Sabit kalması gereken fiyat

Roi bana bir e-postanın ekran görüntüsünü gönderdi, tek kelime eklemeden. Sadece tek bir konu satırı: “Hammadde fiyatlarındaki artış nedeniyle fiyat güncellemesi.”

Altında geliştiriciden kısa bir mesaj: proje olağanüstü bir maliyet artışıyla karşılaşmış ve fiyat ayarlaması “kaçınılmaz”mış.

Kırklı yaşlarındaki Roi, yurt dışında satın almaya karar vermeden önce İsrail'de iki yatırım dairesini yönetmişti. Orada işlerin nasıl yürüdüğünü biliyordu: müteahhitle yapılan her sözleşme inşaat girdi endeksine bağlıdır, bu neredeyse kendiliğinden anlaşılır ve her İsrailli yatırımcı bu beklentiyle gelir. Bu yüzden Romanya'daki dairenin sözleşmesinin karşısına oturup orada hiçbir endeksleme maddesi olmadığını gördüğünde rahatladı. O zaman bana “Nihayet kıpırdamayan bir fiyat,” demişti. “İsrail'deki gibi değil.”

Orada istisna olan tek bir madde vardı: imza tarihi ile teslim tarihi arasında KDV oranı artarsa, fark ona aitti. Bu ona makul geldi. Vergi vergidir, devletin belirlediği ve kimsenin kontrol edemediği bir şey. Bunun dışında fiyat kilitliydi. Öyle anlamıştı. Gerçekten de öyle yazıyordu.

Bir yıl geçti. İnşaat ilerledi. Sonra o e-posta geldi.

Geliştiricinin açıklaması, denebilir ki, samimiydi. Avrupa'da çelik ve beton fiyatları Ukrayna'daki savaşın ardından fırlamıştı; bu boş bir iddia değildi, bölgedeki birçok projeyi vuran bir gerçekti. Ama Roi'nin bana sorduğu soru “fiyatların arttığı doğru mu” değildi. Soru şuydu: “Bu benim sorunum mu?”

Sözleşmeyi açtım ve madde madde yeniden okudum. Fiyat maddesi açık ve kapalıydı: sabit fiyat, hiçbir endekse bağlı değil, tek ve açık bir istisnayla: KDV. Orada hiçbir açık uçlu ifade, hiçbir “inşaat maliyetleri”, hiçbir “öngörülemeyen koşullar”, geliştiricinin girebileceği hiçbir arka kapı yoktu. Bu maddeyi o zaman kim yazdıysa, ister geliştirici ister onun avukatı olsun, kendine pay bırakmamayı seçmişti. Ve bu şimdi Roi'nin aleyhine değil, lehine işliyordu.

Geliştiriciye Roi adına cevap verdim. Nazikçe ama kekelemeden: Ukrayna'daki savaş ciddi bir durum ve zorluğu anlıyoruz. Ancak imzalanan sözleşme, inşaat maliyeti artışlarını kapsamayan tek bir istisnayla sabit bir fiyat belirliyor. Talebin sözleşmesel bir dayanağı yok.

Bu hikâyede en çok düşündüğüm an bu. Çünkü Roi geliştiriciden daha akıllı olduğu için ya da şanslı olduğu için “kazanmadı”. Korunuyordu, çünkü biri, bir yıl önce, o maddeyi sonuna kadar okumuş ve içinde tam olarak ne yazdığını ve ne yazmadığını biliyordu.

İsrail ile yurt dışı arasındaki fark sadece “endeksleme var” ile “endeksleme yok” değil. İsrail'de çoğu durumda fiyatın oynayacağını baştan bilirsiniz ve bu beklentilerinize fiyatlanmıştır. Yurt dışında fiyat çoğu zaman sabit olarak sunulur ve bu bir koruma gibi duyulur. Ama “sabit”, sonuna kadar kontrol edilmesi gereken bir kelimedir. Asıl soru “fiyat bir endekse bağlı mı” değil, şudur: fiyatın yine de oynayabileceği istisnaların tamamı neler? KDV neredeyse her zaman görünen bir istisnadır. Bazı sözleşmeler daha fazlasını ekler: mevzuat değişiklikleri, altyapı maliyetleri ve bazen de geliştiriciye bir kapı bırakan genel ve muğlak bir ifade.

Geliştirici vazgeçmedi. Başka yazışmalar oldu, kısmi bir uzlaşma denemesi, “ortada buluşma” ricası. Roi reddetti. Bir çatışma istediği için değil, sözleşmeye göre zaten kendisine ait olan bir şey için uzlaşmaya hiçbir ihtiyacı olmadığı için. Sonunda daire ona imza günü kararlaştırılan fiyatla, bir şekel bile fazlası olmadan teslim edildi.

Yurt dışında bir geliştiriciden daire alıyorsanız ve orada endeksleme olmadığını gördüyseniz, bunun fiyatın “oynayamayacağı” anlamına geldiğini varsaymayın. Orada tam olarak hangi istisnaların yazılı olduğunu kontrol edin. Çünkü sözleşmede yazmayanı kimse sizden talep edemez; ama yalnızca biri bunu önceden teyit etme zahmetine girdiyse.