Piyasanın değil, benim sevdiğim daire

Üç işlemde, üç farklı ülkede, tam olarak aynı hata tekrarlandı.

Yoav bana ilk kez yaklaşık dört yıl önce geldi. Yurt dışı gayrimenkulde hiç deneyimi olmayan, iyi maaşlı ve mülkler aracılığıyla da “kendisi için çalışmaya” başlamayı çok isteyen yepyeni bir yatırımcı. Bana Bükreş'te bir daireyi çoktan seçtikten sonra geldi. Bir piyasa araştırmasından sonra değil. Bölgesel getirileri inceledikten sonra değil. Onu seçti, çünkü oraya uçmuş, bir pazarlamacının ilanında görmüş ve “âşık olmuştu”.

Kullandığı kelime buydu. Âşık oldum.

İşlemde ona eşlik ettim, hukuken her şey düzgündü ve daire teslim edildiğinde bir arkadaşının tavsiye ettiği İsrailli bir iç mimara başvurdu. Dairenin “Tel Aviv'deki evi gibi” görünmesini istedi: İskandinav tarzı açık mutfak, açık renk parke, tasarım aydınlatma. Güzel. Pahalı. Ve Bükreş'te bir kiralık dairede yerel piyasanın aradığı şey kesinlikle bu değil; orada kiracılar, öğrenciler, iş insanları, çiftler ve genç aileler, çoğunlukla sade eşyalı, işlevsel, pahalı bir tasarım hikâyesi olmayan bir daire arıyor.

İki yıl sonra Yoav bana geri geldi. Bu sefer Yunanistan'daki bir daireyle.

Yine aynı örüntü: ziyaret, âşık olma, nispeten hızlı bir satın alma ve sonra tasarım. Bu sefer Peloponez'de, Pinterest'te gördüğü bohem şık tarzda tasarlanmış küçük bir villa. Muhteşem. Ve yerel kiralama hedef kitlesi açısından, gerçekte yatırım yaptığı yıllık kiralama piyasasına değil, yazın iki haftalığına gelen turiste yönelik.

Üçüncü sefer, Kıbrıs'ta, ona sormayı artık biliyordum: “Yoav, bunu kime kiralıyorsun?” Dürüstçe cevap verdi: “Bakalım ne çıkacak.”

Sonunda çıkan şu oldu: üç dairenin üçü de kiralandı. Bunu söylemek önemli; boş kalmadılar, anaparasını kaybetmedi. Ama üçünden ikisinde fiili getiri, onlara âşık olduğunda kafasında planladığından belirgin şekilde düşüktü. Ona sunulan rakamlar yalan olduğu için değil, rakamlar her zaman dairenin ilgili kiracıya uygun olacağını varsaydığı için. Ve potansiyel kiracının değil, alıcının zevkine göre tasarlanmış bir daire çoğu zaman daha düşük fiyata, daha kısa süreyle ya da daha dar bir kitleye kiralanır.

Bunu çok düşünüyorum, çünkü bu cehaletten kaynaklanan bir hata değil. Yoav akıllı biri; okudu, sordu, belgeleri kontrol etti. Hatası bambaşka bir yerdeydi: satın alma kararını kalbiyle verdi ve sonraki tüm kararları da onunla vermeye devam etti. Dairenin tasarımı, yatırımdan sonra gelen teknik bir işlem değildir. Yatırımın kendisinin bir parçasıdır.

Bunu özellikle İsrailli yatırımcılarda pek çok kez gördüm: mülk ziyareti duygusal bir deneyime, neredeyse kendileri için oturacakları bir ev seçmeye dönüşüyor. Ve sorun tam da bu. İçinde yaşamak için aldığınız bir daireyi kendi zevkinize göre tasarlarsınız. Kiraya vermek için aldığınız bir daireyi onu kiralayacak kişinin zevkine göre tasarlarsınız. Bunlar bambaşka iki karar türü ve çoğu zaman kimse yatırımcıyı durdurup bunu ona zamanında söylemez.