Das Schnäppchen aus Bukarest

„Ilan, ich habe eine Wohnung für ein Drittel unter dem Marktpreis gefunden. Du musst nur kurz den Vertrag durchsehen. Schnell, bevor sie mir jemand wegschnappt.“

So begann mein erstes Gespräch mit Yossi.

Yossi ist ein erfahrener Immobilieninvestor, nach israelischen Maßstäben. Angefangen hat er in Be’er Scheva, in einem einzigen Viertel, das er Straße für Straße kannte. Jede Woche Besichtigungen vor Ort, Gespräche mit Maklern, das Ohr immer am Boden. Er suchte nur eines: Wohnungen unter dem Marktpreis. Schnäppchen.

Und die Methode funktionierte. Innerhalb von zwei Jahren kaufte er mehrere Wohnungen zu Preisen, bei denen jeder, der die Zahlen sah, die Augenbrauen hob. Dann ging er in andere Städte, schloss weitere Geschäfte ab und gewann an Selbstvertrauen. In seinen Augen hatte er den Code geknackt: finden, was andere nicht sehen, billig kaufen, die Differenz verdienen.

Jetzt wollte er dasselbe tun, nur im großen Stil. Im Ausland.

Er kam nach Bukarest und fand innerhalb einer Woche, was er suchte. Eine Dreizimmerwohnung im Stadtzentrum, ein Altbau mit hohen Decken, alles Wichtige zu Fuß erreichbar. Und der Preis lag um Dutzende Prozent unter ähnlichen Wohnungen in der Gegend. Er rechnete zehnmal nach. Die Rendite auf dem Papier war ein Traum.

„Das ist genau wie in Be’er Scheva“, sagte er mir. „Alle suchen in den neuen, glänzenden Projekten, und niemand schaut sich die Altbauten im Zentrum an. Das ist der ineffiziente Markt, den ich zu nutzen weiß.“

Ich bat ihn um zwei Tage, bevor er irgendetwas unterschreibt.

Die Prüfung dauerte nicht lange. Unser Team in Bukarest prüfte das Gebäude, und was dabei herauskam, erklärte den Preis in einem Satz.

Das Gebäude ist in eine seismische Risikoklasse eingestuft. In Bukarest gibt es Altbauten, die offiziell als einsturzgefährdet bei einem starken Erdbeben eingestuft sind, und an manchen prangt eine auffällige rote Markierung an der Fassade. Yossi hatte die Markierung bei der Besichtigung übrigens gesehen. Er wusste nur nicht, was sie bedeutet.

Die Einheimischen wissen genau, was sie bedeutet. Deshalb kaufen sie dort nicht. Deshalb ist es schwer bis fast unmöglich, für eine solche Wohnung einen Kredit zu bekommen. Deshalb machen gute Mieter einen Bogen um das Gebäude, und an dem Tag, an dem Yossi verkaufen will, werden sich nur weitere Ausländer interessieren, die das Zeichen an der Wand nicht lesen können.

Wir trafen uns per Zoom, und ich legte ihm die Ergebnisse vor. Er schwieg ein paar Sekunden und sagte dann einen Satz, an den ich mich bis heute erinnere:

„Moment. Dann war der Preis also richtig.“

Das war der Moment, in dem der Groschen fiel. Nicht „ich habe ein Detail übersehen“. Sondern etwas Tieferes: Der Preis war nie niedrig. Er war präzise. Der lokale Markt hatte diese Wohnung genau nach dem bewertet, was sie ist: eine Immobilie mit einem Problem, von dem die ganze Stadt weiß. Der Rabatt, den Yossi zu bekommen glaubte, war kein Geschenk. Er war eine Vorauszahlung für ein Risiko, das er nicht gesehen hatte.

Ich denke oft an dieses Gespräch, denn Yossi hat sich nicht aus Mangel an Erfahrung geirrt. Im Gegenteil, er hat sich wegen seiner Erfahrung geirrt. In Be’er Scheva funktionierte die Methode, weil er dort der Einheimische war. Er kannte das Viertel besser als die Verkäufer. In Bukarest stand er genau auf der anderen Seite derselben Gleichung: der Fremde, der sich nicht auskennt, gegenüber einem ganzen Markt, der es tut.

Und das ist das Prinzip, auf das ich immer wieder zurückkomme, in jedem Land: Der Markt weiß, was eine Wohnung wirklich wert ist. Wenn eine Immobilie im Verhältnis zu ihrer Umgebung sehr billig verkauft wird, ist der Preis nicht niedrig. Er ist zu niedrig. Und dafür gibt es immer einen Grund. In Israel finden Sie ihn manchmal selbst. Im Ausland fast nie.

Yossi unterschrieb nicht. Er verlor zwei Tage Begeisterung und ersparte sich Jahre mit einer festgefahrenen Immobilie. Ein paar Monate später kaufte er eine andere Wohnung in Bukarest, zum vollen Marktpreis, in einem Gebäude, das alle Prüfungen bestanden hatte. „Weniger sexy“, sagte er mir bei der Unterzeichnung, „aber diesmal weiß ich genau, was ich gekauft habe.“

Wenn man Ihnen eine Immobilie im Ausland zu einem Preis anbietet, der zu gut klingt, um wahr zu sein, fragen Sie nicht, wie viel Sie sparen. Fragen Sie, was die Einheimischen wissen, das Sie nicht wissen.