Квартира, которую полюбил я, а не рынок

В трёх сделках, в трёх разных странах повторилась одна и та же ошибка.

Йоав впервые обратился ко мне около четырёх лет назад. Совсем новый инвестор, без опыта в зарубежной недвижимости, с хорошей зарплатой и сильным желанием начать «работать на себя» в том числе через недвижимость. Он пришёл ко мне, когда уже выбрал квартиру в Бухаресте. Не после исследования рынка. Не после проверки доходности по районам. Он выбрал её, потому что слетал туда, увидел её в рекламе агентства и «влюбился».

Именно это слово он и употребил. Влюбился.

Я сопровождал его в сделке, с юридической точки зрения всё было в порядке, а когда квартиру передали, он обратился к израильскому дизайнеру интерьеров, которую посоветовал друг. Он хотел, чтобы квартира выглядела «как его дом в Тель-Авиве»: открытая кухня в скандинавском стиле, светлый паркет, дизайнерское освещение. Красиво. Дорого. И совершенно не то, что ищет местный рынок в арендной квартире в Бухаресте, где арендаторы — студенты, бизнесмены, пары и молодые семьи — чаще всего ищут прежде всего просто обставленную, функциональную квартиру без дорогой дизайнерской истории.

Через два года Йоав вернулся ко мне. На этот раз с квартирой в Греции.

Опять та же схема: поездка, влюблённость, сравнительно быстрая покупка, а затем — дизайн. На этот раз небольшая вилла на Пелопоннесе, оформленная в стиле бохо-шик, подсмотренном в Pinterest. Красавица. И рассчитанная, с точки зрения местной арендной аудитории, на туриста, который приезжает на две недели летом, а не на рынок годовой аренды, в который он на самом деле инвестировал.

В третий раз, на Кипре, я уже знал, что спросить: «Йоав, кому ты это сдаёшь?» Он честно ответил: «Посмотрим, что получится».

Получилось в итоге так, что все три квартиры сдались. Это важно сказать: они не стояли пустыми, основной капитал он не потерял. Но в двух из трёх фактическая доходность оказалась значительно ниже той, что он рисовал себе, когда влюблялся в них. Не потому, что показанные ему цифры были ложными, а потому, что цифры всегда предполагают, что квартира подойдёт соответствующему арендатору. А квартира, оформленная по вкусу покупателя, а не потенциального арендатора, обычно сдаётся дешевле, на более короткий срок или более узкой аудитории.

Я много об этом думаю, потому что это не ошибка невежества. Йоав умный человек: читал, спрашивал, проверял документы. Его ошибка была совсем в другом. Он принял решение о покупке сердцем, а потом продолжал принимать сердцем и все последующие решения. Оформление квартиры — это не техническое действие после инвестиции. Это часть самой инвестиции.

Я много раз видел это особенно у израильских инвесторов: визит на объект превращается в эмоциональное переживание, почти как выбор квартиры для себя. И в этом как раз проблема. Квартиру, которую покупаешь, чтобы в ней жить, оформляешь по своему вкусу. Квартиру, которую покупаешь, чтобы сдавать, оформляешь по вкусу того, кто будет её снимать. Это два совершенно разных типа решений, и чаще всего никто не останавливает инвестора и не говорит ему этого вовремя.