L'appartement que j'aimais, pas celui que le marché aime

Trois opérations, trois pays différents, et exactement la même erreur qui se répète.

Yoav m'a contacté pour la première fois il y a environ quatre ans. Un investisseur tout neuf, sans expérience de l'immobilier à l'étranger, avec un bon salaire et une forte envie de commencer à « travailler pour lui-même », y compris à travers des biens. Il est venu me voir après avoir déjà choisi un appartement à Bucarest. Pas après une étude de marché. Pas après avoir comparé les rendements par quartier. Il l'avait choisi parce qu'il y était allé, l'avait vu dans l'annonce d'un commercialisateur, et en était « tombé amoureux ».

C'est le mot qu'il a employé. Je suis tombé amoureux.

Je l'ai accompagné dans l'opération, tout était en ordre sur le plan juridique, et quand l'appartement a été livré, il s'est adressé à une architecte d'intérieur israélienne recommandée par un ami. Il voulait qu'il ressemble « à sa maison à Tel-Aviv » : cuisine ouverte de style scandinave, parquet clair, éclairage design. Beau. Cher. Et pas du tout ce que le marché local recherche dans un appartement à louer à Bucarest, où les locataires, étudiants, gens d'affaires, couples et jeunes familles confondus, cherchent surtout, la plupart du temps, un appartement meublé simplement, fonctionnel, sans parti pris décoratif coûteux.

Deux ans plus tard, Yoav est revenu me voir. Cette fois avec un bien en Grèce.

Encore le même schéma : une visite, un coup de foudre, un achat relativement rapide, et puis, la décoration. Cette fois, une petite villa dans le Péloponnèse, décorée dans un style bohème chic qu'il avait vu sur Pinterest. Magnifique. Et destinée, au regard du public local de la location, au touriste qui vient deux semaines l'été, et non au marché de la location à l'année dans lequel il avait réellement investi.

La troisième fois, à Chypre, j'avais appris à lui demander : « Yoav, à qui tu loues ça ? » Il a répondu franchement : « On verra bien. »

Au bout du compte, les trois appartements ont été loués. C'est important de le dire : ils ne sont pas restés vides, il n'a pas perdu son capital. Mais pour deux des trois, le rendement réel a été nettement inférieur à ce qu'il avait en tête quand il en était tombé amoureux. Non pas parce que les chiffres qu'on lui avait présentés étaient faux, mais parce que les chiffres supposent toujours que l'appartement conviendra au locataire visé. Et un appartement décoré au goût de l'acheteur, et non à celui du locataire potentiel, se loue en général moins cher, pour moins longtemps, ou à un public plus restreint.

J'y pense souvent, parce que ce n'est pas une erreur d'ignorance. Yoav est intelligent, il a lu, posé des questions, vérifié les documents. Son erreur était ailleurs : il a pris la décision d'achat avec le cœur, puis a continué à prendre avec lui toutes les décisions suivantes. La décoration de l'appartement n'est pas une opération technique qui vient après l'investissement. Elle fait partie de l'investissement lui-même.

Je l'ai souvent vu chez les investisseurs israéliens en particulier : la visite du bien devient une expérience émotionnelle, presque comme le choix d'un logement pour soi. Et c'est précisément le problème. Un appartement que vous achetez pour y vivre, vous le décorez à votre goût. Un appartement que vous achetez pour le louer, vous le décorez au goût de celui qui le louera. Ce sont deux types de décisions totalement différents, et la plupart du temps personne n'arrête l'investisseur pour le lui dire à temps.