırım mı yapmak istiyorsunuz? Önce bunu okuyun!Genç ve enerjik bir delikanlı olan Oren, ofisimizin internet sitesini ziyaret ettikten sonra ilk görüşme için bana geldi. Bükreş'e bir bekârlığa veda partisine gitmiş; otelin altında bir emlak ofisi varmış…Yönetim, kiracılar ve kiralamaHikâye 921.12.2024Akıllı gayrimenkul pazarlaması: mülkünüzü uluslararası bir markaya dönüştürünHer gayrimenkul geliştiricisinin önündeki sorulardan biri projenin pazarlanması, hedef kitlenin ve pazarlama mesajının seçimidir. Peki Bükreş'te, Atina'da ya da Porto'da bir apartman inşa ediyor ve daireleri satmak istiyorsam ne yaparım…Ortaklar, aile ve mirasHikâye 821.12.2024Bükreş, Beerşeva değildirEski bir asker olan Moşe erken emekli oldu ve kendine bir uğraş aradı. Emeklilik parasıyla Beerşeva'da bir daire aldı, tadilat yaptı, öğrencilere kiraya verdi. Birkaç ay sonra aynı binada bir daire daha alma fırsatı çıktı ve onu da aldı…Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 716.11.2024Küresel miras: gayrimenkul yatırımcısı için gerçeklik testi. Fırtınadan nasıl sağ çıkılır?Geçen yaz İsrail'de olup bitenlere kısa bir ara verip ailemle bir Yunan adasına kısa bir dinlenme tatiline gitmeyi başardım. Tatilin ikinci günü öğleden sonra, otelde havuz kenarında elimde bir içkiyle oturuyordum…Ortaklar, aile ve mirasHikâye 66.7.2024Kendi başına ve hayal kırıklığı içindeYurt dışındayken turistik mekânlar yerine yerel halkın gittiği yerleri ararım. Mahalledeki yerel lokanta, şehir merkezinde pizza, makarna ya da hamburger gibi sıradan yemekler sunan uluslararası bir restorana her zaman tercihimdir…Vergiler ve paranın eve dönüşüHikâye 511.5.2024Şirketime ne oldu?“Şirketimizin adına kayıtlı bir arsa nasıl olmaz?” diye şaşkınlıkla sordu. “Elimde güncel bir tapu kaydı var. Verdiğin bilgilere göre sahibi olarak başka bir şirket görünüyor” diye cevap verdim.Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 4İşi kurtaran parselasyonCuma öğleden sonra gün batımı saatlerini severim; dünya durmuş gibi gelir ve herkes hafta sonu için ailesiyle bir araya gelir. Kahvemi ve hafta sonu gazetemi keyifle okurken tanımadığım bir numaradan WhatsApp mesajı düşüyor…Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 3Ateş altında uluslararası gayrimenkul geliştirmeAnne, duyuyor musun? Sonunda oğlun doktor oldu. Evet, savaşta ön cephedeki bir acil serviste gerçek bir doktor: beyaz önlük giyiyor ve gece yarısı bile acil uluslararası gayrimenkul vakalarına bakıyor.Geliştirme, inşaat ve finansmanHikâye 2Oyunun adı: tecrübe“Baba, sen bir filmin içinde yaşıyorsun” diyor kızım. Birlikte Suits izliyoruz ve ben ona bir sonraki sahnede ne olacağını önceden söylüyorum.Sözleşmeler, tapu ve teminatlarHikâye 1Onun adına tescil edilmeyen arsa“Daireyi neden satamadığımı anlamıyorum!” Telefonda resmen bana havlıyordu. “Daireyi aldığında sana anlatmıştım: daireye bağlı arsa senin adına tescil edilemez, çünkü yerel vatandaş değilsin…Geliştirme, inşaat ve finansman
Hikâyeler genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal tavsiye değildir. Orijinal köşedeki getiri yüzdeleri çıkarıldı.