Le prix qui devait rester fixe

Roy m'a envoyé la capture d'écran d'un e-mail, sans un mot de plus. Juste une ligne d'objet : « Mise à jour du prix suite à la hausse des matières premières. »

En dessous, un court message du promoteur : le projet a subi une hausse de coûts exceptionnelle, et l'ajustement du prix est « inévitable ».

Roy, la quarantaine passée, gérait déjà deux appartements locatifs en Israël avant de décider d'acheter à l'étranger. Il savait comment ça marche chez nous : tout contrat avec un promoteur est indexé sur l'indice des coûts de construction, c'est presque une évidence, et tout investisseur israélien arrive avec cette attente gravée dans la tête. Alors quand il s'est retrouvé devant le contrat de l'appartement en Roumanie et a vu qu'il n'y avait aucune clause d'indexation, il a été soulagé. « Enfin un prix qui ne bouge pas, m'avait-il dit à l'époque. Pas comme en Israël. »

Il n'y avait qu'une seule clause d'exception : si le taux de TVA augmentait entre la signature et la livraison, la différence serait à sa charge. Cela lui a paru raisonnable. Un impôt est un impôt, c'est l'État qui le fixe et personne ne le contrôle. Au-delà de ça, le prix était verrouillé. C'est ainsi qu'il l'avait compris. Et c'est aussi ainsi que c'était réellement écrit.

Un an a passé. La construction a avancé. Et puis est arrivé cet e-mail.

L'explication du promoteur était sincère, on peut le dire. Les prix de l'acier et du béton en Europe avaient flambé à cause de la guerre en Ukraine ; ce n'était pas un faux argument, c'était une réalité qui avait frappé de nombreux projets dans la région. Mais la question que Roy m'a posée n'était pas « est-il vrai que les prix ont augmenté ». La question était : « Est-ce mon problème ? »

J'ai ouvert le contrat et l'ai relu, clause après clause. La clause de prix était claire et fermée : prix fixe, sans indexation sur quelque indice que ce soit, avec une seule exception explicite, la TVA. Il n'y avait aucune formulation ouverte, aucun « coûts de construction », aucune « circonstances imprévues », aucune porte dérobée par laquelle le promoteur pourrait passer. Celui qui avait rédigé cette clause à l'époque, que ce soit le promoteur ou son avocat, avait choisi de ne se laisser aucune marge. Et maintenant, cela jouait en faveur de Roy, pas contre lui.

J'ai répondu au promoteur au nom de Roy. Poliment, mais sans bafouiller : la guerre en Ukraine est une circonstance grave, et nous comprenons la difficulté. Mais le contrat signé fixe un prix ferme, avec une seule exception qui n'inclut pas la hausse des coûts de construction. La demande n'a aucune base contractuelle.

C'est le moment de cette histoire auquel je pense le plus. Parce que Roy n'a pas « gagné » parce qu'il était plus malin que le promoteur, ni parce qu'il avait de la chance. Il était protégé parce que quelqu'un, un an plus tôt, avait lu cette clause jusqu'au bout et savait exactement ce qu'elle disait et ce qu'elle ne disait pas.

La différence entre Israël et l'étranger n'est pas seulement « il y a indexation » contre « il n'y a pas d'indexation ». Dans la plupart des cas en Israël, vous savez d'avance que le prix va bouger, et c'est intégré dans vos attentes. À l'étranger, le prix est souvent présenté comme fixe, et cela sonne comme une protection. Mais « fixe » est un mot qu'il faut vérifier jusqu'au bout. La vraie question n'est pas « le prix est-il indexé », mais : quelles sont toutes les exceptions dans lesquelles le prix peut malgré tout bouger ? La TVA est une exception qui figure presque toujours. Certains contrats en ajoutent d'autres, changements législatifs, coûts d'infrastructure, et parfois aussi une formulation générale et floue qui laisse une ouverture au promoteur.

Le promoteur n'a pas lâché. Il y a eu d'autres échanges, une tentative de compromis partiel, une demande de « se retrouver à mi-chemin ». Roy a refusé. Pas parce qu'il voulait la confrontation, mais parce qu'il n'avait aucune raison de transiger sur quelque chose qui lui appartenait déjà selon le contrat. Au final, l'appartement lui a été livré au prix convenu le jour de la signature, pas un shekel de plus.

Si vous achetez un appartement à un promoteur à l'étranger et que vous voyez qu'il n'y a pas d'indexation, ne supposez pas que cela signifie que le prix « ne peut pas bouger ». Vérifiez exactement quelles exceptions y sont écrites. Car ce qui n'est pas écrit dans le contrat, personne ne peut vous l'exiger, mais seulement si quelqu'un a pris la peine de s'en assurer à l'avance.