Katlanmış bir kâğıtta altı satır

Yasa size soruları verir. Cevapları geliştiriciden istemeniz ve sözleşmeye yazmanız gerekir.

Elle yazılmış altı satır, dörde katlanmış bir kâğıtta.

Gil onu Cluj'da bir kafede, geliştiriciyle toplantıdan yarım saat önce ceketinin cebinden çıkardı ve masaya açtı. “Uçakta bir daha üzerinden geçtim,” dedi. “Beşinci satırı anladığımdan hâlâ emin değilim.”

Kâğıdı iki hafta önce, bambaşka bir soruyla başlayan bir Zoom görüşmesinde birlikte yazmıştık. Gil, Nordis yasasından sonra Romanya'da maketten daire almanın artık güvenli olup olmadığını sormuştu. Yasanın bu soruyu cevaplamadığını söyledim. Ama başka, en az onun kadar önemli bir soruyu cevaplıyor: tam olarak ne sorulacağını.

Gil'in kızı Cluj'da tıp okuyor, altı yılın üçüncü yılında. Üç yıldır kira ödüyor ve her yaz bir zam daha geliyor. Hesabı basitti: üniversitenin yakınında iki odalı bir daire; kızı okul bitene kadar orada oturacak, sonra bir sonraki öğrenciye kiraya verilecek. Yeni bir proje, kampüse on dakika yürüme mesafesinde, teslim 2028 yazı için planlanmış.

11 Aralık 2025'te yürürlüğe giren yasa, Romanya'nın inşaat kalitesi kanununu ve tapu kanununu değiştirdi. Gil'in kâğıdındaki her satır ondaki bir maddeden doğdu.

Birinci satır: İnşaat ruhsatı tapu kütüğüne kayıtlı mı? Bu olmadan gelecekteki bir daire için ön sözleşme imzalanamaz. Sözleşmenin kendisi yalnızca noterde imzalanır ve noter onu aynı gün ya da bir sonraki iş günü tescile sunar. Yasa, aynı dairenin iki kez satılması olasılığını kapatmak için tasarlandı.

İkinci satır: Ön ödemeler hangi hesaba gidiyor? Yasaya göre, yalnızca bu projeye ayrılmış ayrı bir banka hesabına. Üçüncüsü: Oradan yapılan ödemeleri kim onaylıyor? Şantiye denetçisi. Onun onayı olmadan para çıkmaz.

Dördüncü satır: Rezervasyonda ne kadar ödeniyor? Yasa rezervasyon bedelini fiyatın %5'iyle, en fazla altmış günlük bir süre için sınırlıyor.

Beşinci satır, Gil'in emin olmadığı satır: Tavanların ötesindeki paraya ne oluyor? Yasa kaba inşaat için hesaptan fiyatın %25'ine kadar, kaba inşaat bittikten sonra da sistemler için %20'ye kadar çekilmesine izin veriyor. Bunun ötesindeki para ve geliştiricinin ona tam olarak ne zaman dokunabileceği konusunda yasa neredeyse susuyor. “Peki sessizlikle ne yapılır?” diye sordu Gil Zoom'da. Onu sözleşmeye yazarsınız.

Altıncı satır hiç yasadan gelmiyor: Teslim gecikirse ne olur? Romanya'da, nihai sözleşmenin imza tarihi kararlaştırılmış bir uzatma olmadan geçtiğinde, alıcı geliştiriciden tazminat talep etme hakkına sahiptir. Tutarın önceden yazılı olması ve sonradan tartışmaya açık olmaması iyi olur.

Toplantının kendisi Gil'in beklediğinden iyi geçti. Şehirde birkaç proje inşa etmiş yerel bir geliştirici olan karşı taraf, listeyi şaşırmadan tek tek geçti. Ruhsatın kayıtlı olduğu bir tapu kaydı gösterdi. Projenin hesap bilgilerini ve denetçinin adını verdi. Beşinci satır için kendisi bir ifade önerdi: tavanların ötesindeki para iskân iznine kadar hesapta kalır. “Bana bunu soran ilk alıcı sensin,” dedi Gil'e. “Çoğu insan sadece katı sorar.”

Sonra rezervasyon formu geldi.

Pazarlamacı onu aynı akşam gönderdi. %10 rezervasyon bedeli ve doksan günlük rezervasyon süresi. Gil fotoğrafını çekip bana tek bir soru işaretiyle gönderdi.

Bu bir oyun değildi. Pazarlamacının bilgisayarında kalmış, yasadan önceki bir formdu. Ama böyle bir form teknik bir mesele değil. Tavanı aşan bir rezervasyon, geçersiz olduğu iddiasına açıktır ve onu iyi niyetle imzalayan kişi kendini daire yerine kendi parası üzerine tartışırken bulabilir.

Geliştiriciye yazdım. Cevap ertesi gün, bir özür ve düzeltilmiş bir formla geldi: %5, altmış gün.

Ne var ki bu arada neredeyse iki hafta geçmişti. Ve Gil'in istediği daire, dördüncü katta, balkonu tepeye bakan daire, eski formu hiçbir şey sormadan imzalayan birine satılmıştı.

Gil bir alttaki daireyi aldı. Aynı plan, manzara olmadan.

Noterdeki imzadan sonra Gil bana “Balkonu o aldı,” diye yazdı. “Ben de anladığım bir sözleşme aldım.”

Bazen o alıcıyı düşünüyorum. Muhtemelen onun için her şey yoluna girecek. Geliştirici ciddi, form çoktan düzeltildi, proje ilerliyor. Ama yasaya uymayan bir belge imzaladı ve bunun farkında bile değil.

Bana gelen yatırımcıların çoğu yeni yasanın onları koruyup korumadığını soruyor. Bu evet ya da hayır sorusu ve bu yasa öyle işlemiyor. Tek başına hiçbir şeyi garanti etmiyor. Size bir liste veriyor. Toplantıya listeyle gelen, hangi geliştiricinin cevap vermeyi bildiğini ve yasanın kendisinin nerede sözleşmeyle doldurulması gereken boş bir alan bıraktığını çok çabuk keşfeder.