الشقة التي أحببتها، لا الشقة التي يحبها السوق

في ثلاث صفقات، في ثلاث دول مختلفة، تكرر الخطأ نفسه بالضبط.

توجّه إليّ يوآف لأول مرة قبل نحو أربع سنوات. مستثمر جديد تمامًا، بلا خبرة في العقارات في الخارج، براتب جيد ورغبة قوية في أن يبدأ «العمل لحسابه» عبر العقارات أيضًا. جاءني بعد أن كان قد اختار شقة في بوخارست. لا بعد دراسة للسوق. ولا بعد أن فحص العوائد في المناطق المختلفة. اختارها لأنه سافر إلى هناك، ورآها في إعلان لمسوّق، و«وقع في حبها».

هذه هي الكلمة التي استخدمها. وقعت في حبها.

رافقته في الصفقة، وكان كل شيء سليمًا من الناحية القانونية، وحين سُلّمت الشقة توجّه إلى مصممة داخلية إسرائيلية أوصى بها صديق. أراد أن تبدو «مثل بيته في تل أبيب»: مطبخ مفتوح بطراز إسكندنافي، وباركيه فاتح، وإضاءة مصمَّمة. جميل. مكلف. ولا يشبه إطلاقًا ما يبحث عنه السوق المحلي في شقة للإيجار في بوخارست، حيث يبحث المستأجرون، من طلاب ورجال أعمال وأزواج وعائلات شابة على حد سواء، في الغالب عن شقة مفروشة ببساطة، عملية، دون قصة تصميمية مكلفة.

بعد عامين عاد يوآف إليّ. هذه المرة بشقة في اليونان.

النمط نفسه مرة أخرى: زيارة، فوقوع في الحب، فشراء سريع نسبيًا، ثم التصميم. هذه المرة فيلا صغيرة في البيلوبونيز، صُممت بطراز بوهو شيك رآه على بنترست. فاتنة. ومناسبة، من حيث الجمهور المحلي المستهدف للإيجار، لسائح يأتي لأسبوعين في الصيف، لا لسوق الإيجار السنوي الذي استثمر فيه فعلًا.

في المرة الثالثة، في قبرص، كنت قد تعلمت أن أسأله: «يوآف، لمن ستؤجر هذا؟» أجاب بصدق: «لنرَ ما سيخرج.»

ما خرج في النهاية هو أن الشقق الثلاث أُجّرت كلها. وهذا الجزء مهم أن يقال: لم تبقَ فارغة، ولم يخسر رأس المال. لكن في اثنتين من الثلاث كان العائد الفعلي أقل بكثير مما خطط له في رأسه حين وقع في حبهما. لا لأن الأرقام التي عُرضت عليه كانت كاذبة، بل لأن الأرقام تفترض دائمًا أن الشقة ستناسب المستأجر المعني. والشقة المصممة لذوق المشتري، لا لذوق المستأجر المحتمل، تُؤجَّر في الغالب بسعر أقل، أو لفترة أقصر، أو لجمهور أضيق.

أفكر في هذا كثيرًا، لأنه ليس خطأ جهل. يوآف رجل ذكي، قرأ، وسأل، وفحص المستندات. خطؤه كان في مكان آخر تمامًا: اتخذ قرار الشراء بقلبه، ثم واصل اتخاذ كل القرارات التي تلته بالقلب نفسه. تصميم الشقة ليس إجراءً تقنيًا يأتي بعد الاستثمار. إنه جزء من الاستثمار نفسه.

رأيت ذلك مرات كثيرة لدى المستثمرين الإسرائيليين تحديدًا: زيارة العقار تتحول إلى تجربة عاطفية، تكاد تشبه اختيار شقة سكن لأنفسهم. وهذه بالضبط هي المشكلة. الشقة التي تشترونها لتسكنوها تصممونها لذوقكم. والشقة التي تشترونها لتؤجروها تصممونها لذوق من سيستأجرها. نوعان مختلفان تمامًا من القرارات، وفي الغالب لا أحد يوقف المستثمر ويقول له ذلك في الوقت المناسب.