La bonne affaire de Bucarest

« Ilan, j'ai trouvé un appartement un tiers moins cher que le prix du marché. J'ai juste besoin que tu relises le contrat. Vite, avant que quelqu'un d'autre me le prenne. »

C'est ainsi qu'a commencé ma première conversation avec Yossi.

Yossi est un investisseur immobilier chevronné, à l'échelle israélienne. Il a commencé à Beer-Sheva, dans un seul quartier, qu'il connaissait rue par rue. Des visites sur le terrain chaque semaine, des discussions avec les agents, l'oreille collée au sol. Il cherchait une seule chose : des appartements sous le prix du marché. Des affaires.

Et la méthode a marché pour lui. En deux ans, il a acheté plusieurs appartements à des prix qui faisaient lever un sourcil à quiconque voyait les chiffres. Ensuite il est passé à d'autres villes, a conclu d'autres opérations, et a pris de l'assurance. À ses yeux, il avait percé le code : trouver ce que les autres ne voient pas, acheter bon marché, empocher l'écart.

Maintenant, il voulait faire la même chose, mais en grand. À l'étranger.

Il est arrivé à Bucarest, et en une semaine il a trouvé ce qu'il cherchait. Un trois-pièces en centre-ville, un immeuble ancien aux hauts plafonds, à distance de marche de tout ce qui compte. Et le prix : inférieur de plusieurs dizaines de pour cent à celui d'appartements similaires dans le secteur. Il a refait le calcul dix fois. Sur le papier, le rendement était un rêve.

« C'est exactement comme à Beer-Sheva, m'a-t-il dit. Tout le monde cherche dans les programmes neufs et clinquants, et personne ne regarde les vieux immeubles du centre. C'est le marché inefficace que je sais exploiter. »

Je lui ai demandé deux jours avant qu'il signe quoi que ce soit.

La vérification n'a pas pris longtemps. Notre équipe à Bucarest a examiné l'immeuble, et ce qui en est ressorti expliquait le prix en une phrase.

L'immeuble est classé en catégorie de risque sismique. À Bucarest, certains immeubles anciens ont reçu un classement officiel les désignant comme susceptibles de s'effondrer lors d'un fort tremblement de terre, et sur certains d'entre eux une pastille rouge bien visible s'affiche sur la façade. Yossi, d'ailleurs, avait vu la pastille lors de la visite. Il ne savait simplement pas ce qu'elle signifiait.

Les gens d'ici savent exactement ce qu'elle signifie. C'est pour cela qu'ils n'y achètent pas. C'est pour cela qu'il est difficile, voire presque impossible, d'obtenir un prêt immobilier pour un tel appartement. C'est pour cela que les bons locataires évitent l'immeuble, et le jour où Yossi voudra vendre, les seuls acheteurs intéressés seront d'autres étrangers qui ne savent pas lire le signe sur le mur.

Nous nous sommes retrouvés sur Zoom et je lui ai présenté les conclusions. Il est resté silencieux quelques secondes, puis il a dit une phrase dont je me souviens encore aujourd'hui :

« Attends. Donc le prix était juste. »

C'est à ce moment-là que le déclic s'est fait. Pas « j'ai raté un détail ». Quelque chose de plus profond : le prix n'avait jamais été bas. Il était exact. Le marché local avait évalué cet appartement exactement pour ce qu'il était : un bien avec un problème que toute la ville connaît. La remise que Yossi croyait obtenir n'était pas un cadeau. C'était le prix payé d'avance pour un risque qu'il ne voyait pas.

Je repense souvent à cette conversation, parce que Yossi ne s'est pas trompé par manque d'expérience. Au contraire, il s'est trompé à cause de son expérience. À Beer-Sheva, la méthode marchait, parce que là-bas, c'était lui le local. Il connaissait le quartier mieux que les vendeurs. À Bucarest, il était exactement de l'autre côté de la même équation : l'étranger qui ne connaît pas, face à tout un marché qui, lui, connaît.

Et c'est le principe auquel je reviens encore et encore, dans chaque pays : le marché sait estimer ce que vaut vraiment un appartement. Quand un bien se vend à un prix très bas par rapport à son environnement, le prix n'est pas bas. Il est trop bas. Et il y a toujours une raison. En Israël, vous la trouverez parfois vous-même. À l'étranger, presque jamais.

Yossi n'a pas signé. Il a perdu deux jours d'enthousiasme, et s'est épargné des années avec un bien invendable. Quelques mois plus tard, il a acheté un autre appartement à Bucarest, au plein prix du marché, dans un immeuble qui avait passé toutes les vérifications. « Moins sexy, m'a-t-il dit à la signature, mais cette fois je sais exactement ce que j'ai acheté. »

Si l'on vous propose un bien à l'étranger à un prix qui semble trop beau pour être vrai, ne demandez pas combien vous économisez. Demandez ce que les gens d'ici savent et que vous ignorez.