Bükreş'teki kelepir

“İlan, piyasa fiyatının üçte biri altında bir daire buldum. Sadece sözleşmeye bir göz atman lazım. Çabuk, başkası kapmadan.”

Yossi ile ilk konuşmam böyle başladı.

Yossi, İsrail ölçeğinde kıdemli bir gayrimenkul yatırımcısı. Yoluna Beerşeva'da, sokak sokak tanıdığı tek bir mahallede başladı. Her hafta saha turları, emlakçılarla sohbetler, kulağı hep yerde. Tek bir şey arıyordu: piyasa fiyatının altındaki daireler. Kelepirler.

Ve yöntem işe yaradı. İki yıl içinde, rakamları gören herkesin kaşını kaldırdığı fiyatlarla birkaç daire aldı. Sonra başka şehirlere geçti, başka alımlar yaptı ve özgüven kazandı. Ona göre şifreyi çözmüştü: başkalarının görmediğini bul, ucuza al, aradaki farkı kazan.

Şimdi aynı şeyi büyük ölçekte yapmak istiyordu. Yurt dışında.

Bükreş'e geldi ve bir hafta içinde aradığını buldu. Şehir merkezinde üç odalı bir daire, yüksek tavanlı eski bir bina, önemli olan her şeye yürüme mesafesinde. Ve fiyat, bölgedeki benzer dairelerden yüzde onlarca daha düşük. Hesabı on kez yaptı. Kâğıt üzerindeki getiri bir rüyaydı.

“Tıpkı Beerşeva gibi,” dedi bana. “Herkes yeni ve parıltılı projelere bakıyor, kimse merkezdeki eski binalara bakmıyor. Bu, benim kullanmayı bildiğim verimsiz piyasa.”

Bir şey imzalamadan önce benden iki gün istedim.

İnceleme uzun sürmedi. Bükreş'teki ekibimiz binayı inceledi ve ortaya çıkan şey fiyatı tek cümleyle açıkladı.

Bina sismik risk kategorisinde sınıflandırılmış. Bükreş'te, güçlü bir depremde çökmeye yatkın olarak resmi sınıflandırma almış eski binalar var ve bazılarının cephesinde göze çarpan kırmızı bir işaret bulunuyor. Bu arada Yossi ziyaretinde işareti görmüştü. Sadece ne anlama geldiğini bilmiyordu.

Yerliler ne anlama geldiğini çok iyi biliyor. Bu yüzden orada satın almıyorlar. Bu yüzden böyle bir daireye konut kredisi almak zor, neredeyse imkânsız. Bu yüzden kaliteli kiracılar binayı atlıyor; ve Yossi'nin satmak istediği gün, ilgilenecek tek alıcılar duvardaki işareti okuyamayan başka yabancılar olacak.

Zoom'da buluştuk ve bulguları ona sundum. Birkaç saniye sustu, sonra bugün hâlâ hatırladığım bir cümle kurdu:

“Dur. Yani fiyat doğruymuş.”

Jetonun düştüğü an buydu. “Bir ayrıntıyı kaçırdım” değil. Daha derin bir şey: fiyat hiçbir zaman düşük değildi. Kesindi. Yerel piyasa bu daireyi tam olarak olduğu şeye göre fiyatlamıştı: şehirdeki herkesin bildiği bir sorunu olan bir mülk. Yossi'nin aldığını sandığı indirim bir hediye değildi. Görmediği bir riskin peşin ödemesiydi.

Bu konuşmayı çok düşünüyorum, çünkü Yossi tecrübesizlikten yanılmadı. Tam tersine, tecrübesinden yanıldı. Beerşeva'da yöntem işe yaradı, çünkü orada yerli olan oydu. Mahalleyi satıcılardan daha iyi tanıyordu. Bükreş'te ise aynı denklemin tam öbür tarafındaydı: bilmeyen yabancı, bilen koca bir piyasanın karşısında.

Ve her ülkede tekrar tekrar döndüğüm ilke bu: piyasa bir dairenin gerçekte ne ettiğini değerlendirmeyi bilir. Bir mülk çevresine göre çok düşük bir fiyata satılıyorsa, fiyat düşük değildir. Fazla düşüktür. Ve bunun her zaman bir sebebi vardır. İsrail'de bazen onu kendiniz bulursunuz. Yurt dışında neredeyse hiçbir zaman.

Yossi imzalamadı. İki günlük heyecanı kaybetti ve kendini yıllarca elde kalacak bir mülkten kurtardı. Birkaç ay sonra Bükreş'te, tam piyasa fiyatına, tüm kontrollerden geçmiş bir binada başka bir daire aldı. İmzada bana “Daha az seksi,” dedi, “ama bu sefer tam olarak ne aldığımı biliyorum.”

Size yurt dışında, gerçek olamayacak kadar iyi görünen bir fiyata bir mülk teklif edilirse, ne kadar tasarruf ettiğinizi sormayın. Yerlilerin bilip sizin bilmediğiniz şeyin ne olduğunu sorun.