Die Wohnung, die ich liebte, nicht die, die der Markt liebt

Bei drei Geschäften in drei verschiedenen Ländern wiederholte sich genau derselbe Fehler.

Yoav kam vor etwa vier Jahren zum ersten Mal zu mir. Ein völlig neuer Investor, ohne Erfahrung mit Immobilien im Ausland, mit einem guten Gehalt und dem starken Wunsch, auch über Immobilien „für sich selbst zu arbeiten“. Er kam zu mir, nachdem er bereits eine Wohnung in Bukarest ausgewählt hatte. Nicht nach einer Marktanalyse. Nicht nachdem er regionale Renditen geprüft hatte. Er wählte sie, weil er hingeflogen war, sie in der Anzeige eines Vermarkters gesehen und sich „verliebt“ hatte.

Das war das Wort, das er benutzte. Ich habe mich verliebt.

Ich begleitete ihn bei dem Geschäft, rechtlich war alles in Ordnung, und als die Wohnung übergeben wurde, wandte er sich an eine israelische Innenarchitektin, die ihm ein Freund empfohlen hatte. Er wollte, dass sie aussieht „wie sein Zuhause in Tel Aviv“: offene Küche im skandinavischen Stil, helles Parkett, Designerbeleuchtung. Schön. Teuer. Und überhaupt nicht das, was der lokale Markt in einer Mietwohnung in Bukarest sucht, wo Mieter, Studenten, Geschäftsleute, Paare und junge Familien gleichermaßen, meist vor allem eine schlicht möblierte, funktionale Wohnung ohne teure Designgeschichte suchen.

Zwei Jahre später kam Yoav wieder zu mir. Diesmal mit einer Wohnung in Griechenland.

Wieder dasselbe Muster: Besichtigung, Verliebtheit, relativ schneller Kauf und dann: Einrichtung. Diesmal eine kleine Villa auf dem Peloponnes, eingerichtet im Boho-Chic-Stil, den er auf Pinterest gesehen hatte. Wunderschön. Und gemessen an der lokalen Mieterzielgruppe gedacht für den Touristen, der im Sommer für zwei Wochen kommt, nicht für den Markt der Jahresvermietung, in den er tatsächlich investiert hatte.

Beim dritten Mal, auf Zypern, wusste ich schon, ihn zu fragen: „Yoav, an wen vermietest du das?“ Er antwortete ehrlich: „Mal sehen, was dabei herauskommt.“

Was am Ende herauskam: Alle drei Wohnungen wurden vermietet. Das ist der wichtige Teil: Sie standen nicht leer, er verlor sein Kapital nicht. Aber bei zwei von dreien war die tatsächliche Rendite deutlich niedriger als die, die er sich im Kopf ausgemalt hatte, als er sich in sie verliebte. Nicht weil die Zahlen, die man ihm gezeigt hatte, falsch waren, sondern weil Zahlen immer davon ausgehen, dass die Wohnung zum relevanten Mieter passt. Und eine Wohnung, die nach dem Geschmack des Käufers eingerichtet ist und nicht nach dem des potenziellen Mieters, wird meist zu einem niedrigeren Preis, für kürzere Zeit oder an ein engeres Publikum vermietet.

Ich denke oft darüber nach, denn das ist kein Fehler aus Unwissen. Yoav ist ein kluger Mensch, er las, fragte, prüfte Unterlagen. Sein Fehler lag an einer ganz anderen Stelle: Er traf die Kaufentscheidung mit dem Herzen und traf dann auch alle folgenden Entscheidungen damit. Die Einrichtung der Wohnung ist kein technischer Schritt, der nach der Investition kommt. Sie ist Teil der Investition selbst.

Ich habe das gerade bei israelischen Investoren oft gesehen: Die Besichtigung der Immobilie wird zu einem emotionalen Erlebnis, fast wie die Wahl einer Wohnung für sich selbst. Und genau das ist das Problem. Eine Wohnung, die Sie kaufen, um darin zu wohnen, richten Sie nach Ihrem Geschmack ein. Eine Wohnung, die Sie kaufen, um sie zu vermieten, richten Sie nach dem Geschmack dessen ein, der sie mieten wird. Zwei völlig verschiedene Arten von Entscheidungen, und meist hält niemand den Investor rechtzeitig an, um ihm das zu sagen.