Находка из Бухареста

«Илан, я нашёл квартиру на треть дешевле рынка. Мне нужно только, чтобы ты посмотрел договор. Быстро, пока её кто-нибудь не перехватил».

Так начался мой первый разговор с Йоси.

Йоси — опытный инвестор в недвижимость по израильским меркам. Свой путь он начал в Беэр-Шеве, в одном районе, который знал улицу за улицей. Объезды каждую неделю, разговоры с риелторами, ухо к земле. Он искал одно: квартиры ниже рыночной цены. Находки.

И метод работал. За два года он купил несколько квартир по ценам, при виде которых у любого поднималась бровь. Потом он перешёл в другие города, закрыл ещё сделки и набрался уверенности. В его глазах он взломал код: найти то, чего не видят другие, купить дёшево, заработать на разнице.

Теперь он хотел сделать то же самое, только по-крупному. За границей.

Он приехал в Бухарест и за неделю нашёл то, что искал. Трёхкомнатная квартира в центре города, старый дом с высокими потолками, пешком до всего важного. А цена — на десятки процентов ниже похожих квартир в районе. Он пересчитал десять раз. На бумаге доходность выглядела мечтой.

«Это в точности как в Беэр-Шеве, — сказал он мне. — Все ищут в новых блестящих проектах, и никто не смотрит на старые дома в центре. Это неэффективный рынок, которым я умею пользоваться».

Я попросил у него два дня, прежде чем он что-либо подпишет.

Проверка заняла немного времени. Наша команда в Бухаресте проверила дом, и то, что выяснилось, объяснило цену одной фразой.

Дом отнесён к категории сейсмического риска. В Бухаресте есть старые здания, официально признанные склонными к обрушению при сильном землетрясении, и на фасадах некоторых из них красуется заметная красная маркировка. Йоси, кстати, видел эту маркировку во время осмотра. Он просто не знал, что она означает.

Местные точно знают, что она означает. Поэтому они там не покупают. Поэтому получить ипотеку на такую квартиру трудно, почти невозможно. Поэтому хорошие арендаторы обходят этот дом стороной, а в тот день, когда Йоси захочет продать, интерес проявят только другие иностранцы, которые не умеют читать знак на стене.

Мы встретились в Zoom, и я показал ему результаты. Несколько секунд он молчал, а потом сказал фразу, которую я помню до сих пор:

«Подожди. Значит, цена была правильной».

Это был момент, когда до него дошло. Не «я упустил деталь». А нечто более глубокое: цена никогда не была низкой. Она была точной. Местный рынок оценил эту квартиру ровно по тому, чем она является, — объект с проблемой, о которой знает весь город. Скидка, которую, как думал Йоси, он получает, не была подарком. Это была предоплата за риск, которого он не видел.

Я часто вспоминаю этот разговор, потому что Йоси ошибся не из-за отсутствия опыта. Наоборот, он ошибся из-за своего опыта. В Беэр-Шеве метод работал, потому что там местным был он. Он знал район лучше продавцов. В Бухаресте он оказался ровно по другую сторону того же уравнения: иностранец, который не знает, против целого рынка, который знает.

И это принцип, к которому я возвращаюсь снова и снова, в любой стране: рынок умеет оценить, сколько квартира стоит на самом деле. Когда объект продаётся очень дёшево по сравнению с окружением, цена не низкая. Она слишком низкая. И у этого всегда есть причина. В Израиле её иногда можно найти самому. За границей — почти никогда.

Йоси не подписал. Он потерял два дня энтузиазма и сэкономил себе годы с застрявшим объектом. Через несколько месяцев он купил другую квартиру в Бухаресте, по полной рыночной цене, в доме, прошедшем все проверки. «Менее сексуально, — сказал он мне на подписании, — но на этот раз я точно знаю, что купил».

Если вам предлагают объект за границей по цене, которая звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, не спрашивайте, сколько вы экономите. Спросите, что знают местные, чего не знаете вы.