Quarante mille euros, et la décision a été prise sans lui

Être absent d'une assemblée n'est pas une neutralité. C'est un vote, simplement pas le vôtre.

Oren est directeur des opérations dans une société de logiciels, quarante-sept ans, du genre à gérer ses finances dans un seul tableau Excel bien rangé. En 2019, il a acheté un trois-pièces à Bucarest, soixante-douze mètres carrés dans un immeuble ancien du quartier Aviatorilor, pour 92 000 euros. Il ne s'est pas laissé emporter. Il a vérifié, comparé, visité deux fois, et choisi un immeuble qui lui semblait bien entretenu.

Depuis, le loyer est arrivé chaque mois. Une société de gestion locale s'occupait du locataire, encaissait, reversait. Sept ans sans un seul incident. Oren y est allé deux fois en tout, les deux fois au cours des deux premières années. C'était exactement l'investissement qu'il voulait : un investissement qui n'exige rien de lui.

Au printemps 2026, il a décidé de vendre. Il a trouvé un acheteur à 145 000, s'est mis d'accord sur le prix, et ils ont fixé une date chez le notaire.

Et c'est là que le notaire a demandé l'attestation de l'association des propriétaires.

En Roumanie, ce n'est pas une formalité. Un notaire n'authentifiera pas une vente dans un immeuble en copropriété sans une attestation écrite de l'association certifiant que le vendeur a payé toutes ses dettes. L'attestation est arrivée, et elle contenait un montant. Une dette au nom d'Oren, qui grossissait depuis plus d'un an.

Oren m'a envoyé un message à huit heures du soir. « Ilan, le notaire a bloqué la vente. On me dit que j'ai une dette envers le syndic. Quel syndic ? »

Le lendemain, j'ai sorti un extrait du livre foncier. La deuxième surprise m'y attendait : une hypothèque inscrite sur l'appartement au profit de l'association des propriétaires. Pas une banque. L'immeuble.

J'ai demandé à notre bureau local de contacter le président de l'association des copropriétaires et de demander les procès-verbaux des assemblées, et l'histoire s'est révélée en deux lignes.

En juin 2024, une assemblée générale avait été convoquée pour approuver des travaux : étanchéité et ravalement de la façade, remplacement de l'ascenseur et nouvel interphone. Coût total : environ quarante mille euros. À la première assemblée, onze propriétaires sur vingt-huit s'étaient présentés. Pas de quorum. Neuf jours plus tard, une seconde assemblée avait été convoquée. Cette fois, neuf étaient venus. La décision avait été adoptée par sept voix.

La part d'Oren, selon sa quote-part dans les parties communes, s'élevait à environ 2 100 euros. Le jour où le notaire a posé la question, les intérêts y avaient ajouté environ 1 780 de plus.

Venons-en maintenant à la partie qu'Oren ignorait, et que la plupart des investisseurs israéliens en Roumanie ignorent.

Une décision d'assemblée générale est contraignante dès qu'elle est affichée sur le panneau de l'immeuble. Contraignante pour tous, y compris ceux qui n'étaient pas présents et ceux qui ne sont pas membres de l'association. Personne n'est obligé de vous courir après.

Mais il y a un revers, et c'est ce qui a joué en notre faveur. Lors d'une seconde assemblée, on peut décider quel que soit le nombre de participants, à une condition : qu'il y ait la preuve que tous les membres ont été convoqués. Soit par une feuille de convocation signée, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, et en parallèle par affichage sur le panneau. Dans le dossier d'Oren, son nom figurait sur la feuille. Sans signature. Sans lettre recommandée. L'adresse que l'association avait pour lui était celle de l'appartement lui-même, où vivait un locataire qui avait jeté l'avis.

Et deuxième point : le remplacement d'un ascenseur et un nouvel interphone ne sont pas une « réparation ». C'est une modernisation, et pour une modernisation la loi roumaine exige l'accord des deux tiers de l'ensemble des propriétaires. Les deux tiers de vingt-huit, c'est dix-neuf. Ils étaient sept.

Assis face à Oren, je devais aussi lui dire la partie moins agréable. Une action en annulation de la décision ne la suspend pas. Les travaux ont été faits, les échafaudages sont descendus il y a un an, l'ascenseur fonctionne, et son locataire le prend tous les jours. Même si nous gagnions, nous ne récupérerions pas l'argent investi dans des murs dont il profite.

Alors je suis parti sur quelque chose de plus étroit.

Ce que je n'ai pas dit tout de suite à Oren, c'est que même si le président de l'association voulait lui faire grâce des intérêts, il ne le pourrait pas. Selon la loi, l'argent des intérêts va dans un fonds dédié, et ne peut être dépensé que pour des choses définies. Une remise relève d'une décision de l'assemblée générale au complet. Une assemblée de plus, un quorum de plus, deux mois de plus.

Ce qui relève en revanche de la compétence du comité, c'est de corriger un calcul erroné. Et c'était là le point. Les intérêts de retard ne commencent à courir que trente jours après l'échéance de paiement, et l'échéance est fixée d'après le jour où la liste des paiements a été remise au propriétaire. Aucune liste n'avait été remise à Oren. Ni par la poste, ni par e-mail, ni par téléphone. La première date de remise était le jour où l'attestation pour le notaire avait été émise.

J'ai écrit une lettre au président et à l'avocat de l'association. J'y ai détaillé le vice de convocation, la question des deux tiers et le calcul des intérêts, et j'ai proposé qu'ils corrigent seulement le troisième point.

L'avocat a tout de suite compris l'exposition. Si la décision tombe, elle tombe à l'égard des vingt-huit propriétaires, et l'association avait déjà payé l'entrepreneur. Corriger le calcul des intérêts d'un seul propriétaire leur coûte beaucoup moins.

L'arrangement a été conclu en moins de deux semaines. Oren a payé le principal en entier, 2 100 euros qui lui revenaient de toute façon. Les intérêts ont été recalculés à partir de la date de remise effective et sont descendus à 310 euros. L'hypothèque a été radiée de l'extrait dans les dix jours, comme la loi l'exige.

La vente a été conclue, avec six semaines de retard. L'acheteur a profité du délai pour retirer deux mille euros du prix.

Oren m'a dit à la fin : « En sept ans, je n'ai pas reçu un seul e-mail de cet immeuble. » Je lui ai répondu que c'était exactement le problème. Il ne leur avait jamais donné d'adresse où lui écrire.